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中国奥园:从“全速跑”到“节奏跑”| 财报深响㉛

来源:焦点财经Focus   2021-04-02 11:05:02

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

缘起于奥林匹克精神的中国奥园正在进行一场“跑速”调整。不论是年初奥园集团拓展体育板块、新增奥园悦康公司,还是近期地产、非地产板块架构人事调整,业绩发布会所提到的旧改等热点,都在透露着这家后千亿房企新的转向。

就像奥园所说,规模红利时代奥园进行的是“全速跑”:踏准房地产轮动节奏,快速周转实现规模发展,挺进千亿房企行列,这一目标早在2019年已经实现;而在管理红利期瞄准的是“节奏跑”,需要的是在后千亿时代,保持恒定的配速,更加精准,优化组织运营,提升精细化管理。

2020年千亿房企的数量达到43家,较2019年增加9家。在这场“跑者”越来越拥挤的赛道中,考验的不仅仅是冲刺能力,更重要的是长跑能力,只有判断出新的周期规律,对行业趋势有清醒的判断,才能找到自洽点和落脚点。

今年已经25岁的奥园所设定的目标是:2021年销售1500亿元; 2022年实现三条红线达标;2021年到2023年实现净资产年复合增长率达到15%或以上的增幅;加大收并购力度,与央企有意向洽谈大湾项目……

划分详尽的时间节点,有明确的事项安排节奏,精准多元业务运营,直指四大要点:促回款、调节奏、降成本、快交付,想要实现增量、增利、增效的奥园又会在这场后千亿的“马拉松”中带来何种表现?

增利

就2020年表现来看,奥园净利润实现70.5亿元,净利润率10.4%,录得营业额约678亿元,其中,95%来源于物业销售,5%来源于其他业务。毛利润率保持稳定,25.1%,较去年有轻微的下降,但还是维持在目标为25%以上毛利润率水平。

另外,董事会建议派发末期股息人民币66分,连同特别股息人民币11分,合共每股派息人民币77分,同比增长40%。

各项指标有增有涨,除一部分瑕疵之外,大体上可以说是中等偏上水平。

针对收益大幅度增加,净利润增幅却比2019年有所下降的情况,在业绩发布会现场,奥园管理层表示,这是因为很多公司为合营的缘故,而针对毛利率下降,奥园方则表示2020年新增土地方面一二线城市的占比提升幅度非常大,在此过程中,奥园加大了三四线和五线城市的去化,所以在价格上有一定让利,短期内对毛利产生一定的影响。

“从长远来看,城市层级提高之后,毛利率也会提到比较高的位置。此外,随着旧改项目的陆续布局,毛利润率、归母净利润率还会继续上升。”

奥园所提到的旧改及城市更新项目是其未来发展的重点。

中国奥园集团董事会主席郭梓文表示,中国奥园城市更新业务进入加速转化和利润释放期。2020年已经成功转化10个城市更新项目,其中8个转化为土地储备,可售货值约380亿元,3个项目实现一级开发收益。

年报显示,截至2020年底,中国奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目,总规划建筑面积4285万平方米,规划可售面积约2,246万平方米,预计额外提供可售货值约人民币6730亿元,其中粤港澳大湾区占97%,约人民币6552亿元。

提升利润要求房企能够更快回款、降成本、快交付,而拿地不外乎4种途径:招拍挂、收并购、产业勾地、城市更新。作为相对成本较低的城市更新项目,奥园有其优势。

“奥园参与城市更新时间比较长,之前以收并购为主,积极与国企合作,产业协同能力强,十四五规划中提到的旧城改造,奥园有所涉及。集中供地对政府供地提出了明确的要求,现金流比较充裕,这对于多年深耕的企业来讲有优势,市场会更好地把控节奏,奥园仍然会在投资端加大收并购的力度,适度进行招拍挂的项目,密切关注集中供地的走势。”

针对集中供地策略,奥园方面表示,奥园今年拿地金额不超过销售额的25%,大约在300亿左右。收并购会以销售为导向,适度地招拍挂,在规模及利润中找动态的平衡,未来将控制勾地支出,通过三旧土地的转化,提升土地储备,通过促回款、调节奏、降成本、快交付,净资产每年实现55%的增幅,增厚净资产,促进新盘去化,实现现金的流入。

增量

除了降低拿地成本,实现增利之外,奥园也在通过扩盈土储“粮草”,为奥园的大后方提供“弹药”。

与此同时,随着三四线城市红利的大幅消退,奥园开始转变打法。按照老板郭梓文的要求,奥园未来拓展的重镇是一二线及强三线城市,减少进入四线及以下城市。

年报显示,报告期内,奥园新增建筑面积约2015万平方米,新增可售货值约人民币2426亿元;土地储备总建筑面积约5718万平方米,总的货值约6208亿元,计入城市更新之后,总的货值是12938亿元,满足未来4到5年的发展,从区域来看,华南区域的可售货值是68%,以大湾区为主;从城市等级来看,一二线城市占了82%,2021年预计总可售资源约人民币2200亿元。

此外,在城市布局方面,奥园经过“布局-聚焦-深耕”三步曲,完成全国城市拓展。奥园表示,未来将集中资源打造年销售100到200亿的核心城市公司,非核心城市公司50亿元以上,聚焦高能级的城市,提高市场份额和影响力。

在海外市场方面,奥园2015年进入澳洲市场,至今有6个项目交付,今年下半年还有2个项目交付,随着项目的交付,资金回笼,会实现滚动开发。

供货充足,有助去化,以便支持销售增幅,而在现金货币方面,奥园也在通过各种方式充盈现金流量,对冲负债压力,优化债务结构。

年报显示,截至2020年底,中国奥园授信额度总额约人民币2815亿元,其中尚未使用的授信余额为人民币1616亿元;总现金约人民币700亿元,足够覆盖短期借贷。截至2020年12月31日已售未结的销售额是1960亿元。未来将持续优化组织结构,有信心在2022年之前达到三条红线全部达标,未来三年均实现正经营现金流。

据集团执行董事、联席总裁陈志斌介绍,奥园在投资性物业上,包括其他的业态包括写字楼的业态、商业,有新的物业落成,提高多元化的收入,提供更稳定的现金流,有信心在2021到2023年间,每年的债务有息的比例下降是不低于5%,未来每年净资产复合增长率达到15%,有信心在2022年之前三道红线达标。

此外,2020年奥园成功发行12.3亿境外美元债,及人民币37.2亿元境内公司债,创境内外发行成本新低,并获10家商业银行提供境外银团贷款和双边贷款共3.7亿美元,进一步夯实了现金流。

增效

随着行业净利润的管理,奥园也在调整发展的策略,转换结构,进行精细化管理,提升“跑步”前行的效率。

近期,奥园完成一系列架构调整,地产开发业务从原先的“集团总部-二级集团-区域总部-城市公司”的四级管控模式,调整为以集团总部-城市公司二级管控为主,华南大湾区、西南等重仓区域实施集团总部-区域公司-城市公司三级管控模式。未来地产板块统称为幸福人居板块,非地产板块统称为悦康生活板块。

毫无疑问,奥园想要做的是,强化总部与城市公司的直接管控地位,以实现城市深耕的诉求。这与万科弱化集团及城市集中做大区域的策略有所不同,一个向左,一个向右。

对此,管理层表示,地产板块经过组织架构调整以后,一方面在管理链条方面更加实现扁平化,另一方面是聚焦一二线城市,形成百亿级的城市公司。

组织架构调整之后,奥园将要成立20多个城市公司,管理层表示,将打造销售额超过100亿元,甚至是200亿元的核心城市公司,各项指标优化之后对比原来将提高5%以上。

据了解,在坚持住宅板块主业的同时,非地产悦康生活板块已经建立了大健康,医美、科技、文旅、商业运营和物管板块,赋能给主业在城市更新、三旧改造方面一些动力,以配合城市更新和三旧改造获得更优质的土地。

此外,针对城市更新和一二线核心项目,奥园成立了高端产品开发运营公司,强化产品与服务,进一步提高产品的品质和利润,实现产品溢价。为了确保规范化施工和高标准交付,奥园还成立了品质控制中心,制定严格内控标准。

奥园也在通过全面推进大运营体系的建设和落地,成立大运营管理中心,搭建以运营目标为导向、以现金流及利润为核心的数字化管理平台——奥园火炬系统。

2015年到2019年奥园的复合增长率达67%;2015年到2020年目标完成率101%至137%,2021年奥园全新的目标是踏入世界500强的豪门。

房地产暴利已成往事,开发商不惜降价求生,这对于想要转弯、要成长的企业而言,则需要适度减速,在阵痛中转型。而超越千亿看后千亿,奥园想要在这场“马拉松”中保持自身既定配速,变速向前。

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