Twin Falls住房市场比以往任何时候都更具竞争力

双子瀑布——双子瀑布的房地产市场被房地产经纪人、评估员和建筑商描述为一场“完美风暴”。

从 2011 年 12 月到 2020 年 12 月，该市的房价翻了一番。房屋通常以高于要价的价格出售，并在疯狂的竞购战中收到多个报价。

“需求从未如此大，供应从未如此短，”Super Realty 的所有者斯坦·托比亚森 (Stan Tobiason) 说。

而且这一趋势似乎并没有放缓。Twin Falls 房价自 2020 年以来上涨了 29.4%。5 月份单户住宅的中位价达到 320,000 美元。

向内迁移、缺乏熟练劳动力和不断上涨的材料成本导致住房短缺。反过来，房屋价值增加。根据县评估员办公室的数据，2020 年，双瀑布县的住宅价值增幅在一年中最大。

其中一些因素是任何人无法控制的，而另一些因素已经酝酿了几十年。

内迁

问题是多方面的，Twin Falls 市经理 Travis Rothweiler 说。

Rothweiler 指出的第一个因素是移民。2019 年至 2020 年间，爱达荷州的 200 个合并城市增长了 2.4%。根据劳工部的数据，该州整体增长了 2.1%。爱达荷州一直位居美国增长前三的州，大多数人来自加利福尼亚州、华盛顿州和俄勒冈州。

“华盛顿和加利福尼亚的房价比这里高，”他说。“从这些地方搬来的人可以卖掉他们的房子，然后把它拿来应用到我们社区的房子里。”

他指出佐治亚理工学院和范德比尔特大学的两位助理教授所做的一项研究。研究人员以“从洛杉矶到博伊西：当前局势期间移民如何变化”为题，使用 UniGroup 的移动数据来比较过去四年的住宅州际移动。

他们发现，从 2020 年 4 月到 2021 年 2 月，移民模式转向较小的城市、生活成本较低的地区以及大流行限制较少的地区。

“我不相信 COVID 创造或改变了正在发生的事情，”Rothweiler 说。“我认为它放大了它。”

他说，爱达荷州多年来一直看到来自加利福尼亚的移民，而大流行只会增加正在发生的事情。有趣的是，他的邻居从加利福尼亚搬到这里是为了更高的生活质量和小镇的感觉。

根据 2019 年 7 月的人口普查，双子瀑布的人口为 50,197。Rothweiler 说，旅游、零售、教育、医疗和就业机会加起来，白天的人口估计会增加到 100,000 人。

这种迁移导致了对房屋的高需求。

买房

Twin Falls 县评估员 Brad Wills 表示，从州外搬到爱达荷州的人的购买能力与当地人不同。

“双胞胎真的没有遇到过这种情况，人们收到的报价比他们要求的要多，”威尔斯说。

他说，该地区的许多买家不需要融资。如果评估与要价不符，他们就不会那么担心。本地买家处于劣势，因为银行只会贷款评估价值的一部分。

“在市场如此升值的情况下，估价通常落后于市场，”威尔斯说。

当地房地产经纪人已经看到，如果估价低于要价，买家愿意支付差价。爱达荷州 Super Realty 的房地产经纪人兼所有者 Stan Tobiason 表示，价格增长和需求的首次飙升发生在 2020 年秋季。

“我们开始看到房产上出现了疯狂的多个报价，”托比亚森说。“在那段时间里，东西真的开始卖高价了。”

他同意 Wills 的观点，即当价格开始攀升时，没有历史数据支持评估价值。

“通常情况下，如果有人告诉你某样东西的价值低于你支付的价格，这会让你感到难过，你不想买它，”托比亚森说。

但这并没有发生。他说，人们很乐意支付合同价与评估价之间的差价，因为他们需要一个住处。一旦发生足够多的此类情况，就会进一步推高房价。

他说，使问题更加复杂的是，利率从未如此低过。

问题的严重性在 3 月和 4 月暴露出来，当时 Twin Falls 的房屋库存最低。托比亚森说，市场上只有 30 套房屋。

“仅仅看城市层面，这太疯狂了，”他说。

直到 6 月底，库存才超过 90 套。

即便如此，当地房地产经纪人仍然看到不到 30 天的房屋供应量。来自 Keller Williams Realty 的 Nancy Glaesemann 表示，供应量取决于每月售出的房屋率除以当前挂牌数量。

“这代表，如果没有更多的房屋上市，出售当前库存需要多长时间，”Glaesemann 说。

托比亚森说，这迫使买家抢房子，而不是有机会进行挑剔。买家不太关心他们的愿望清单，甚至愿意把目光投向远离市中心的地方。

“这是购物者参数的最大变化之一，”他说。

通常，在 Twin Falls 工作的买家会尽量坚持住在城镇或 Filer、Jerome 和 Kimberly。最近，他的买家正在寻找 Heyburn、Rupert、Burley、Gooding、Wendell 和 Hagerman。这些小城镇仍然面临着同样的住房短缺问题。

市场上的房屋数量减少也使房地产经纪人更具竞争力。Western Magic Valley Realtors 在该协会拥有超过 630 名持牌房地产经纪人。

除了支付估价差价、摆脱愿望清单和在城外寻找更远的地方外，托比亚森还听说有买家放弃检查。

“因为这些购物者可能错过了五八套房屋，”他说。

一些买家放弃整个检查，而其他买家则这样做，但只是为了他们自己的知识，而不是要求业主修理任何东西。

来自 Keller Williams Realty 的 Lynn Ellis 表示，卖家正在处理多个报价、大量展示和买家，他们甚至不在该州。

“疯狂的大写 C，”埃利斯说。

她在爱达荷州南部的最后一次上市收到了 13 个报价。

想要避免疯狂并建造自己的房屋的买家也遇到了类似的问题。

建造业

在大萧条期间，爱达荷州中南部的建筑行业遭受重创。Rothweiler 说，在那段时间里，工人离开了建筑行业，在某些情况下，再也没有回来。

“他们的产量跟不上需求，”他说。

自 2012 年以来，除一年外，Twin Falls 市每年颁发的单户住宅许可证都比前一年多。

他说，去年是有记录以来获得最高单户建筑许可的年份之一。

Magic Valley Builders Association 主席 James Wallace 表示，劳动力资源在过去 10 年中没有太大变化。根据美国劳工局的统计，建筑工人的平均年龄为 41 岁。

华莱士说：“大部分是相同的制图师，大部分是相同的电工，最像我的，只是变老了。”

第三届年度魔术谷建设博览会于三月举行。该活动旨在鼓励高中生投身建筑行业。它由魔术谷建设者协会、爱达荷州南部劳动力发展与培训学院、双子瀑布市和爱达荷州南部经济发展中心主办。

资金成本、人工成本、材料成本和土地成本是决定房屋最终成本的四个因素。华莱士说，目前，由于利率低，唯一便宜的因素是钱。

木材价格最近成为热门话题。木材按每千板英尺定价，平均价格范围通常为 300 至 500 美元。5 月份，价格升至每千板英尺 1,500 美元的历史新高。这迫使建筑商放慢施工速度并转向其他材料。

没有从全国范围内受益的当地伐木场遭受的打击最大。华莱士说他知道一些码必须让他们的客户进行分配并提前停止运输材料。

Rothweiler 说，市政府被问及在短缺和价格上涨期间是否会接受其他形式的外墙布材料。

“它真的很像纸板，”他说。

该市认为用劣质材料建造房屋是不合适的。他说，目前的情况不是危及安全性和长期耐用性的借口。

与此同时，材料价格不断上涨，为了满足需求，出现了华莱士所说的“古怪”短缺。

一个很好的例子发生在三月份，当时苏伊士运河被封锁。他说，这一事件扰乱了供应链，包括大多数人都不会想到的供应链。

“现在世界范围内的草坪侏儒短缺，”他说。

华莱士说，虽然这看起来很愚蠢，但它说明了供应链可以变得多么有趣。

华莱士说，在建造房屋时考虑包括多少移动部件也很重要。他说，例如，如果成帧器准备好工作，但桁架尚未准备好，你就会失去成帧器三周。然后当这项工作最终完成时，你就落后了。

“这就是持续的滚雪球效应，”他说。

房价等式的第四部分是土地。此前，华莱士说，他在魔法谷买很多东西从来没有遇到过困难。

“现在很难了，”他说。

与现有住房类似，空地短缺。

他说，虽然现在作为房屋建筑商可以赚很多钱，但也有可能失去一切。

托比亚森说，他看到建筑商在锁定价格时犹豫不决。

“现在大多数建筑商不想将任何人锁定在房屋完工时可能会有很大不同的价格中，”他说。