南非的租赁市场有问题

信用局 TPN 表示，2021 年第三季度租户对出租物业的需求仍然疲软。它表示，考虑到 2020 年第二季度的严格封锁导致 14% 的工作岗位消失，这种低需求可能并不奇怪。

TPN Credit Bureau 首席执行官米歇尔·狄更斯 (Michelle Dickens) 表示，即使在随后的一些初步就业复苏之后，失业率仍为 34.4%，这意味着大流行前已经失去了 140 万个工作岗位。

她说，失业率在 2021 年第三季度再次恶化，正规部门又失去了 375,000 个工作岗位。

住房成本、水、煤气和其他燃料成本增加，这加剧了高失业率的挑战，这些支出占家庭支出的 15.9%，交通运输占另外的 15.6%。综合起来，这些因素是一个强大的激励因素，促使租户采取节约成本的行为，例如缩小规模、同居或与朋友和家人同住。

TPN 市场强度指数基于房地产经纪人和房东对住宅租赁市场的看法和经验。受访者需要对希望租房的租户的需求是强劲 (100)、平均 (50) 还是疲软 (0) 进行评分。

狄更斯说，他们被问到一个类似的问题，关于他们对出租物业供应是强(100)、平均(50)还是弱(0)的看法。然后汇总数据以提供需求评级和供应评级，而差异表明市场强度指数，其中 50 的结果表明市场处于平衡状态。

根据该指数，2021 年第三季度对出租物业的需求仅略高于平均水平，为 56。然而，出租物业供应仍处于大流行前的高位，评级为 67。租户需求疲软加上供应高位意味着市场强度指数为 44，简而言之，这意味着住宅租赁市场供过于求。

狄更斯说，租赁市场供过于求，租户需求疲软，空置率高。

“令人鼓舞的是，空置率可能已经见顶，因为第三季度的空置率已从上一季度的 13.15% 下降至 10.66%。”

根据季度就业统计数据，2021 年 5 月支付给正规部门雇员的平均月收入同比增长 9.7%。然而，更高的工资并不总是转化为更多的可支配收入，尤其是消费价格指数(CPI) 以 4.9% 的速度增长，并逐渐走高。

“随着上周南非储备银行首次加息 25 个基点，消费者现在还需要考虑更高的利息成本。预计 2022 年和 2023 年会出现上升周期，”狄更斯说。

她指出，住宅租赁价格似乎也达到了负增长的底部，并在第三季度缓慢上升至 0.4% 的正区域。

“唯一逃脱负增长的市场部分是每月低于 R3,000 的低价值租金类别。然而，这一类别目前 1.26% 的升幅现在呈下降趋势。”

低价值租金是受持续高空置影响最大的类别。每月低于 R3,000 的租金有 12% 的空置率，而介于 R3,000 和 R4,500 之间的租金为 13.32%。

TPN表示，从省级角度来看，只有西开普省继续遭受两位数的空置率，为11.07%，而豪登省、夸祖鲁-纳塔尔省和东开普省分别为9.84%、9.85%和7.13%。

信用局表示，除西开普省外，大多数省份的住宅建筑活动都没有显着复苏。

住宅建筑活动同比减少近一半，从 2019 年的 45,342 套竣工公寓和房屋减少到 2020 年的 24,178 套，2021 年前九个月只有 22,270 套竣工物业。传统上建筑活动最多的豪登省新住宅建筑竣工从 2019 年的 25,238 人减少到 2020 年的 10,373 人，到 2021 年迄今仅记录了 8,793 人。

西开普省逆势而上，在 2021 年迄今为止的表现优于 2020 年的数字。

狄更斯说：“然而，对于那些因空置率高而苦苦挣扎的房东来说，较少的新买房出租物业可能是一种可喜的解脱，特别是因为他们被迫与拥有高度可用的降价租赁组合的大公司竞争。”

她说，改造活动也受到抑制。“然而，这并不是一个新趋势。在全球金融危机之后，现有住宅增加的平方米数量持续缓慢下降。”

越来越明显的是，利率上升周期可能会在未来六到九个月内给信誉良好的租户增加进一步的压力。房东在寻求利润最大化时，将不得不权衡空置率、升级和拖欠等指标。