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万科企业2020年三道红线「万科A三道红线」

来源:   2023-04-27 12:15:49

3月30日晚间,万科发布2020年年报,并于3月31日上午举办2020年度业绩推介会。

2020年房地产行业受疫情影响严重,各大房企的营收增速均有不同程度的下降。年报显示,万科去年实现营业收入4191.1亿元,净利润415.2亿元,同比分别增长13.9%和6.8%,增速放缓;开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%。

营收及净利润增速下滑幅度较大

报告期内,万科实现营业收入 4191.1 亿元,同比增长13.9%;实现归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比增长 6.8%。

万科营业收入和净利润增速略逊于投资者普遍预期。回溯过往财务指标,2016年-2019年万科营业收入增长率,除2017年以外,其余年份均保持在20%以上,而2020年营收增长率仅13.9%,下滑幅度较大。

在净利润增速方面,2020年万科净利润同比增长6.8%,为近五年来首次个位数增长。

分项来看,房地产开发业务及相关资产经营业务依然是万科的绝对核心业务,营业收入为 4004.5亿元,占比 95.5%;物业服务营收154.3 亿元,占比3.7%。与往年对比,各项营收占比相差甚微。

近年来,万科正加速业务转型,甚至喊出来了“去地产化”的口号。除了房地产开发和物业服务外,万科还在租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、酒店与度假业务、教育业务等领域大展拳脚。

但实际上,2020年,万科房地产开发业务收入占比仍高居不下,其次是物业服务,其他领域收入合计占比仅为0.8%,转型较为缓慢。

毛利率连降两年,盈利能力有所减弱

报告期内,万科毛利率为29.25%,较 2019 年下降7个百分点,房地产及相关业务的毛利率为 22.6%,较 2019 年下降 4.6 个百分点;全面摊薄的净资产收益率为 18.5%,较 2019 年下降 2.18 个百分点,加权平均净资产收益率20.13%,较 2019 年下降 2.34 个百分点,盈利能力有所减弱。

回顾万科2019年业绩,毛利率由2018年的37.48%下降至2019年的36.25%。其中,房地产及相关业务的毛利率为27.2%,较2018年下降2.5个百分点。毛利率连续两年下降,可见万科盈利能力有所减弱。

在去年万科的中期业绩会上,万科财务负责人韩慧华曾对毛利率下降的情况进行说明。她表示,2019年是万科毛利率高点,因为大部分项目都是在2017年、2018年销售的高点结转的,而近年来地价占售价比持续上升,毛利率下降是整个行业的一个长期的趋势。

销售金额7041.46亿元,增速加快

2020年初,受疫情影响,全国商品房销售规模一度大幅下滑,随着疫情防控形势的好转,3月后市场逐步企稳回升。全年来看,全国商品房销售面积为 17.61亿平方米,同比增长 2.6%;销售金额 17.36 万亿元,同比增长 8.7%。

从万科表现来看,2020年万科实现销售面积4667.5万平方米,销售金额7041.46亿元,同比分别增长13.5%和11.6%,均高于全国平均增速,相较于2019年的1.8%、3.9%,增速明显加快。

万科在全国商品房市场份额约4.03%,在23个城市的销售金额位列当地第一,在14个城市排名第二。

疫情对房地产销售的影响毋庸置疑,但在多地提倡“就地过年”的背景下,疫情对回乡置业板块的冲击更大,而部分热点一二线城市,受益于人口流动性下降,“刚改”需求迎来了一波集中释放,居民购房热情不减。

三道红线两道达标,资产负债率略超标

去年下半年,“三道红线”融资监管新规出炉。万科在2020年报《致股东》中称,2020年“三道红线”的出台再次改写了行业规则,其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继,行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

“三道红线”分别为剔除预收账款的资产负债率小于70%,现金短贷比大于1倍,净负债率小于100%。

截至2020年底,万科剔除预收账款的资产负债率70.4%,现金短贷比1.8倍,净负债率18.1%,其中仅资产负债率略超红线。自2018年以来,万科这项指标持续下滑,2019年底,万科剔除预收款后的资产负债率约为76%,下降趋势明显,不断接近及格线。

万科董秘朱旭在2020年度业绩推介会上表示,万科有信心年内回归到绿档,并保持在绿档。

而更能体现房企资债结构优势的指标——净负债率,万科仅为18.1%,保持连续20年低于40%,远低于行业平均水平。

不过,针对万科过低的净负债率,有投资者对万科未来的投资节奏和成长水平表示怀疑。

对此,万科董事会主席郁亮解释称,“万科不追求过低净负债率,如果有时候这个数据低一点,那是万科在等待机会。比如今年土地集中供应问题,对企业的资金实力要求来说有很大弹性。” 郁亮表示,万科并非刻意保持这么低的净负债率,但无意中的18%净负债率可能正是为了等待市场变化出现的机会。

奥一新闻记者 林思思

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