加拿大初创公司承诺仅需1.5万美元即可拥有房屋但一些专家看到了危险信号

随着越来越多的加拿大年轻人觉得在房价飞涨的情况下拥有房屋的梦想从他们的指缝中溜走，一家初创公司表示，它使有抱负的购房者能够踏上购房阶梯，而无需支付六位数的首付或巨额抵押贷款。

总部位于多伦多的 Key 公司是众多新成立的公司之一，该公司正在试验新方法，使拥有适度储蓄的加拿大人能够以所有者或投资者的身份进入房地产市场。

Key 由前加拿大银行行长斯蒂芬波洛兹提供建议，称其独特的模式为潜在购房者提供了共同拥有和居住房产的能力，首付仅为 2.5%。

该公司表示，根据该公司目前提供的共同所有权的多伦多市中心公寓的当前价格，买家只需约 15,000 美元即可购买其 2.5% 的所有权份额。

主要总裁兼联合创始人 Daniel Dubois 称其为“一种新的房屋所有权模式，您可以通过 [租赁] 的自由和灵活性获得拥有的大部分好处。”

该公司表示，其库存中的 60 间套房几乎全部被占用，每天约有 100 人加入新公寓的等候名单。尽管刚刚在多伦多推出，该公司的联合创始人、首席执行官 Rob Richards 和 Dubois 表示，他们有全球雄心，因为不断上涨的住房成本是无处不在的问题。

但一些房地产专家警告称，该公司产品的细节包含一些危险信号。他们警告说，其复杂的模式可能不会让年轻的购房者过得更好。

Key 没有分享其共同所有权协议的样本副本，但确实同意回答 Global News 与三位房地产和抵押贷款专业人士协商提交的问题清单。这就是出现的情况。

这个怎么运作

该公司将居住在这些单元中的共同业主称为“业主-居民”。每个月，他们支付相当于可比单位的市场租金的金额，公司从中每月至少留出 50 美元作为股权出资，逐渐增加居民的股权。

Dubois 说，在一个房价上涨往往超过人们为首付储蓄的能力的城市中，主要居民拥有股票份额，其价值将随着房屋升值而增加。

波洛兹在接受加拿大通讯社 (CP) 采访时说，通过这样做，居民“会依附于价格，因此如果价格继续上涨，至少他们不会错过这种潜力”。

据 CP 报道，波洛兹补充说，他“热衷于”帮助那些渴望灵活性和拥有有形资产的机会的人，即使他们并不富有或没有足够的钱存留。

该公司表示，此外，随着居民股权的增加，他们每月支付的住在该单元中的费用会成比例地减少。

该公司表示，另一个好处是：居民可以“定制和翻新”他们居住的单位。Key还承诺居民将从他们资助的升级中获得全部价值。

三年后，居民可以选择购买该单位，但没有义务这样做。一年后，他们可以随时离开，并提前两个半月通知并兑现他们的股权。Key 表示，它将返还所有股权出资以及根据独立第三方评估师评估的诉讼当前价值的任何升值。

在这方面，Key 的模式与传统的先租后买协议有很大不同，在传统的先租后买协议中，租户通常有义务最终购买房产，如果无法这样做，可能会失去全部或部分首付。

居民业主没有所有权

该公司表示，居民所有者没有所有权。相反，该单元的居住者和拥有该物业的投资者签署了一项协议，该协议带有产权负担或对该房屋的索赔，Key 通过电子邮件告诉 Global News。

该公司补充说，由于没有所有权，“业主居民可以节省与买卖房地产相关的典型成本，并[保持]在短时间内搬迁的自由。”

“你有一份可执行的合同，其中阐明了你的权利和义务，”Key CEO 兼联合创始人 Rob Richards 说。

尽管如此，Global News 咨询的所有三位房地产专家都表示，在考虑共同拥有或先租后买合同时要问的关键问题之一是谁将拥有所有权。

总部位于多伦多的 Realosophy Realty 总裁约翰帕萨利斯警告说，如果您没有获得产权，那么您就不是真正的房主。

他通过电子邮件说，所谓的业主居民“可能在未来的某个时间根据某些条款选择购买房产，但这并不使他们今天成为房主”。

该公司维护其居民满足其所谓的“所有权的真正考验”：拥有随着房屋价值增加而升值的资产，分担维护成本(与他们的资产成正比)，并具有定制和翻新的能力。

首付不是在单独的信托中持有

intelliMortgage 的联合创始人梅兰妮·麦克利斯特 (Melanie McLister) 表示，在查看先租后买协议时，要问的关键问题之一是租户的首付款是否将存放在单独的信托中。

对于由于信用不佳或没有足够的钱支付首付而无法获得融资的人来说，先租后买通常是另一种购房途径。这个想法是租户将出租房屋一段时间，目的是在租约结束时购买房产。

Key 表示，它提供的是共同所有权，而不是先租后买的模式，并指出与许多先租后买的安排不同，其居民的首付会随着房产价值而升值。

尽管如此，当谈到首付时，该公司表示，这笔钱，连同居民随后的股权出资，都会流向拥有该物业所有权的投资者。

该公司指出，投资者“有义务在居民搬出时归还股权，并可以在需要时选择再融资或出售房产”。

但是，当被问及如果居民拖欠每月付款会发生什么情况时，Key 称居民的首付款相当于六七个月的租金的“押金”，这使得“可以更灵活地处理收入中断或其他问题”。延迟付款的原因比标准租金情况。”

该公司补充说，它与居民合作“了解他们的情况并给他们时间修复它。”

在线房地产市场 Zolo 的内容总监 Romana King 表示，不以信托方式持有居民的首付是“一个重要的危险信号”。

King警告说，风险在于如果Key“倒闭”，居民将损失金钱，并补充说该公司的商业模式未经测试。

Key说，即使它不复存在，居民和业主之间的协议也会继续存在。

该公司通过电子邮件表示：“根据合同，业主有义务返还业主居民的股权(和)任何升值。”

麦克利斯特此前告诉环球新闻，在传统的先租后买协议中，房东保留押金而不是将其存放在信托中的情况可能会损害租户从主流贷方获得抵押贷款的资格。

1% 的费用

对于其服务，Key 向居民收取相当于一次性和每月股权出资的 1% 的费用。

理查兹说，这些付款有助于“保持正常运转”，并指出该金额是在股权出资之外收取的，而不是从中扣除。例如，支付 15,000 美元首付的居民将额外支付 150 美元的费用。

作为每月付款的一部分，居民至少要为他们的股权贡献 50 美元(如果他们愿意，他们可以自由投入更多)。理查兹说，在那笔交易中，费用为 50 美分。

该公司表示，该费用远低于“先租后买”模式有时涉及的成本，后者可能高达 20%。

保证金账户

Key 还对所谓的共同融资收益收取利息，这是一种匹配的股权供款，居民可以选择通过公司借款。

例如，首付 15,000 美元的居民可以选择再借 15,000 美元以增加对公寓的投资。如果房产价格上涨，他们将从升值中获利 30,000 美元，而不是 15,000 美元。

该公司将债务描述为保证金账户，称其每月收取利息，但不需要偿还本金。

保证金账户允许投资者用借入的资金进行投资。虽然该策略在有利的市场条件下放大了投资回报，但在低迷的市场中也放大了损失。

Key承认居民要承担他们的房地产投资贬值的风险，它说这种风险是房屋所有权所固有的。

而对于 Key，“风险仅限于投资股票，”理查兹说。“你不会有如此庞大的抵押贷款悬在你的头上——这就是市场低迷的问题，有如此多的家庭债务进入抵押贷款，人们的抵押贷款陷入困境，银行最终拥有整栋房子。”

该公司还指出，由于居民随着股权的增加，每月支付的居住费较低，借款增加一个人的股权会降低居住费，该公司指出。

该公司收取的利率等于加拿大银行的最优惠利率加上 1%，目前等于 3.45%，对居民选择采取的任何杠杆。利率根据最优惠利率的变动而变化。

该利率高于合格借款人目前在浮动利率和固定利率抵押贷款上可以获得的利率。

金警告说，由于加拿大央行预计将在 2022 年开始加息，偿还该债务的成本可能很快就会增加。

“如果债务部分增加并且偿还债务的成本增加，那么假设住宅房地产价格将继续以与过去五年相同的速度升值，那么你就会堆积债务和债务成本，”金说电子邮件。

“这是高度投机性的，并假设利率上升不会影响(房地产)销售活动，这是极不可能的。”

该模型是否有助于有抱负的购房者?

Pasalis 和 King 都挑战了这种观点，即关键居民实际上是他们所居住单元的共同所有者，因为他们没有所有权。

相反，两者都将这种安排描述为更类似于期权合约，它让居民可以选择在未来某个日期购买房屋。

虽然 Key 表示其每月的居住费等于或低于可比单位的市场租金，但 King 质疑潜在的购房者是否最好在较旧的建筑物或远离大城市市中心的地方寻找更便宜的租赁选择，以便他们可以更快地节省首付。

“这些人正在努力储蓄。我不知道最好的策略是否是在您试图通过租用漂亮的出租物业成为房主的时候增加住房成本，”她说。

金说，拥有随着房产价值增加而升值的股权的想法很有吸引力。但她补充说，潜在的购房者面临着许多未知数。

她指出，即使对于对未来三年的工作、收入、邻里偏好和家庭结构充满信心的居民来说，这也是如此。

“(房地产)市场会是什么样子?抵押贷款利率会是什么样子?”金说。

她补充说，还有居民可能支付的费用和利息的问题。她说，人们最好更积极地储蓄，并将钱存入货币市场基金等低风险投资中。

Pasalis 还质疑像 Key 这样的模型是否会加剧使许多首次购房者望而却步的房地产市场状况。

他说，拥有提供给主要居民的房产的房地产投资者“是人们买不起公寓的部分原因。”

“首次购房者可以从收入中节省首付，并根据他们的收入有资格获得抵押贷款，”他说。另一方面，大型房地产投资者“从富有的投资者那里筹集了数百万美元，一次性购买了 60 个单位。”