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房地产抵押贷款风险规避「如何规避劳动用工风险」

来源:   2023-05-02 12:16:48

以下内容选自“深房大表哥”公众号,客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳!近期问答集锦

【粉丝提问】请教老表,最近看上一个二手房,但是有抵押250万,金融公司垫资的,我也是最近才考虑在深圳买房,对这块不懂,这个有哪些潜在风险呢?我们这方如何查实?我担心问中介不会说实话,如有幸得您点拨,倍感荣幸,感激不尽!

回答:

1.通常情况下,只有银行的抵押贷款产品办不了,才会去找民间金融公司做抵押贷,反应业主的负债可能会很高,可能也还有一些信用贷款,是否还有一些不上征信的民间借贷就不得而知。负债过高,是会影响担保公司赎楼,很多担保公司都不愿意赎楼,一来会耽误进程和时间,二来造成一些赎楼上经济损失。

2.查档看抵押状态。查负债,让卖家打一份最近征信报告,了解负债情况。找专业的金融公司查民间大数据,查法院诉讼,是否有民事纠纷。

3.如果实在需要买家出资,如何解压?

a.网签后,卖家可以把房子公证给中介全权处理(如不能公证则跳过这一步)。

b.银行解押还款当天,买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证,收银行扣款凭证,收房东借款解押收据(提前准备)。

c.解押当天过户给买家,如果当天时间无法过户,产证最好交给第三方中介保管。如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

【会员提问 】你好,一直在关注你的文章,有个问题请教一下你,我过了年手里大概120,想买个环境好购物方便,距离医院近,最好地铁附近的二、三房自己住,你觉得哪里比较好,孩子比较倾向于罗湖,盼复,谢谢你!
我们是自住的,家里就我跟孩子两个人,想买个小三房也不知道能不能买到,所以来麻烦你帮我拿主意,因为你是专家,最近看房子看的很盲目,也不知道哪里好了。

回复:

首付120,罗湖小三房是可以能够买到的;东门、人民南,黄贝岭、湖贝,春风路、向西村。

可关注一下湖贝和黄贝岭片区,罗湖的教育一直以来都是非常不错的,城市面貌逐渐换新,未来还有成长空间,以前的推荐文章可以翻看下罗湖:

港岛银座(人民南);汇鑫花园一期(黄贝岭);天俊时代(南湖);金鼎大厦(人民南);云景豪园(人民南);新银座大厦(人民南);城市天地(人民南);祥福雅居(笋岗);美景大厦(洪湖);新港鸿花园(翠竹);东方都会(黄贝岭);卧龙阁(黄贝岭);锦上花(黄贝岭);阳光新干线(南湖

【会员咨询】老师您好,请教下:我目前家庭有两套房。一套后海公馆两房,一套科技园阳光海景小两房。后海公馆刚卖了,买了海境界四房,差价700万,买卖都还在走流程过程中。阳光海景因为是南外大冲的学位,最近半年也涨了比较多,市场报价在560-580之间,还有200万的欠款。手头上子弹大约200万。家庭基本收入5-6万/月,其他也还会有一些生意收入,这部分不是很稳定。请问下老师目前这个情况:
(1)买海境界的差价怎么操作手续费低一些(2)是否可以考虑把阳光海景出手了,然后再一套有升值空间的房子投资还是继续持有阳光海景的学位房。感谢!

回复:

1.你现在买海境界1500万,后海公馆是800,正常情况下,二套未结清,首付7成,也就是说,买海境界需要1050万首付。

另外阳光海景目前的空间有:580*0.7-200=206,也就说这套阳光海景可以通过加按二次按揭,把这个206万的空间再次贷款出来辅助使用。

2.如果按照常规的首付7成1050万,也是可以凑合的(后海公馆800 200现金 阳光海景适当加按出来200)1200万,留150万在手,两套合计负债:海境界450 阳光海景400=850,月供的话4.7万,备用金150在手,可以在无收入情况下,无风险支撑2年8个月。

3.阳光海景只是年龄稍微大了一点,但也还好,可以继续留着1-2年,原因有三点:

a.它的租金回报和学位、地段各方面是一个相对稳健的投资品,这几年大冲、文华、科华的学位都在相互较劲。

b.出手了这个价位再去投资比如翻身碧海赤湾的房子的话,第一,周期上需要陪跑3-5年,第二,3年限售机动性降低了,毕竟阳光海景是随时可以卖,可随时配合掩护海境界。

c.房子两套之间不要同时买入,留1-2年间隔期,这样可以通过房产增值部分加按截断来相互“续命”,通过空间来换时间上的红利。

​4.海境界由于是7成首付,后续需要融资的时候,可以抵押截流,仍然有3-4成的资金空间,比较灵活机动。​

【咨询】你好,我将西乡招商果岭换到宝中,海纳公馆,首付5成,现场身上没有存款了,月供够,但没有多余钱开支,但我有另外套房子是润科华府,现场我想是从银行贷款出来,来减轻生活,觉得润科华府现在卖有点早,是否等到地铁开通,地铁要2021年,也有人告诉我买的润科华府后续增长不大,润科华府76平小三房,买来,350万,建议现在卖,去买沙井海岸城那边。有什么建议
是贷款一部分钱作备用金,等地铁开通再卖么?

回复:

1.润科华府靠机场辐射,而且地理格局上被错乱高速隔档,外沿扩大规模和商圈有先天短板,盘子很难做大;而沙井海岸城靠大会展中心带动,城市更新在逐步提速。同等价位下,润科华府肯定不是最好。

2.以贷养房的前提是,所投资的标的具有确定性的成长规划,未来是会有预期收益的,所以才会考虑用利息去换时间,用时间去换增值空间。

3.如果出掉后,沙井海岸城只是一个选项,宝安翻身碧海南山赤湾小一房亦可关注。长线做5年以上规划投资深圳,可关注以下板块:福田大金沙、南山赤湾、蛇口太子港、前海妈湾、翻身、碧海、光明凤凰片区、龙岗大运。重点可关注:光明凤凰片区、翻身碧海、福田大金沙、南山赤湾。

以上内容选自“深房大表哥”公众号,供大家置业、房产优化、投资参考。

过错是暂时的遗憾,而错过则是永远的遗憾!

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