房地产市场疲软降低了卖家的要价预期

随着多伦多地区房地产的购买热潮逐渐平息，如今卖家需要更加谨慎地在市场中游刃有余。

Harvey Kalles Real Estate Ltd. 的房地产经纪人安德烈·库蒂安 (Andre Kutyan) 说，他今年夏天的大部分工作都围绕着管理房主的期望展开。“一些卖家在他们认为自己的房子价值方面处于不同的平流层。”

他强调说，自 3 月以来的销售下滑并不意味着多伦多市场凉爽——它只是比有记录以来最热的月份凉爽。他认为，更严格的抵押贷款压力测试也可能对公寓市场的首次购房者造成压力。

加拿大丰业银行经济学家 Farah Omran 也观察到，自 3 月份创下历史新高以来，全国市场已经走软。

奥姆兰女士指出，经季节性调整后，6 月份的销售额比 5 月份下降了 8.4%，而同期挂牌量下降了 0.7%，但库存仍然紧张。上个月全国销售与新上市的比率为 69.2%，较 1 月份 91% 的峰值有所下降，但仍远高于 54.5% 的长期平均水平。但她指出，尽管有所回落，但 6 月份的销售额仍创下历史新高。

同时，全国平均价格涨幅继续放缓。根据加拿大房地产协会的数据，截至 6 月底，全国平均价格略高于 679,000 美元。但这仍然标志着比 2020 年 6 月增长了 25.9%。

Kutyan 先生补充说，许多房产仍然以相对较低的要价和报价日期上市，这在潜在买家之间引发了竞标。

而那些没有得到他们希望的熄灯报价的房主有时会拒绝所有出价——即使他们的报价高于要价。Kutyan 先生表示，卖家通常会受到个人情况的激励：例如，已经购买下一处房产或即将离婚的人往往有心情进行谈判。那些试水的人可能会坚持一定的价格。

在受欢迎的 250 万美元范围内，大多数购房者都是搬迁买家。

“这更多是关于卖家的期望，”在那个价格范围内，他说。“他们认为'市场火了，我可以问任何我想要的'。”

他指出，房主也有主观的看法，因为他们知道他们在装修中投入了多少时间和金钱。在所有的整理和布置使房屋看起来最精美之后，许多人看到了虚高的美元数字。

“当他们看到自己的房子看起来有多棒时，他们想提高价格，”他说。

在利顿公园高档社区的莫纳大道上，库蒂安先生估计，这栋经过翻修的四居室都铎风格的房子将卖到 260 万美元或略高一点。

为了激发竞争，他以224.9万美元的要价列出了这所房子。五天后，这栋房子收到了六份报价，以 260.7 万美元的价格售出。虽然房主希望突破 270 万美元，但他向他们展示了数十名潜在买家已预约参观房屋。“这对卖家来说是一个明确的信息，我们已经用尽了活动，市场正在告诉我们这栋房子的价值。”

在 Glencairn Ave. 1178 号的步伐甚至更慢，从 2019 年开始，那里有一套小型两居室平房以 900,000 美元左右的各种价格上市。

当它在那些场合没有出售时，业主对地下室进行了翻新，从而改善了该级别的卧室。在春天，他们以 1,198,000 美元的要价将其挂牌出售，但该物业在市场上徘徊，仅展示了两次。业主随后取消了挂牌，并打电话给 Kutyan 先生，他估计它的价值约为 100 万美元。

“你已经以 120 万美元的价格过度曝光了它几个星期，”他说。“我需要一批新的买家。”

Kutyan 先生将清单调整为 795,000 美元的低要价，因为在该范围内搜索的任何买家都不会以更高的价格看到它。潜在买家在一周后的报价日期前预订了 42 次看房，有 4 次出价，最高价为 951,000 美元。

但是卖家拒绝了所有这些，他说，因为他们还没有购买另一所房子，他们想要一个更大的垫子以便向上移动。“他们一直在关注的是这与他们可以在下一个房子里购买的东西之间的差异。”

Kutyan 先生随后再次以 104.9 万美元的价格将其上市，并随时欢迎报价。它在市场上搁置了 22 天，然后收到了两个报价。报价之夜的最高出价者——当时拒绝让步——已经回来满足更高的要价。

“他们很幸运——他们得到了全部要价，”他说。“这是一个经过计算的风险。”

Kutyan 先生补充说，有时在同一社区同时挂牌一两个额外的房产会分散竞争或减少紧迫感。他说，一些买家可以利用这种情况来获得一点杠杆，但这取决于卖家的动机。“有时你可能会达成交易，有时你会在卖家得到他们的价格之前相互对抗。”

与此同时，Kutyan 先生说，在公寓市场上，55 万至 65 万美元之间的单位有时售价低于春季同一栋楼中同类单位的售价。

他在 6 月以 640,500 美元的价格出售了位于 230 Queen's Quay West 的带停车位的一居室单元，而在 3 月至 5 月期间同类单元的售价高达 666,000 美元。卖家对没有突破 650,000 美元感到失望，但他指出，该价格等级的单位吸引了首次购房者，他们可能会受到 6 月 1 日生效的更严格的压力测试规则的阻碍。

那些愿意出价的人通常有一个最高预算，并且他们已经凑齐了首付。根据新规则，他们必须以稍高的基准获得资格，这通常意味着他们负担不起。

“卖家很了解市场，”他说。“最终，它放置的时间越长，它的售价就越低。”

展望未来，丰业银行的奥姆兰女士预测，夏季剩余时间的销售数据将与 6 月份的数据相似。但她说，一旦学校复课，就业继续复苏，人口增长加快，条件将支持住房销售和价格。