2022年值得关注的新西兰房地产市场趋势

对新西兰房地产市场而言，2021 年是政府介入的一年，监管压力加大，以遏制快速上涨的房地产价格。

在全国范围内，中值的 12 个月变化记录了阳光湾的 6.7% 和伍德维尔的 47.7% 之间的跳跃。

CoreLogic 2021 年最佳报告中发布的数据显示，销量最高的房产是奥克兰 Argyle St 73 号，售价为 2200 万纽币。

3 月，政府扩大了对现有房产的明线测试，并宣布从 10 月 1 日起分阶段取消利息扣除，除非投资者购买新建筑。

当时，财政部长格兰特·罗伯逊说：

“税收既不是解决住房问题的原因，也不是解决方案，但它确实有影响，这是政府整体应对的一部分。”

新西兰储备银行还被授予使用其他贷款限制的权力，例如债务收入比率上限，这些限制目前正在征求意见中，并且已经在一些银行生效。

报告称：“新西兰央行自己在 2021 年 3 月 1 日恢复了贷款价值比规则，然后在 2021 年 5 月 1 日将投资者的存款要求提高到 40%。”

“然后从 2021 年 11 月 1 日起，自住业主也面临更严格的限制，低存款贷款门槛从 20% 降至10%。

“换句话说，没有人能逃脱紧缩的信贷环境，尤其是首次购房者，他们现在也面临着有限(或没有)预先批准形式的额外压力。”

关键数据

奥克兰的 Herne Bay 记录了 2021 年的最高中值，为 350 万纽币，而最低的中值价格是位于 Grey 的 Runanga 的 193,700 纽币。

同样，Runanga 的总租金收益率最高，为 9.6%，而 Herne Bay 的总租金收益率最低，仅为 1%。

惠灵顿的 Karaka Bays 的周租金中位数最高，为每周 875 美元，而麦肯齐的 Twizel 的周租金中位数最低，仅为 285 美元。

但如果是租金涨幅最高的，那么位于北帕默斯顿的阿什赫斯特和菲茨赫伯特是最高的郊区，租金上涨了 40.6%。

但是，如果您在达摩、利伯顿、东北谷或松山等但尼丁郊区拥有投资物业，租金会下降 9.7%。

在怀卡托港出售房产最快仅需 4 天，而在西丰盛湾的 Athenree 则需要 74 天。

报告显示，新西兰的销售活动在 2021 年开局强劲，但从 6 月左右开始，市场出现疲软迹象。

报告称：“一些疲软是由于缺乏上市造成的。”

“根据月度/季度指标，自年中以来，房地产价值增长也普遍降温，尽管年增长率仍然很高，反映出由于 COVID 对市场的首次破坏，一年前的基数较低。”

2022 年值得关注的趋势

CoreLogic 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，他预计 2022 年房地产市场将大幅放缓。

“销售量已经出现转机，2022 年可能会更加平静，年度价值增长速度肯定会继续放缓，从 2021 日历年的 25% 以上降至个位数，甚至更低个位数，到 2022 年，”他说。

进一步的贷款规定

戴维森先生表示，新西兰央行可能会从明年年中开始对可偿还性利率设置下限，然后在 2022 年底取消那些支持债务收入比 (DTI) 正式上限的利率。

“ 关于这些上限的设定有待讨论——例如，他们之前表示投资者可能是六个，自住者可能是七个，但最新的咨询文件暗示统一费率，也许是七个，所有人可能会更多很有可能，”他说。

“也可以想象，任何正式 DTI 的引入也会让 LVR 规则放宽一点。但无论最终细节如何，似乎可以肯定 DTI 对投资者的打击最大。”

上市供应

此前紧张的上市供应已经开始出现转机，全国各地的库存水平都在上升，尤其是在霍克湾、惠灵顿、奥塔哥和南地等地区。

戴维森先生说：“这与其说是因为新房源的增加，不如说是销售放缓。”

买方市场

一些投资者可能希望将他们之前的资本收益集中起来并列出房产，而买家的更多选择意味着价格压力的减轻。

戴维森先生说：“供应商可能需要一段时间才能对变化的情况做出反应，有些人可能会取消挂牌，而不是接受比他们希望的更低的价格。”

“然而，这种动态只能在有限的时间内盛行，最终 2022 年看起来将转向买方市场。”

建筑业放缓

戴维森先生表示，由于成本攀升可能会抑制对新房的需求，因此明年火爆的建筑业很有可能会放缓。

“反过来，新房地产产量的减少将倾向于支持现有价值，”他说。

“如果有的话，我们的担忧往往集中在下北岛的部分地区，例如 Tararua、Horowhenua、Whanganui、Porirua 和下 Hutt，以及其他地区，例如 Wairoa、Otorohanga、Kawerau、Westland 和 MacKenzie。

“与此同时，Ashburton、Timaru、Waimakariri、Selwyn 和 Tasman 等地区看起来更安全一些，尽管没有任何地方能够免受所有市场力量的影响。

“毫无疑问，2022 年的房地产市场将会有更多的曲折，而那是在您考虑任何进一步的 COVID 中断之前。

“但我们当然预计会出现大幅放缓，2022 年将是我们看到买家选择增加的一年，即使融资限制加强。”

奥克兰

顶级销售72 Argyle St，2200 万美元

Herne Bay中值最高，$3,504,850

奥克兰中心区中值最低，$613,000

海伦斯维尔市场上最短的天数，10 天

市场上最长的Piha 天数，57 天

最高的总租金收益率Orere Point，5.1%

最低的总租金收益率Herne Bay，1%

汉密尔顿

顶级销售350 Exelby Rd​​ 960 万美元

最高中值弗拉格斯塔夫，1,110,800 美元

最低中值Whitiora，606,150 美元

Grandview Heights上市最短天数，7 天

最长的上市天数Hamilton Central，28 天

最高总租金收益率恩德利，4.1%

最低的总租金收益率汉密尔顿湖，2.5%

陶朗加

顶级销售307A Oceanbeach Rd，750 万美元

芒格努伊山中值最高，1,407,200 美元

Parkvale中值最低，681,750 美元

Papamoa 上市时间最短，16 天

陶朗加南部市场上最长的天数，26 天

Parkvale最高总租金收益率，4.2%

最低的毛格努伊山总租金收益率，2.3%

惠灵顿

最高销售额36 Central Tce，650 万美元

最高中值Seatoun，2,046,050 美元

最低中值惠灵顿中心，$546,300

Timberlea上市最短天数，7 天

普克鲁阿湾市场上最长的天数，24 天

最高的总租金收益率Ascot Park，5%

最低的总租金收益率Kelburn，1.5%

基督城

最高销售21 Wairarapa Tce，800 万美元

最高中值Fendalton，$1,541,450

菲利普斯敦中值最低，$401,500

贝尔法斯特市场上最短的天数，12 天

阿卡罗阿上市时间最长，29 天

最高总租金收益率Kainga，6.3%

最低的总租金收益率Fendalton，1.8%

但尼丁

顶级销售135 View Rd，285 万美元

最高中值毛利山，1,027,300 美元

南但尼丁最低中值，445,100 美元

Outram市场上最短的天数，9 天

Waverley市场上最长的天数，18 天

最高的总租金收益率Ocean Grove，4.7%

毛利山毛利人的总租金收益率最低，为 1.6%