西澳边境重新开放给珀斯房地产市场带来新的推动力

随着西澳大利亚边境的重新开放预计将在 2022 年进一步推高房价，奥斯卡·伯克和安娜贝尔·阮认为他们买的正是时候。

这对订婚夫妇于 8 月在弗里曼特尔附近的比克顿购买了一套三居室房产。

2021 年，滨江郊区在西澳十大增长郊区中排名第一，中位售价为 128 万澳元，比上一年增长 38%。

CoreLogic 的最新数据显示，在 12 月上涨 0.4% 至 520,000 美元的中位价之后，西澳的房价在 2021 年上涨了 13.1%。

“现在是为我们买房的合适时机;我认为，如果我们再等下去，我们可能不在比克顿，我们可能不得不住得更远，”伯克先生说。

“许多夫妇无法真正负担得起进入这些领域，这不是一个大趋势，我们感到非常幸运能够这样做。

“房价持续上涨让我很担心，因为我真的希望看到年轻夫妇能够进入这些成熟的郊区。

“我们很幸运，它是一块隐藏的宝石，是我们在满足所有条件时都能买得起的东西。

“这是一个靠近河边的适合家庭居住的地区，靠近当地一所优秀的小学、许多美丽的公园和餐馆，这里的文化很棒，我们上下班的通勤时间都不到 20 分钟。”

房地产经纪人和 Bicton 当地人 Todd Grierson 表示，低利率帮助了家庭和那些想要在该地区买房的人。

“它已经成为一种生活方式的选择，它可以方便地前往河流、弗里曼特尔、海滩、一流的学校，而且安全干净。”

边境下降时价格进一步上涨

西澳大利亚州的边境重新开放将为 2022 年房价的又一年稳健增长奠定基础。

西澳房地产协会(REIWA)预测，随着该州最终于 2 月 5 日降低对州际和海外移民的吊桥，今年房价将上涨 10%。

REIWA 总裁 Damian Collins 表示，新到货的需求增加和库存水平低将给价格带来上行压力，尤其是在下半年。

“西澳一直是一个受就业和强劲经济驱动的州，这就是推动人口增长的原因，”他说。

“我预计一旦边界下降，公司肯定会开始在东海岸和国际上加大招聘力度。

“现在让这些人被招募和加入需要一些时间，但我预计在 2022 年下半年，我们肯定会开始看到西澳大利亚的人口增长有所回升。”

硬边界阻碍了西澳市场

CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示，严格的边境管制使西澳无法在 2022 年实现其他州的涨幅，全国房价上涨 22.1%，是 30 年来的最大涨幅。

霍巴特以 28.1% 的年增长率领先于首府城市，其次是布里斯班(27.4%)、悉尼(25.3%)、堪培拉(24.9%)、阿德莱德(23.2%)、墨尔本( 15.1%)，达尔文(14.7%)和珀斯以 13.1% 排在最后。

Lawless 先生同意，由于州际入境者的需求增加，边境重新开放很可能会推高价格。

他说：“开放边界很可能会看到整个西澳的住房需求反弹，反弹程度取决于当时西澳经济和劳动力市场的走势。”

“在边境关闭之前，州际移民呈强劲上升趋势，一旦边境开放，这种趋势很可能会恢复。”

西澳全国最负担得起的州

尽管 2021 年价格强劲增长，但柯林斯先生表示，西澳仍然是全国最负担得起的州，价格仍比 2014 年的峰值低 3.4%，即约 18,000 美元。

珀斯的房价中位数为 520,000 美元，是全国第二低的，仅次于达尔文的 498,168 美元。

截至 2021 年 6 月，珀斯的住宅价值中位数是家庭收入的六倍，而首府城市的平均水平为八倍。

柯林斯先生表示，西澳的相对负担能力，加上劳动力市场趋紧，将支持价格进一步上涨。

利率上升是什么时候的问题，而不是如果

大多数分析师预测，澳大利亚储备银行预计将提高利率以控制通胀，届时房地产市场将在 2023 年降温。

“利率正在上升，这是毫无疑问的，只是时间和幅度的问题，”柯林斯先生说。

“我对此的想法是，鉴于悉尼和墨尔本的房地产市场尤其如此，而且人们在那里的债务水平非常高，加息不仅会影响房地产市场，而且会影响到房地产市场。减少人们的开支。

“这显然是储备银行试图对利率政策做的事情，就是确保通胀不会抬头。”

由于悉尼和墨尔本的高抵押贷款，柯林斯先生预计现金利率不会上涨超过 1 美分。

“我们当然不希望看到抵押贷款利率达到 5% 或 6%……而且我预计我们可能会在 2022 年晚些时候看到增长，但更有可能是在 2023 年。”

他表示，这可能会导致价格增长放缓，但他预计价格不会倒退。

Lawless先生表示，提高现金利率的时机仍然不确定，并取决于劳动力市场、工资以及最终的通胀。

“澳洲联储仍然认为，提高现金利率的条件要到 2023 年才能满足，但金融市场和越来越多的经济学家正在考虑提前加息，因为加息速度快于预期通货膨胀，”他说。

“如果现金利率确实早于预期上升，则意味着经济复苏强于预期，这是个好消息，但也对房地产市场活动产生负面影响。”

还有什么可以压低价格?

Lawless 先生表示，更严格的贷款规则也可能给房价带来下行压力，就像 2014 年和 2017 年那样。

他说：“可能引发新一轮信贷紧缩的因素包括家庭债务水平进一步上升、住房信贷增长率持续高于收入增长或持续一段时间内风险较高的住房贷款类型变得明显。”

10 月，澳大利亚审慎监管局 (APRA)取消了抵押贷款的利率缓冲。

一些分析师预计 APRA 将在明年通过设置贷款与收入比率的限制再次进行干预。

压低房价的明显方法是建造更多房屋，但这说起来容易做起来难。

柯林斯先生说：“从 18 个月前提供的所有赠款中，我们将在 2022 年开始看到更多房屋完工，但该行业在经历了这么长时间的低迷之后，要重新振作起来并不容易。”

“建筑业受到劳动力短缺的极大限制，因此很难将大量房产推向市场。

“建筑成本上涨了 20% 到 30%，所以人们不太愿意建造。”

西澳租房者面临更多痛苦

在截至 6 月的 12 个月中，珀斯的年租金增长率达到 16.9% 的峰值，到 2021 年底回落至 11.5%。

REIWA 预测 2022 年租金价格将再上涨 10% 至 15%，原因与房价将上涨的原因相同——没有足够的库存来满足需求。

“虽然租金增长可能低于最近的峰值水平，但由于边境开放，可用租金供应相对紧张，珀斯租金可能会继续上涨，高于全国平均水平，”劳利斯先生说。

柯林斯先生表示同意，并表示来自州际和海外的移民将很快吸收目前市场上的 2,000 套租金。

“我们能做的最好的事情是鼓励(来自)私营部门的投资回到市场，这些部门提供了 85% 以上的住房。”

柯林斯先生担心对《住宅租赁法》提出的“有利于租户”的修改，他说这可能会取消业主在租期结束时终止租约的权利。

他说：“在我们迫切需要大量租赁存量的时候，西澳政府不要对该法案进行重大修改，以阻止在西澳的房地产投资，这一点至关重要。”

“我们的空置率是 40 年来最低的。

“你最不想做的事情就是做出改变，阻止房地产投资者投资市场，甚至更糟的是，出售他们已经拥有的东西，因为这只会让可怕的情况变得更糟。”

他还呼吁尽可能简化开发审批流程，并在重新分区方面更加灵活，以帮助新建筑以满足预计的人口增长。