热门房地产市场中的买家创造力

佛罗里达州西南部的房地产市场已经火了一年多。卖家很高兴，但通常必须对多个报价进行分类并决定接受什么价格和条款。卖家还必须猜测哪个买家会真正关闭购买。

买家在火爆的市场中遇到了不同的问题。他们必须在价格和条款上与其他买家竞争。他们希望自己的报价尽可能具有吸引力，并且许多人为此努力创造了无法预见的问题。

一些买家即使会使用抵押贷款进行购买，也会提供现金报价。他们认为现金报价对卖方更具吸引力，因此他们不包括融资应急。

融资意外事件保护买方。如果措辞恰当，融资应急条款规定，如果买方无法按买方可接受的条件及时获得贷款，买方可以终止合同并收回任何定金。买方仍需支付任何检验、贷款申请等费用，但买方的押金是安全的。

大多数形式的房地产合同都包含违约金条款。该条款规定，如果买方违约，则很难确定对卖方的损害，因此双方同意，如果买方违约，卖方将获得定金。大多数相同的表格还规定必须满足截止日期，除非双方同意，否则无权更改。如果买方未能根据没有融资应急的典型形式合同完成交易，买方将失去定金。

信不信由你，贷款申请会出错。即使是信用良好的买家也会发现融资延迟。如果在截止日期没有抵押贷款资金，提出现金要约的买家可能会失去押金，而卖家则很乐意与新买家签订合同。在火爆的市场中，由于市场价值不断上涨，当买家未能成交时，卖家感到高兴的机会增加，许多卖家认为他们的售价太低而无法开始。

一些买家试图让他们的报价有吸引力的另一种方式是“按原样”提供购买。这意味着，买方接受财产而卖方没有义务修理有缺陷的物品。这些买家希望信号检查不会成为问题，并且“肯定会”成交。

提供“原样”报价的买家冒着财产可能存在问题并且这些问题可能很严重的风险。出于这个原因，在佛罗里达州西南部用于“按原样”购买的大多数形式合同都包括买方检查的时间。他们还规定，如果买方决定不购买，买方可以终止合同并退还任何定金。这些表格没有买方必须满足的任何标准来证明房产有缺陷，但给出了买方可以终止的固定时间(通常为 15 天)。这些表格的标题通常类似于“原样 - 检查权”。

对于卖家来说，一份名为“按原样检查”的合同可能听起来像是“按原样”销售。这些卖家可能会很不高兴几天后听到，买方已根据合同权利终止，即使买方没有任何检查。卖方也可能听说买方已检查并希望卖方修理或提供信用，如果卖方拒绝，买方将在买方的检查期结束时终止。这可能会与认为销售“按原样”进行的卖家产生很多摩擦。即使卖方同意维修，买方也可能会发现卖方此后坚持合同条款，如果买方以后需要延期或其他一些便利，这可能会“坚持”买方。

由于“As Is-Right to Inspect”合同实际上是一种期权合同，因此一些买家更加狡猾。他们对多处房产进行报价，如果接受不止一处房产，则终止除他们首选的房产之外的所有房产。虽然这种做法在房地产界不受欢迎，但并没有被禁止。

大多数卖家以价格开始(和许多结束)合同审查。卖家想要尽可能多的东西，最高的报价通常会得到很多考虑。然后，卖家可以查看其他条款和突发事件，但他们很少会在决策过程中将价格作为首要因素。

买家知道卖家想要尽可能多的东西，但买家有不同的关注点。他们想支付尽可能少的费用。买家不想与自己出价。那么，买家怎么可能出价比其他人高，但可能低于买家的最高价呢?有些使用升级条款。

升级条款规定买方的报价将比任何竞争报价高出一小部分。大多数包括升级停止的最高价格。这些可能使卖方难以比较不同形式的报价，因为其他合同条款可能会改变卖方的网络。对于卖家来说，它们也可能看起来很复杂。因此，当卖家拒绝考虑升级条款时，这些条款可能会适得其反。在某些情况下，即使没有竞争性报价，卖家也会简单地以升级条款中的上限金额进行反击。然而，这些条款被一些人使用，希望赢得合同，而不是他们的最高价。

尽管买家尽了最大努力，但在火爆的市场中，许多报价还是失败了。由于库存低且购物者众多，被拒绝的买家可能找不到任何其他可接受的房产。对于那些买家来说，一切都不会丢失，因为他们仍然可以提供备用合同。

当第一个合同失败时，备份合同成为主要合同。第一份合同可能会因为融资、检查或其他一些意外情况而失败。备用合同成为主要合同的可能性通常很小，但是当买家选择特定房产并且原始报价不成功时，它提供了一些希望。当买方得知买方真正喜欢的已签订合同的房产时，也可以使用备份。买方通常包括第一份合同到期的最后期限，这样买方就不会永远“陷入困境”。备用合同可能是在房产中获得第二口的好方法。

买家努力为报价提供有吸引力的衣服的最大问题可能是草图不佳。本专栏中讨论的所有技术都很复杂。将几句听起来不错的句子拼凑在一起可能会引发诉讼。如果表格使用不当，或者签名者不了解表格的作用，即使使用预先打印的表格也会产生问题。更糟糕的是，许多预印表格本身就会产生问题。有些是彻头彻尾的可怕。

火爆的房地产市场鼓励创造力。创造力增加了复杂性。当使用创造力时，买卖双方都应确保他们完全理解他们被要求签署的内容。