北爱尔兰的住房市场正在成为最富有的人的生存之道

经济衰退传统上遵循标准剧本——产出下降，随后失业和失业率上升，引发消费者支出减少，打击零售销售和房地产市场。

当前局势虽然催生了一种新的衰退变种。英国经济出现了 300 多年来最大的产出下滑。

然而，失业率并没有出现类似的上升。同样，房价下跌被视为“毫无道理”，但它也没有发生。

几乎每个主要经济体都报告房价上涨，而不是房价出现两位数的下降，这是二十多年来的最大涨幅。当地的房地产市场也违背了经济学家的预测。

北爱尔兰的住宅物业价格指数 (NIRPPI) 报告称，2021 年第二季度 (Q2) 连续第九个季度增长。

与此同时，2021 年第二季度住宅物业价格年通胀率达到 9%。

这是自 2007 年第四季度上一次房地产繁荣结束以来的最快价格增长速度。这是去年当地私营部门租金涨幅的 2.5 倍以上(同比增长 3.4%)。

不仅仅是价格在飙升——销售也是如此。

在第一次封锁期间，房地产经纪人会想到 2021 年将是自 2007 年上次繁荣以来销售最好的一年。

那么，我们是否会看到另一场 2007 年式的房地产繁荣和萧条?总之没有。

与 2006/07 年同比涨幅超过 50% 的峰值相比，今天的价格上涨幅度不大。

与八年前(2013 年第一季度)的低谷相比，本地住宅物业价格上涨了 58% - 向市场注入了资金。

但尽管有这种增长，标准化住宅物业价格(153,499 英镑)仍比 2007 年第三季度的 224,670 英镑的异常峰值低 32%。

扣除通货膨胀因素后，以今天的货币计算，2007 年第三季度的峰值为 303,000 英镑——几乎是 14 年后房价的两倍。

另一个不同之处在于，如今的信贷成本甚至更低。2003 年夏天，英格兰银行的银行利率为 3.5%;这是当时的历史新低。

银行利率在 2007 年夏季达到 5.75% 的峰值。今天是 0.1%，抵押贷款利率处于历史低位。

在上次繁荣时期，通过自我认证的抵押贷款、次级抵押贷款等，信贷过于自由。

信贷爆炸式增长。如今，尽管交易量激增，但销售额仅为 2006 年的三分之二。

上一次繁荣是由房地产投资者推动的，尤其是买房出租、投机者和房地产炒家——如今，市场是由人们购买房屋而不是投资推动的。

与 2005 年至 2007 年的“买房出租”热潮有关，主导的房地产类型是位于市场低端和低端市场的排屋。

它们占市场的 36%，其次是半成品和独立式。

在当前的繁荣时期，“空间竞赛”已将排屋排在半独立屋和独立屋之后排在第三位。

自 2020 年第四季度以来，独立屋销量已超过所有其他房产类型。2020 年第四季度和 2021 年第一季度是有记录以来独立屋销售最好的第四季度和第一季度，其中第二季度是 15 年来最好的第二季度。

大型房产的价格涨幅也最大，独立屋同比上涨 12%(同比)——是排屋价格的两倍。

两个关键因素解释了住宅房地产市场发生的情况。首先，防止经济萧条和失业率飙升的政府政策。

从本质上讲，休假计划是一项出色的政策措施，不惜一切代价。

其次，房主的行为反应。

最近的一项 PropertyPal 调查显示，对于搬家者来说，主要动机是扩大规模，许多人追逐独立式住宅。

对于首次购房者和搬家者来说，购房最重要的特点是拥有花园/户外空间。

在这场“空间竞赛”中，独立屋市场是主要受益者。2021 年上半年 (H1) 的独立屋销售额自去年以来翻了一番多，自 2019 年上半年以来增长了 43%。

当前局势唤醒了新的需求来源，英国的房主(特别是在伦敦和东南部)希望在北爱尔兰一些最昂贵的邮政编码地区出售和换购大型独立屋。

在家工作的新时代意味着“位置，位置，位置”的口头禅已经改变。

相对于您的工作场所或雇主的大量劳动力的位置不再像以前那样重要。

而相对于海岸、农村地区和家庭的位置变得更加重要。

这为 NI 'ex-pats' 提供了回家的机会。我们正在看到生活质量套利，人们可以通过在工资更高的经济体中工作但生活在更负担得起的经济体中来提高他们的生活水平。

同样，在北爱尔兰，靠近贝尔法斯特对远程办公者来说变得不那么重要，这在一定程度上解释了北爱尔兰其他地区需求增加的原因，尤其是铜锣湾、海岸和格伦斯，这些地区的年价格上涨了 17%。

英国购房者的流入推高了独立式房地产市场的价格，特别是在价格市场的高端。

到 2021 年第二季度，独立式房产的平均价格上涨了 24%，是中值或中等价值房产销售涨幅的两倍。

那么，价格是否会继续上涨?

在大宗商品市场，有一种说法是高价是高价，意思是价格上涨会吸引更多的供应商进入市场，从而推动价格走低。

不幸的是，我们不太可能在房地产市场看到这种调整。

需求依然旺盛，但市场上的库存供应量一直在下降。

房屋建筑也是如此。去年竣工的房屋减少了 1,000 套，年度总数创下六年新低，约为 2006 年建造数量的一半。

2021 年上半年出现了一些复苏，但鉴于建筑行业的供应链中断，加上建筑材料通胀和技能短缺，我们不太可能在未来 12 个月左右看到供应量出现有意义的回升。

英国买家的到来加剧了供应方面的问题，因为他们在英国出售的房屋并没有为当地市场腾出房产。

这些 GB 销售额相当于每年约 2,000 笔交易。这些人可能比北爱尔兰的同行拥有更高的收入和股权。

这使得在最昂贵的邮政编码和高端市场的独立式房地产市场竞争激烈。实际上，我们看到的是最富有的人的生存。

市场在高端(较大的房产)而不是低端(较小的房产)市场更加活跃。

这样做的一个后果是财产阶梯上的梯级——从入门之家到家庭之家——越来越远。

至少在不久的将来，强劲的需求和充足的库存供应不足似乎将支撑房价。

但是有很多因素在起作用，包括股票市场的表现以及公司如何接受长期在家工作等。