自置居所造成不平衡的增长和欺骗性的繁荣同时导致结构性问题

罗珀蒂是澳大利亚的默认宗教。截至2022年初，住宅房地产的总价值约为9.8万亿美元，占家庭总财富14.7万亿美元的三分之二。这种富裕越来越成问题。

在澳大利亚，住房不再是简单的住所，而是一种投资和储蓄。就像魔术布丁一样，房屋净值(当前价值减去任何抵押贷款)有望为消费提供资金，为退休提供资金并传递给您的后代。

物业的吸引力是可以理解的。它提供安全的住所，将租金转化为一种储蓄形式，而不断上涨的价值在历史上保护了购买力。它创造了高薪、难以离岸的当地建筑工作。政策制定者可以通过分区法、土地释放、房屋所有权激励、利率和贷款可用性来影响活动。它很受选民欢迎。

但由此产生的过度投资会产生几个问题。

1.它捆绑了家庭储蓄

家庭储蓄集中在单一的、非流动性的资产中。波动的房地产价格带来风险，尤其是在购买通常涉及大量借贷的情况下。异常的价格上涨反映了强劲的人口增长、主要城市周围的土地短缺、慷慨的税收制度、激励措施、对抵押贷款的有利监管待遇、超低利率和充足的信贷。过去的表现并不能保证未来的价值。

2.它束缚了资本

在整个经济中，它占用了大量资本，而这些资本不会像商业投资那样产生持续的收入。高房价限制了工资的灵活性，并导致澳大利亚缺乏竞争力的成本结构。它阻碍劳动力流动。家庭不能搬迁到找不到合适的负担得起的住所或以可接受的条件交易现有房屋的地方。

3.政府变得依赖房地产收入

政府变得依赖房地产收入。财产税可能占州政府收入的30%以上。地方市政当局几乎完全依赖这种收入来源。

4.它造成高额家庭债务

澳大利亚的家庭债务占GDP的130%，是世界上最高的。家庭借贷可支配收入平均超过200%，是1980年代的四倍。澳大利亚银行系统严重受房地产价格影响，住宅抵押贷款占总贷款的60%以上，是全球最高水平之一，是美国和英国的两倍多。

5.限制政策

维持房价并确保有能力偿还抵押贷款会不成比例地影响利率设置，而以管理通货膨胀或适当补偿储户为代价。这是因为，尽管利率处于创纪录的低水平，但偿债占收入的大约13%，高于30年前利率接近20%的水平。移民和环境政策必须考虑对住房的影响。价格上涨有金融不稳定的风险。历史表明，在没有严重的经济衰退或金融危机的情况下管理失控的房地产市场是困难的。

6.它掩盖了低工资增长

高房价掩盖了停滞不前的工资和奄奄一息的生活水平。住房负担不起加剧了不平等，这种不平等在几代人中持续存在。

7.财富可能是虚幻的

高房价意味着许多购房者永远不会偿还抵押贷款，而是永久支付月租费——这是一种“住房即服务”模式。

即使是在较早、更幸运的时期购买房屋的业主，也可能会发现他们的收益微乎其微。房价在20年内翻两番相当于每年上涨7%，不包括每年的占用和利息成本。

业主发现自己资产丰富，但收入却很差。住宅不提供现金流，而是需要在费率、公用事业、保险和维护方面进行支出。获得生活费用的纸面财富需要以住房资产为抵押借款或缩小规模以释放现金。但由于替代住宿的价格会上涨，因此出售的净现金可能比预期的要少。该交易所需要可用的信誉良好的买家和愿意的贷方。如果大量婴儿潮一代试图同时缩减规模，房价就会调整，减少腾出的资金。3%至5%的交易成本，例如代理费、印花税和产权转让，也会降低收益。

主要政党已寻求增加获得住房的机会。虽然受到欢迎，但他们的政策只帮助有限数量的个人。额外的需求进一步增加了房产的价格和竞争，抵消了收益。他们没有解决根本问题，未能解决房屋所有权在我们社会和经济中的作用。

虽然是澳大利亚梦不可或缺的一部分，但自有住房造成了低质量、不平衡的增长和欺骗性的繁荣，同时助长了国家的结构性问题和僵化。澳大利亚对房地产的依赖现在已经根深蒂固，而且可能是不可逆转的。正如温斯顿丘吉尔所说：“我们塑造我们的建筑;之后他们塑造了我们。”

有意义的辩论是困难的。三分之二拥有房屋的澳大利亚人，无论是完全拥有房屋还是通过抵押贷款，都不会接受可能威胁到他们主要资产和财富价值的措施，无论这些措施多么周密。