贷款买房后利率下降了 会一起降吗「银行贷款利率下调房贷还款会下降吗」

作者｜地产十一郎

来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

今天，我接到了6个问我需不需要贷款的电话……

有过类似经历的你们应该能明白我接到第6个电话时的心情……

不骂人真的是因为我还强装文化人儿，心里却已经是十万只动物万马奔腾了。

不管我的语气多么恶劣，电话那头却保持着春风和煦的温柔，一味地去挖掘我可能会有用钱的可能性。

“姐，您再想想，要不把现在的房贷换成房抵贷也很划算的，利率低能做到年化3.8%，还可以先息后本……”

做贷款的小哥哥，现在都练成精了吗？真的可以做到“客户虐我千百遍，我待客户如初恋”。

挂了一遍遍的电话，除了不胜其烦外，我忽然有个奇怪的念头跑出来：

我和电话那头的小哥哥，与现如今购房人与开发商的角色，难道不是同出一辙吗？

2021年下半年购房人从银行贷不到款的故事场景犹在眼前呐，这日子也不过轮回了一个春秋，游戏的玩法就来了个180度的大转向：

去年是人找不到钱，今年变成了钱追着人跑。

最惨的是，还追不到。

连续3降

又降息了。

8月22日，央行新一期LPR出炉：

一年期从3.7%下降至3.65%；

五年期从4.45%下降至4.3%，较此前继续下降15个基点。

加之央行降低首套房贷利率20个基点，首套房贷最低利率低至4.1%。

这已经是今年第三次房贷利率下调。

今年LPR三次下调，分别在：

2022年1月，5年期LPR4.65%下降至4.6%，下调5个基点；

同年5月，5年期LPR下降至4.45%，下调15个基点；

同年8月，5年期LPR下降至4.3%，再次下调15个基点。

短期内，连续大幅下调房贷利率，房贷利率看似从年初的4.65%一路滑到4.3%，但是购房者来说，大家的“体感温度”可远不止这么一点。

随后，24日，国务院常务会议上，通过了增加3000亿以上政策性开发性金融工具额度的决定。

此次会还传达了一个重要信号：要持续释放贷款市场利率报价利率改革和传导效应，降低融资成本。

看到了吧，意思是利率大概率还会继续下降。

楼市调控的“砝码”正在一次又一次做减法，甚至楼市普惠性的利好接连不断——

不仅使房贷的利率不断下降，还把支持刚需住房需求，提升为“合理支持刚性和改善性住房需求。”

奇招频出

我们什么时候像如今这么着急卖房子变现过？

卖房，甚至成了地方政府机关考核机关工作人员的指标之一，把买房这种市场行为演变成一项政治任务。

这从侧面反应出目前房地产库存对于地方政府的压力非常大。

黄奇帆老先生曾经说过，在2000~2020年这20年中，中国建造了全世界房屋面积的一半之多。而在2021年，中国开发商已经造好的但没有卖出去的新房，有6亿平方米。这个叫一手房库存。

在中国城市化进程中，房地产不仅是一项民生工程，而且与地方经济、土地财政、金融体系等紧密联系在一起。

因此，在地方政府看来，楼市“去库存”可谓兹事体大，非“上纲上线”不能解决。

然后，以物换物的场景在买房这件事上上演了诸多故事：小麦换房，大蒜换房，西瓜换房……让人误以为回到了农耕时代。

前几天湖南某县长喊口号鼓励买房的视频刷屏，从县长不苟言笑的认真鼓动里，十一郎嗅到的不仅是卖房的迫切，还有从那画面里透露出憋在心底的无奈，还有……荒唐。

给钱，给政策，给首付，只要你买房；

鼓动，带动，撬动，只要你买房；

七大姑，八大姨，二舅子，劝你快买房；

买了一套买两套，买了两套买三套，为祖国买房。

难，难，难

没想到今年下半年还是这么难。

在过去几个月，十一郎跟很多业内人聊起今年的行情，大多数人都认为上半年是最难的，下半年行情会在调控政策下逐渐向好。

不得不说，现在政策的调控在不断加码。据中原地产统计，今年上半年，200个城市发布了超过460次的调控，频次刷新了历史记录。

频繁的调控手段中，大部分地方的政策是从需求端出发的。包括降房贷利率、降首付比例、放松公积金贷款、放松／取消限售、放松／取消限购以及出台“房票”安置政策等，其中，公积金政策调整的次数最为频繁。

只是，在对炒房行为严防死守的大背景下，再多再频繁的细微调整，都收效甚微。

这几天十一郎跑盘，跟几个北京楼盘的营销总聊天，问起当下房地产的市场有没有因为频繁出台的救市政策而转好，营销总瘪了瘪嘴说，

没有转好，市场是观望情绪依然很浓。

回想起上半年跟一线人员聊天的场景，话里话外，大家都寄希望于下半年市场可以转好，十一郎在5月份也写了一篇文章《》，提出5/6月份的房地产市场已经触底，有购房需求的可以考虑出手了。但目前来看，大家的希望落空了。

当7月份的经济数据发布时，我真的倒吸一口凉气。

根据克尔瑞研究的数据，7月全国楼市热度回落，供需齐降且供应缩量幅度大于成交，带动狭义库存小幅微降至5.98亿平，去化周期降至20个月以内，广义库存延续38.47亿平高位波动。

从7月以来，在好多篇经济研究的文章里，我都看到过“7月份楼市二次探底”的字眼，但底部到底在哪里呢？

回归到最基本的经济学原理，当供应量持续大于需求量时，我们再去挖掘客户需求，还能从哪里去找空间呢？

话题回归到这次利率的大幅下调。

这次下调能够激发起新的购房需求吗？

我的回答是，

利率下调，一定可以激发新需求，但激发出的需求也是一定的。

不够刺激

我们可以从这轮调控看出，整个的调控手段都有一个调性，就是相对温和，避免刺激。

LPR利率下调下，已经是一种“普惠性”的调控了，但依然没有到2008年时的力度。

换句话说，不够刺激。

表现为两点。

第一，不同城市的真实房贷利率不一致。

我说的是真实房贷利率。北京这样的一线城市，通过不同的操作手段，不同的银行给出的利率可以从5%以上到3.8%，甚至3.5%。而像广东惠州，在去年的时候房贷利率还在6-7%的高位，但是现在快速到了4.1%。

也就是说，4.1%的历史最低房贷利率，实际上落地到市场，它发生的真实效用会打不少折扣，因为市场上真实的房贷利率比表面的高。这个不均衡，对于消费力最强的大城市人群的买房热情，提振意义没有想象的大。

第二，本次房贷利率下降只针对增量，不针对存量。

从中能看出政策背后的意图，提倡大家去买新房，而对于二手房的交易却没有利率的倾斜。这与2008年时房贷利率打7折还不一样，那个可谓是“超猛”，不管是增量、存量，无论首套、多套，均是一刀切，来，都7折。

但此次的利率下调只针对增量，不对存量；只对首套，不对多套。

这样来看，对于极刚需的购房人群来说，利率下调的部分和高房价比起来，简直九牛一毛，激发不起任何兴趣；

对于刚需客户来说，信心修复前或者说市场回暖前，利率下调部分和风险之间存在着巨大的不对等，理性的购房者不会因为利率下调这个单一利好而冒着巨大的风险进场；

对于以一换一的置换或改善客户来说，却是真实的利好：置换成本直接被降低，甚至有购房需求但是一直观望的客户来说，直接降低了他们的购房成本。

所以，我们不能只看纸面上的数字，要深入到市场去了解真实的情况，才能看清楚，这么多调控下来，房地产市场到底是为啥一直支愣不起来。

归根结底，利率下调对于现在的楼市来说是“治标不治本”的，对于市场的修复也依然是有限的。

所以，这次的利率下调能否刺破购房者的观望情绪呢？

我们有理由相信，该来一点刺激的了！