拜登的税收计划对房地产市场意味着什么

“我们现在制定了新宪法，其外观保证了永久性;但是在这个世界上，除了死亡和税收之外，没有什么可以说是确定的。”—本杰明·富兰克林(Benjamin Franklin)，在给让·巴蒂斯特·勒·罗伊(Jean-Baptiste Le Roy)的一封信中，1789年。

值得庆幸的是，经过一年多的挑战之后，大流行似乎将结束。从经济角度看，政府采取了大胆的行动，通过货币和财政刺激措施在危机中支持家庭和企业。现在，正如复苏已经开始一样，在停顿了四年之后，我们正处于另一场税收辩论的开始。

在本专栏中，我的目的是为您提供有关美国联邦预算状况(尤其是在收入方面)的辩论的一些背景信息，以及2017年《减税与就业法案》(TCJA)和拜登总统的税收计划和2021年的两项建议：《美国就业计划》和《美国家庭计划》。

政府预算和税收统计

对于那些希望快速了解美国联邦预算现状的人，我建议您查看国会预算办公室(CBO)整理的新图表集。如图所示，在2020财年，联邦政府支出6.6万亿美元，而收入则为3.4万亿美元。我希望我会在未来的专栏中写更多有关预算赤字超过3万亿美元的影响的文章，但是今天我想集中讨论收入方面的问题。

信息图表显示，在2020财年，这3.4万亿美元的收入中，个人所得税占1.61万亿美元，工资税占1.31万亿美元，企业税占2120亿美元，其他收入占2890亿美元。其他收入包括来自美联储的汇款(820亿美元)，消费税(870亿美元)，关税(690亿美元)，遗产税和赠与税(180亿美元)以及杂费和罚款(350亿美元)。

我重点介绍这些数据，因为有趣的是看到这些不同收入来源的相对数量，并且由于考虑到一些较小物品上溅出的墨水量，它可能会使某些人感到惊讶。

接下来，值得研究一下税收随着时间的变化。在图表1中，收入由CBO衡量，占GDP的比重。经济随着时间而增长，收入也随之增长。衡量这些收入在国内生产总值中所占的比例可以适当地缩放它们。当经济蓬勃发展时，税收收入往往会增加，而在经济衰退期间，税收收入会下降。

除了这些变化之外，如果税收政策发生变化，不同的收入组成部分也可能会上升或下降。该图表显示了包括TJCA在内的主要税单。这四种类型的收入与按美元计算的收入排名相同;到2020财年，总收入占GDP的16.3%。在过去20年中，该份额平均为16.8%。到2020财年，由于经济衰退，个人税和公司税在GDP中所占的比例都下降了。

税收改革的目标

了解有关联邦政府收入的一些最重要的数字后，让我们回顾一下TJCA并讨论拜登的税收计划提出的变更。首先考虑每个提案要完成什么是有帮助的。

在最高层次上，税收改革可以归为以下三类之一：税收增加，减税或与收入无关的“基本”税收改革。前两个目标很简单–在第一种情况下增加收入以解决不断增加的赤字或抵消额外支出，在第二种情况下则通过减税来促进经济增长。一项基本的税制改革试图提高征收税款的效率，以改善经济运行。

显然，实际的建议可以是这些类别的组合，并且标签有时在旁观者的眼中。对于此处讨论的两个提案，TCJA是一项基本的税制改革/减税，旨在提高增长率，而拜登政府的提案总体上代表了旨在支持增加支出的增税措施。

对于支持者来说，TCJA是一项基本的税制改革，其目标是降低边际税率并通过消除扣除和免税来扩大税基。还努力通过使标准扣除额增加一倍来简化税法，这大大减少了需要逐项列出扣除额的住户数量。

支持者预测，这种税制改革将使美国公司更具竞争力，将提高生产率和经济增长，因此，即使家庭和企业将以较低的边际税率支付税款，也将导致税收中性结果。

反对这些变化的人认为，降低公司和个人的边际税率将导致收入较高的人获得不成比例的税收减免。这种担忧突出了税收改革的另一个共同目标，即改变已缴税款的分配。

同样，查看有关此问题的数据将很有帮助。下面的图表2显示了按家庭收入五分位数划分的税前收入，经考核的转移支付，所得税和税后收入。注意事项：

最高收入人群的税前和税后平均收入都高得多。这一组人还要缴纳很大一部分联邦税。(在收入最高的20%人群中，当您查看收入最高的1%或收入最高的0.1%时，这种模式也是正确的。税法是累进的，收入较高的人群支付的税率较高)。

前五分之三的中间人只缴纳较少的联邦税，但通过经济状况调查转移支付的税额却不多。结果，他们的税后收入水平和份额与税前收入相似。

收入最低的20%的人将接受大多数经过经济状况调查的转移，并且无需支付联邦所得税。(他们确实支付工资税)。该组合意味着该组的税后收入高于税前收入。

在城市，布鲁金斯税收政策中心(TPC)是产生关于税收建议分配的影响详细分析的群体之一。如表3所示，预计TCJA会降低收入分配中的税收，但平均税收减免(以美元和百分比计)在分配的顶部更大。请注意，TPC分析在分发的高端提供了更多详细信息。

TCJA对税法进行了许多更改。抵押市场参与者最感兴趣的条款包括：

将公司税率从35%降低至21%，但限制了部分公司扣除额

降低所有级别的个人所得税率(最低收入阶层除外)

标准扣除额增加了一倍，但免税额和其他扣除额受到限制或消除，包括：

将州和地方税(SALT)的扣除额限制在$ 10,000以内;和

降低抵押贷款利息扣除(MID)的上限从$ 1百万到$ 750,000

增加了对直通业务的抵扣(199a)，其中可以抵扣多达20%的合格业务收入(QBI)。

公司税率的变化是“永久性的”，而个别规定的变化被限制为10年，并计划在2026年恢复到以前的水平。

在对该法案进行辩论的过程中，业界引起关注，该条款将免除创建抵押服务权(MSR)的税收延期。当贷款出售到二级市场时，MSR被记为资产负债表资产，并在当时显示为账面收益。但是，如果保留服务，则在创建MSR时贷方不会收到任何现金收入。当前代码中的延期纳税确认了账面收入和税收收入之间的这种差异，随着现金的到来，随着时间的流逝对服务收入征税。

TCJA包括对MSR的豁免，以承认贷方业务的这一重要方面。如果不将其包括在内，则可能会导致MSR的价值急剧下降，这既会阻碍MSR市场的流动性，最终也将反映在向借款人提供的抵押贷款利率较高(作为服务价值)上与主要抵押贷款利率紧密相关。如下所述，随着新一届政府的最新提议，这种担忧再次浮出水面。

拜登政府的建议

拜登政府提出了2.3万亿美元的美国就业计划(AJP)和1.8万亿美元的美国家庭计划(AFP)，以重建基础设施，并为一系列教育，公共卫生和其他计划提供新的支出。为了支付这些支出-至少部分地，该计划包括一系列规定，这些规定将在很大程度上扭转TCJA对公司和较高收入个人的减税率。在撰写本文时，我的评论基于所提供的拜登税收计划的概要。不久可能会提供更详细的语言。

在这里，我将集中讨论直接影响房地产市场的两个提案的税收要素。与房地产相关的税收建议分为六大类：

美国就业计划(AJP)中最重要的“有偿”是将公司税率从21%提高到28%。该计划还提议对公司征收15%的“最低账面税”。

法新社将最高个人税率从37%提高到39.6%，扭转了TCJA的下调幅度。

对于年收入超过100万美元的家庭，法新社建议将资本利得率提高至39.6%，与普通收入最高税率持平。加上投资收益的医疗保险税，最高资本收益率将提高到43.4%。该提案还将消除逐步增加的死亡资产基础，增加代际业务的税收。

除了更改资本利得税之外，该提案还建议消除套利，这是一种税收处理方法，可以使资产管理人将其管理的投资收益确认为资本利得而不是普通收入。如果收益大于500,000美元，则也将消除1031年类似的交易所对资本收益征税的延期。

没有提议对主要住所的资本收益排除进行更改。也没有提到TCJA会在2025年之后废除对个别规定的更改(包括降低的MID上限和SALT限制)。

作为AJP的一部分，政府提议对经济适用房投资2130亿美元。预期这将采取扩大和修订低收入住房税收抵免(LIHTC)的形式，以及可能会创建新的中等收入住房税收抵免(MIHTC)以及邻里房屋投资的形式。法案(NHIA)。

尽管每个项目都对房地产和抵押贷款市场产生潜在的重要影响，但我只重点介绍其中几个。首先，最低账面税与2017年的提议一样具有破坏MSR市场的潜力。如果贷方对创建MSR的账面收益征税，就在他们看到维修资产的现金收入之前，服务商将保留较少并出售更多的MSR，从而对MSR值造成下行压力。即使最低账面税仅适用于最大的贷方，这种市场影响也是正确的，因为市场上所有贷方都会感觉到MSR值下降。此外，如上所述，MSR值的降低最终将导致借款人的抵押贷款利率提高。

关于商业房地产市场，对1031种同类交易所的限制，特别是在资本收益率可能提高和取消升值基础的情况下，也将对市场产生抑制作用。商业房地产的投资者利用这一规定将资本收益从一处财产转为“同类”财产。鉴于房地产的长期和独特的资本需求，在TCJA中保留了这笔准备金用于房地产投资，但是AFP会将这种待遇限制为收益不超过500,000美元，这可能会限制商业房地产交易及相关交易的步伐。借贷活动。

尽管财产价值高且州和地方税率高的州(例如，纽约，新泽西州，加利福尼亚州)的居民一直希望撤销SALT扣除限额，但迄今为止，这种改变并不属于提议的一部分。

接下来是什么

我们很快就会期望拜登政府提供这些建议的更详细版本。到仲夏时节，国会可能正在就这些主题进行立法。与往常一样，每项税收规定的细节确实很重要，从政府的最初提议到拜登总统签署的最终法案，它们可能会在任何步骤中发生变化。

业界参与者应密切关注这些程序，了解有关预算，为政府支出提供资金所需的收入水平，税收负债的分配以及可能影响房地产市场的具体规定等方面的辩论的更广泛背景。