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收入低能贷款买房吗「靠工资买房」

来源:   2023-05-11 14:15:54

大家好,我是蓝白。

5-6月,是各行各业复苏的窗口。

像PMI,重新回到了荣枯线以上。

汽车销量、制造业订单、30个大中城市销售面积、发电量,都在回暖,上个月已经跟大家聊过了,没什么新鲜的东西可讲。

至于消息面,也比较平淡。

货币政策,易行长接受了一个采访,表态还是偏中性,不用过多解读。

财政方面,税收增加,卖地收入降得很凶,也已经写过多次了。

还有一些帮扶纾困的政策,没什么新的内容。

宏观没什么可聊的,那就聊聊微观。

这两个月,我们可以发现一个典型的现象:

楼市调控的边界,开始收缩了。

啥意思呢?

你看,2022前几个月,不管哪个城市,发布哪些调控宽松政策,比如郑州重启棚改,哈尔滨放开限售,福州放开限购,都顺利发布并实施。

这俩月呢?

南京发了二手房不限购的措施,当天叫停。

郑州刚要实施20%首付,也被叫停。

前两天济源刚发了房贷断供延期,允许首付分期的政策,马上就删文。

这就很有意思了。

明明土地市场、新房销售都没有起色,这些城市急不可耐地放松,政策却反复出现“一日游”,这只能说明:

楼市调控的边界,正在收缩。

换句话说:各个城市,不能“无底线”式的放松。

蓝白之前跟大家聊过这个逻辑,“一日游”释放了两个信号:

1,地方上对楼市低迷的容忍度,是有极限的,只要销售和土拍不恢复,招数会越来越猛。

2,高层对于调控宽松的尺度,同样是有极限的,不能出现无底线式的放松。

看起来很矛盾,其实很容易理解。

地方上,求的是销售和土拍迅速回暖。

这关系到辖区的财政、投资和消费,关系到基层开支,固定资产投资,消费信贷,整个城市的考核成绩单。

上面呢,对楼市的调控态度是不一样的。

房地产还是支柱,是可以放松,但不能重走老路,否则从2018年到现在,祭出的二手房参考价、三道红线、限贷令,全都白玩了。

地方上发出宽松政策,是救房地产的冲动。

忌惮被约谈问责,删掉通知,是不想引人注目。

还是熟悉的配方,熟悉的味道。

是的,从经验来看,只要招数不断,这次一定能见效,时间早晚的问题,药效快慢的问题。

但问题是,老的“三板斧”,只针对低收入刚需的低首付刺激政策,拉动楼市的边际效用,越来越低,消耗的时间也越来越长。

兴业宏观7月2号的报告里说,在期房销售占比远高于现房的背景下,需要重塑购房者对房企信用资质和期房交付质量的信心。

2022年前5个月,住宅现房销售累计同比增长4.0%,期房销售累计同比下降31.4%,表明购房者担忧房企交付期房的能力,转而选择购买现房。

此外,优化二套房认定和首付比例等要求,激活二手房市场。根据贝壳研究院估算,全国改善型换房需求占到50%-60%。

因此,可以考虑通过优化二套房认定政策等方式,更好满足居民的合理购房需求。

说白了,楼市缺的是信心,而不是各种花式刺激低收入者上车的手段。

信心,跟首付高低无关。

预期只要强,首付再高,也拦不住抢房摇号的人。

10个楼盘有7个都停工了,首付再低,也担心会出现“钱房两空”。

报告里还提到,全国的改善型换房需求,占到50%-60%。

正反都是一张嘴。

往好里说,这个数据,说明大家对住房品质升级的追求越来越强烈。

往坏里讲,意味着,低收入刚需的空间,不断被挤压。

西南财大报告说,从全国城镇家庭新购房的目的来看,投资性需求占了58.2%,改善型需求占了26.7%,而首次购房的真刚需仅仅只占到15.1%。

这意味着:10个人买房,真正没房的首套刚需,可能只有2个人。

兴业证券曾经测算过各城市首套房刚需占比。

2018年的时候,是投机情绪最旺盛的阶段,京沪深首套刚需均不足30%,而青岛、大连、无锡、苏州、东莞,都不足20%。

一边是购房者对期房交付的信心降到冰点。

重建信任,需要一个漫长的过程,两年还是三年,谁也说不准。

另一边,在一个充斥着投机、改善、置换的市场里,可着县城、农村的低收入者“薅羊毛”,这些群体很难再贡献购买力,劲没使对地方。

所以,我们才看到,像苏州、南京和杭州,限购、限售的笼子开个口子,就有不少改善置换、多套投机的需求释放。

而济源背后,代表的大量三四线小城,除了不断降低首付门槛吸引低收入家庭,也确实想不出更好刺激楼市的办法了。

大城市,依然是投机套利者的狂欢场。

小城市从高空自然坠落,无论怎么刺激,需求还是一蹶不振。

这两条路,都不是长久之计。

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