解决开曼群岛住房问题的10种方法

在过去的六周里，Cayman Compass问题部分一直在深入研究与开曼群岛住房相关的一些问题。

从没有适当住所的人到被房地产市场拒之门外的年轻专业人士，我们把这个问题放在了显微镜下。

今天，我们总结了一些来自读者、撰稿人和专栏作家的建议，以解决我们强调的问题。

它们的范围从简单的快速修复到利基问题，再到对房地产进行全面政策重新思考的想法。我们并不是建议政府采纳所有这些，我们只是提出 10 个最有趣的建议，作为思考的食粮和进一步讨论的起点。

- 广告 -

1. 鼓励经济适用房的发展

缺乏关于如何授予开发特许权的透明系统一直是一个长期关注的问题。传统上，已授予的豁免权流向了大型豪华房地产开发商。

虽然有一个财务逻辑——当这些价值数百万美元的房屋出售时，政府在后端征收税款——但说服开发商将他们的时间、财务和精力用于负担得起的项目几乎没有什么作用。一些开发商，甚至一些慈善机构，一直无法为他们的项目获得特许权。

鉴于缺乏中低价位房屋，新政府考虑将优惠政策转向满足该需求的开发商可能是明智的。

对大多数房屋在 50 万美元以下的综合体的进口材料免税将有助于开发商将其作为优先事项。明智的让步政策还可以针对“棕地”场地，以限制新建筑对环境的影响。

2. 考虑合资伙伴关系

仅靠政府不太可能建造足够的经济适用房和社会住房来满足社区的需求。

作为我们系列的一部分，毕马威企业财务主管 Sam Story 强调了合资伙伴关系的可行性。

简而言之，这些是政府和开发商之间建立混合用途住房的临时联盟。来自公开市场房地产销售的收入有助于资助受补贴的政府单位出租。

这一在伦敦很受欢迎的愿景还包括一项共享所有权计划，该计划允许可能没有资格获得足够大额抵押贷款的年轻人与政府有效地共同拥有他们的房屋。

这个想法降低了年轻人进入房产阶梯的门槛。

Story 在英国参与过类似的项目，政府应该利用他的专业知识并与负责任的开发商讨论如何在此处应用这一概念。

3. 扩大印花税豁免

许多政客在选举前夕讨论了这个问题，似乎 PACT 政府将在某个时候提高开曼群岛首次购房者获得印花税豁免的门槛。

目前市场上几乎没有低于 400,000 美元的门槛，而这一门槛可能会高达 600,000 美元。

同样值得考虑的是它是否应该适用于第二次购房。希望搬到更大房产的开曼年轻家庭经常用完他们在小公寓或一块土地上的一次性免税，并面临超过 50,000 美元的税单，以升级到可以抚养孩子的家。

现任副总理兼财政部长 Chris Saunders 建议，无论价值多少，豁免都应适用于开曼人购买的前三套房产。

鉴于政府从印花税中带来的金额，这可能是无法实现的。然而，应该考虑扩大豁免制度，使开曼人更能负担得起房产。对许多人来说，首付之外的 7.5% 税是购房的最大障碍。

Charterland 的 Simon Watson 建议，一个不会影响政府收入的简单解决方案是至少允许在几年内支付，而不是一次性支付。

4. 考虑限制外资所有权

在泽西岛和百慕大等小岛，限制外资拥有财产是司空见惯的。这适用于工作许可证持有者和度假屋投资者。

虽然正如房地产业内人士指出的那样，像我们在开曼这样的开放市场有好处，但有些人认为来自海外买家的竞争正在影响土地和房地产价格。

更大的经济体，如加拿大和新西兰，正在受到影响并限制外部房地产投资。

开曼可以考虑采取一系列措施，包括彻底禁止非居民买家、限制非开曼居民的房产购买权(例如，泽西岛要求人们在岛上居住 10 年才能购买)或干脆从永久居留积分系统中删除购买动机。

正如为我们的系列咨询的专家所指出的那样，开曼群岛公开市场的任何剧烈变化都会带来不利影响——尤其是政府的大量印花税收入损失——并且可能首先需要进行彻底的经济研究。

5. 考虑对“度假屋”征收更高的税

禁止外国所有权的另一种选择可能是以更高的税率征税。伦敦最近在现有的“第二居所”附加费的基础上增加了针对海外买家的印花税附加费。

该市正在与经济适用房危机作斗争，部分原因是外国资本涌入房地产市场。

政府可以考虑为非居民在开曼购买房产的类似政策。

对此类买家征收年度而非一次性财产税是一种可能的政策。

批评人士认为，这将拒绝投资者，并损害开曼群岛的低税收、支持投资的声誉。

支持者表示，这将对发展产生降温效应，并带来可用于政府住房和社会基础设施的额外收入。

6. 改革社会服务

我们调查的许多住房问题，包括部分社区令人震惊的生活条件，都与许多其他社会问题交织在一起。

居住在住房信托基金谴责的房产中的家庭，住在没有电的移动教室里，或者每天在被风暴破坏的房屋中生存，不仅仅是在为避难所苦苦挣扎。

许多人遭受一系列相关问题，从心理健康和失业到成瘾或仅仅是贫困。

有些人没有得到他们需要的帮助。

2015 年，审计长 Alastair Swarbrick 发布了一份调查开曼群岛社会援助计划的报告。审计发现没有总体战略，没有目标，没有优先事项，没有协调，最终没有对当年 5000 万美元的支出负责。

在上个月的一份后续报告中，他的继任者苏·温斯皮尔 (Sue Winspear) 表示没有采取任何措施来纠正这一点。

“仍然没有协调的社会援助战略，因此不清楚我们社会中最弱势的群体是否得到了充分的支持，获得支持的资格标准很可能继续不一致，差距和提供重叠。”

新的社会发展部长安德烈·埃班克斯 (André Ebanks) 表示正在进行大规模的改革，以解决这些问题。

7. 开设再利用中心

开曼的垃圾填埋场每年要接收 26,000 吨商业垃圾和 7,000 吨建筑和拆除垃圾。

据报道，这包括全新的台面、橱柜和建筑材料。

它还包括大量电器——洗碗机、洗衣机和微波炉——可以修理或“升级”并捐赠给一个好家。

开曼社区有很多善意。缺少的是中间人。过去，像 ARK 这样的慈善机构被迫拒绝捐赠建筑材料，因为他们无处存放。

虽然改革开曼群岛废物管理系统的 ReGen 计划确实包括几个回收设施，但慈善机构或企业仍有机会将垃圾变废为宝。

由 Habitat for Humanity 运营的加拿大 ReStore 就是一个很好的例子。

该设施为可重复使用的硬件和设备提供了一个下车地点、一个仓库和一个零售店。

志愿者，在某些情况下有报酬的工作人员，对材料进行分类和修理，这些材料要么被慈善机构用于其项目，要么以折扣价出售给消费者，以帮助资助 Habitat 的工作。在开曼经营 Community Shed 的 Mark Nicoll 正在推动在这里实施类似的概念。

8. 支持并扩大 ARK 的开曼 CASA 计划

随机善举的慈善行为正在使开曼岛上不安全的房产适合拥有这些房产的家庭居住。

该组织寻找岛上最脆弱和最值得的人，优先考虑涉及危险住房的项目，这些项目的家中有儿童、老人或残疾人。

ARK 已经善于利用社区的善意，并通过其开曼 CASA 项目迅速动员起来改变家庭和生活。

我们已经看到它的实际效果并且可以证明它是有效的。R3 基金会正在为对该慈善机构的任何捐赠提供匹配资金，我们鼓励每个人考虑捐赠。

在更广泛的范围内，政府可以注意到 ARK 项目的成功，并寻求在更大范围内反映它，或者只是资助慈善机构为他们解决这个问题。

9. 租房者权利改革

根据 2010 年人口普查，开曼最近一次关于房屋所有权的官方调查显示，超过一半的人口居住在出租房屋中。

然而，管理房东和租户之间关系的法律已经过时，需要改革。

虽然在 Airbnb 上出租房产的任何人都必须满足各种标准，但对长期出租没有类似的要求。

租赁财产没有最低标准，租户的权利有限，并且对诸如驱逐通知和租约结束时押金返还等闪点问题没有明确规定。

2009 年通过了新的《住宅租赁法》，但从未颁布。不清楚他的立法是否必然包含所有答案——例如，它不包括任何价格控制的考虑——但在等式两边建立一些基本权利将是一个很好的起点。

十、考察炒房影响

在本系列的过程中，几位业内人士强调了对房地产投机问题的看法——投资者购买房地产并以高价快速转售。

投资者(包括一些房地产经纪人)以建设前的价格购买新开发项目中的多个单位，以支付少量押金，然后立即抛售以快速获利，这引起了人们的担忧。

有人建议，这种做法的影响是立即抬高新开发项目的入门价格点。

这种情况的程度尚不清楚，可以说这是房地产市场火爆的症状而不是原因。投机者不能冒险，除非他们相信他们可以以高价迅速转售这些房屋。

投资者在开发完成之前(以及在支付印花税之前)购买预建公寓然后转让公寓的“转让”的能力似乎确实使这种类型的交易更加可行，值得进一步调查。