当前局势塑造房地产市场的六种方式

全球大流行催化了澳大利亚房地产市场的显着变化。从城市的暂时关闭，到前所未有的货币政策策略，区域性和低密度住房偏好的新流行以及各种政府购房激励措施的引入，COVID 时期对购房者的构成产生了明显的影响以及房地产市场的动态。

在这里，我将探讨两年后对澳大利亚房地产市场的六大主要影响。

1.澳大利亚房价上涨25%，创历史新高。

尽管最初有所下降，但房价在 2020 年 3 月底至 2022 年 2 月期间上涨了 24.6%。图 1.0 显示了自 COVID-19 出现以来全国 CoreLogic 房屋价值指数的累积变化。在 COVID-19 开始时，该指数的跌幅相对较小，销售和挂牌量的影响远大于价格。在 2020 年 4 月至 2020 年 9 月期间，全国房价下跌了 -2.1%，然后在低利率、高家庭储蓄、政府补助和住房供应急剧减少的情况下飙升。

到 2022 年 2 月，CoreLogic 估计住宅房地产的总价值将从大流行开始时的 7.2 万亿美元增加到 9.8 万亿美元。澳大利亚住宅价值中位数增加了 173,805 美元，达到 728,034 美元。

2. 首次购房者活动激增。

在大流行开始时，首次购房者占住房需求的很大一部分。在较早的经济衰退之后，这群人利用了更多的经济适用房选择，以及创纪录的低抵押贷款利率和政府激励措施。

ABS 数据显示，在 2017 年至 2019 年房地产市场下滑期间，首次购房者的新贷款数量有所增加(图 2.0)。自 2020 年 6 月起，随着 HomeBuilder 计划的推出，首次购房者活动激增，该计划与首次购房贷款存款计划以及其他州政府补助金和首次购房者印花税优惠一起使用。

结果是首次购房者活动激增，并在 2021 年 1 月达到顶峰。这一高峰反映了 2009-10 年首次购房者的参与，这标志着首次购房者补助金的暂时提升。自 2021 年 1 月的高峰以来，首次购房者的活动有所减少，这反映出随着房价大幅超过收入，进入门槛更高。

截至 2022 年 1 月，向首次购房者发放的贷款为 10,964 笔，高于十年平均水平 8,682 笔。按比例计算，1 月份首次购房者贷款占自住者抵押贷款需求的 24%，与十年平均水平一致。

这可能会对房屋拥有率产生影响，这可能会导致 ABS 2016 年人口普查数字增加。虽然房屋价值的上涨为那些希望进入市场的人创造了更大的存款障碍，但 2020 年全年推出的各种政府计划有助于激励首次购房者的参与。

3. 租金上涨 11.8% 至历史新高，而总收益率则跌至历史新低。

跟踪租金估值随时间变化的CoreLogic租金价值指数也飙升至历史新高。

图 3.0 显示了自 2020 年 3 月底以来全国租金指数的变化。虽然租金在 2020 年 3 月至 2020 年 8 月期间温和下降了 -0.8%，但这些值迅速回升，随后在 2021 年飙升。

租金上涨有多种原因。2017 年至 2020 年年中，投资者活动相对低迷，导致租金供应受限。Airbnb 等租赁服务的兴起也可能削弱租赁供应，这使业主能够转向短期租赁住宿市场。后一种趋势可能在澳大利亚各地的旅游目的地中尤为普遍，其中一些目的地在过去两年国内旅游业的增长中蓬勃发展。对于近期购买长租住房的投资者而言，租金可能因购买价格上涨而上涨。

在 2021 年期间，年租金价值增长处于 2008 年以来的最高水平。在整个澳大利亚，自 2020 年 3 月以来，广告租金中位数已增加每周 30 美元至每周 470 美元。标题数字隐藏了租赁条件的多样性。通过大流行，租金偏好明显转向密度较低的住房选择，那里的租金上涨压力更大。这一趋势在过去一年中有所发展，租金负担能力逐渐将更多需求转向租金成本更实惠的高密度租赁选择。

然而，总租金收益率有所下降。这是因为总租金收益率是房产购买价格的一部分，自 2020 年 3 月以来，房产购买价格上涨了 24.6%，超过了租金上涨 11.8%。在全国范围内，总租金收益率已从 2020 年 3 月的 3.8% 降至 2022 年 2 月的创纪录低点 3.21%。随着住房增长开始放缓，这一创纪录的低总租金收益率数字似乎已经开始稳定下来。

4.住房债务水平创历史新高。

过去两年房价和租金的快速上涨主要是官方现金利率大幅下降的结果。自 2020 年 11 月以来，澳大利亚央行将官方现金利率目标设定为 0.1%，较低的债务成本使借款人能够获得更多信贷。

根据澳洲联储的数据，截至 1 月，未偿住房信贷总额达到创纪录的 2 万亿美元以上，而截至 2021 年第三季度，住房债务与家庭收入的比率达到创纪录的 140.5%(图 4.0)。这高于 2020 年 3 月的 139.2%。

虽然 1 月份未偿还信贷总额超过 2 万亿美元，但 ABS 数据显示，截至 2022 年 1 月，用于购买房地产的月度新融资继续创下历史新高，达到 337 亿美元。

高水平的住房债务，尤其是在增长速度快于收入的情况下，给澳大利亚经济造成了脆弱性。然而，重要的是要在高资产价值和相对较低的利息成本的背景下确定债务水平。澳洲联储的数据显示，住房利息支付已降至 1999 年以来的最低水平，家庭债务作为住房价值的一部分呈下降趋势。

5. 房价相对于单元房的溢价创历史新高。

买家群体的组成和 COVID 的影响都可能导致房屋和单元价值之间的创纪录差距。可能对单位有偏好的投资者在上涨的需求中只占相对较小的一部分。此外，随着澳大利亚人在大流行期间待在家里的时间越来越多，独立屋的需求可能会更高。由于获得资格的施工时间紧迫，诸如 HomeBuilder 补助金之类的政府政策也可能导致独立式住房需求的增加。

结果是房屋价值和单元价值之间的差距创历史新高。图 5.0 显示，澳大利亚的独立屋中位价比澳大利亚单元房中位价高出 29.8%，创历史新高，溢价约为 182,000 美元。这高于 2020 年 3 月的 8.5%，即房屋的美元价值溢价约 44,000 美元。

图 6.0 显示了每个首府城市的独立屋中位价相对于单元房中位价的美元价值溢价，自 2020 年 3 月以来，大多数城市的这一价值大幅上升。

6.地区的崛起。

2020 年和 2021 年的移民趋势显示，离开城市前往封锁期以外地区的人数有所增加，而离开城市前往城市的人数有所下降。

结果是高于正常的住房需求，而澳大利亚偏远地区的房源数量异常低，无论是在销售市场还是在租赁市场。自 2020 年 3 月以来，澳大利亚区域住宅价值的价值增长近 40%，而首府城市的房屋价值增长了约 21%(图 7.0)。

在过去两年非常流行的生活方式地区，阳光海岸、伊拉瓦拉和黄金海岸等地区创造了新的百万美元市场，这些地区的房屋中位价现在超过了百万美元大关。

从这里到哪里?

当前房地产市场的上涨带来了非凡的价值收益，为房主提供了显着的财富增长，但对非房主进入市场的障碍更大。但自 2021 年 4 月以来，全国房价的月度涨幅有所放缓。可以说，目前阻碍房地产市场持续增长的不利因素多于顺风因素，现金利率可能会早于预期增长、负担能力受限以及消费者信心减弱导致需求放缓。虽然大流行期间的一些结构性转变(例如远程工作)可能会长期维持澳大利亚偏远地区的需求，但今年晚些时候房价可能会在相当广泛的基础上开始下降。