深圳买房必看:这几种住宅尽量不要碰容易掉坑里!

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：深叔，我想在深圳买小产权公寓，虽然都说不要买公寓说各种不好什么的，但是小产权的租售比高啊，租金回报率也不错啊，为什么在深圳就不能买小产权公寓了？

深叔：你好，楼市租售比一般来说越高意味着出租获取收益能力越强，但深圳的楼市租售比一直都很低，买房想要通过收租金来补足成本可能性极小，尤其是今年疫情原因导致住房租金不断下跌，租售比下降幅度较大，而反观房价却在不停上涨，大多数人买房赚取收益都是依靠不断上涨的房价而非微薄的租金。在深圳，租售比较高的区域都是配套成熟，居住体验较好的区域，而这些区域发展趋于饱和，房价反而不会有大幅上涨。房价涨幅较大的区域则是规划较多、政府投入力度大的区域，这些区域市场预期高，长期利好较大，如深圳的沙井虽然租售比不高，但房价涨势迅猛，获得了不菲的投资回报。因此在深圳买房时，不要过于关注房产租售比，而应看重房产增值价值，投资价值高的地方反而租售比较低。但如果是希望买房出租，靠高额租金获取短期收益的购房者，可以选择市场认可度较高的楼盘，出租速度较快的房子的性价比更高，也更适宜居住。

2.提问：深叔，你好，我名下无房，有房票，征信也满足条件，现在就是流水不太够，本来想买二手房的，但是二手房的挂牌价格一直在提高，所以我现在纠结了不知道该不该买？

深叔：你好，对于名下无房又不满足达二倍月供的流水的购房者来说，可以等流水达标之后再去购买新房，也可以选择购买二手房。深圳楼市二手房挂牌价不断提高，而买家购房热情高涨，二手房市场在加速回暖。主要是由于深圳购房政策不断加紧，购房资格审查越来越严苛，刚需购房门槛被进一步拔高，而投资客买新房的难度也在加大，购房者不得不转向二手房市场，希望可以尽快买到房子；再加上很多就地过年的家庭留在深圳，也激发了不小的买房热情，购买需求增加导致二手房市场有了较大的涨价情绪。目前市场新房供应量有限，二手房市场行情也逐渐火热，房价会持续增长，而政策调控会加大购房难度，限购限贷形势愈发严峻，所以建议购房者尽快上车，在深圳买房需要果断入手，后期房价只会有增无减，买房只会越来越难。

3.提问：深叔，我看中了郊区一套新房和市区老破小二手房，两个房子价格总价差不多，所以我很纠结该买哪个？

深叔：你好，买房是买新房还是二手房，不少人在购房过程中可能都会遇到相同的困惑，我们从购房成本、配套以及时间三个方面将新房与二手房进行对比。首先是成本，新房与二手房差别较大的主要有房价、税费与贷款。一般来说，二手房价格比新房更加便宜，当然部分有优质学区的二手房除外，还有一些因为限价出现新房、二手房倒挂的情况。二手房的税费更多，条目冗杂手续麻烦，新房税费开支较为简单明晰，比二手房税费低廉。新房与二手房的贷款首付比例不同，二手房的贷款年限相对更短，购房承担的月供压力较大。但总体而言，新房房价相较还是更贵，二手房虽然支付的费用条目较多，但整体上价格更低。其次是房产配套，配套也是选房时尤其值得关注的一点，一般二手房周边配套更为完善，学区确定性也较强，二手房小区物业管理也更容易把握。最后是时间，新房交房时间较长，买了房子之后还需要等相当长一段时间才可入住，而二手房买完即可入住；另外，二手房的产权比新房更短，楼龄更长，产权年限不如新房。总而言之，可以根据个人需要选择；如果希望获得更好的学位或生活居住更为便利，建议购买中心区的二手房，其保值能力也较好；如果城市内新房与二手房倒挂，建议购买性价比更高的新房。

4.提问：深叔，照目前的形式来看现在买房都没有洼地，买房投资也只能看哪些地方有升值潜力了，如果我选房不固定在深圳的话，那该怎么选择？

深叔：你好，2021年开年，多地都在陆续出台楼市调控政策，限购限贷更加严格，但购买需求不减，楼市在逐渐升温。面对新一轮行情，购房者也应更新买房理念，升级选房逻辑。房产价值与板块发展密不可分，只有规划落地较好、产业发达的新区，人口流入，购买需求增加，房价才能具有足够的上涨动力。首先，符合城市发展方向的新区如深圳前海、广州南沙等区域，拥有更多的资源倾斜与规划投入，利好不断，区域内的房产才能具备相当的升值潜力。其次，投住分离的购房理念要逐渐转化为投住结合，投资与自住对于买房的要求不同，自住舒服又能增值的房子更受购房者青睐，一些实现产住结合的产业集群区域就有不错的涨幅。最后，房产质量也是影响产品升值的一大重要因素，品牌开发商开发的优质产品在楼市中有着较强的竞争力。综上，选房要从城市、区域到房产本身三个维度都做一定的甄选，一线、强二线城市的房产保值增值能力是最强的，我们选房也最好去量级更高的城市买；产业发达、拥有众多科学规划的区域能吸引人口流入，最好住宅较为稀缺，房产供应量不足，这样的区域内房产不会缺乏购买需求与购买力，拥有不错的升值潜力。

以上内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。