新西兰试图控制其失控的住房市场

新西兰正在逐步取消税收漏洞，并增加了对投资物业的资本利得税，同时建造了许多新的住宅。

周二发生了彻底的变化，该政策的最大特点包括：投资者无法要求抵押贷款利息作为对租金收入的税收减免，并收紧了“严格检验标准”或资本利得税(CGT)。 。

新西兰对抵押贷款利息的税收减免与澳大利亚的负负债类似，不同之处在于，投资者可以要求对所有收入来源而不是租金收入进行税收减免。

该政策将适用于3月27日或之前在新西兰购买的所有投资物业(新建房屋除外)。

在接下来的四年中，所有现有投资物业的免赔额将取消，减少至：

到2021年10月1日可索赔75%

到2023年4月1日可索赔50%

到2024年4月1日为25%

到2025年4月1日为0%。

对于资本利得税，现有住宅的“明线检验”已从五年延长至十年，这意味着在购买房屋后十年内出售房地产的利润可能会受到高达39%的税收打击。

新建筑保持五年规则。

除了改变税收框架之外，新西兰政府还投入38亿新西兰元用于建造新房，同时还提高了首次置业者补助和贷款的收入门槛。

新西兰总理雅辛达·阿登(Jacinda Ardern)表示，这些政策将带来更加可持续的住房市场。

她说：“这是一揽子紧急和长期措施，将增加住房供应，缓解市场压力，并使首次购房者更容易。”

“住房危机是数十年来的一个问题，需要时间来解决，但这些措施将有所作为。”

这些变化是在该国储备银行(RBNZ)采取新的职权范围以实现住房可持续性的政策之后提出的。

在新的职权范围内，新西兰央行还充当审慎监管者的角色，最近限制了住宅贷款，以遏制房价的快速上涨。

从5月1日开始：

对于自住者的LVR限制将保持在80%以上的LVR的最多20%的新贷款。

如果LVR高于60%，则对投资者的LVR限制将进一步提高到新贷款的最高5%。

这意味着新西兰的大多数新业主需要20%的押金，而大多数新投资者则需要40%的押金。

新西兰西太平洋银行代理首席经济学家迈克尔·戈登(Michael Gordon)指出了与这些政策相关的一些收益和风险。

他说：“这将极大地改变高杠杆投资者的计算方式，为拥有者和现金充裕的投资者提供一个有利的竞争环境。我们估计，长期来看，房价可能会下跌约10%。”

“但是，随着一些投资者退出市场，短期内可能会有更大的影响。

“我们支持这一举动的总体方向。多年来，我们一直在强调金融因素，包括财产的税收待遇，是房价走势的主要驱动力。

“但是，我们认为限制自付额而不是完全取消它，将达到相同的目的，而破坏性较小。”

澳大利亚会跟随新西兰吗?

2020年，整个澳大利亚的房地产价格上涨了3.6%，这一年许多经济学家预测价格会下跌10%至30%。

根据新西兰房地产协会(REINZ)的房价指数(HPI)，截至2月，价格同比增长21.5%。

“本月惠灵顿地区很好地强调了HPI的重要性。自2020年2月以来，房屋销售价格的中位数增长了24.0%，这是一个不错的结果，但”仅”是所有16个地区的同比第八高的结果， REINZ首席执行官Bindi Norwell说。

在奥克兰，房价中位数为110万新西兰元，而全国范围的中位数为665,000新西兰元。

根据《2021年人口统计资料国际住房承受能力报告》，奥克兰是世界上第六大负担最轻的住房城市。

新西兰统计部门表示，全日制每周平均工资为1,189新西兰元，而澳大利亚为1,711.60澳元。

投资者也是新西兰买家的更大子群体，在12月季度中，40%的销售额流向了多个物业的所有者。

相反，根据澳大利亚统计局(ABS)的数据，澳大利亚的投资空间已经萎缩，投资者所占的贷款额不到一月份书面贷款额的四分之一。

投资专家彼得·斯威策(Peter Switzer)表示，短期内澳大利亚不太可能压制房地产投机活动。

斯威策说：“到目前为止，价格涨幅并没有那么大，澳大利亚央行行长菲尔·洛(Phil Lowe)希望我们的房价上涨以帮助挽救经济。”

“这意味着APRA有时间做“纳粹汤”(引用Seinfeld的话)并使银行说：“没有贷款!”

斯威策先生预测，澳大利亚的审慎监管机构APRA不会“最早在2022年之前”强制采取行动。

他说：“新西兰人面临更大的房地产价格问题。我们知道，我们的澳大利亚储备银行老板菲尔·洛威博士希望经济蓬勃发展。这就是为什么他实际上承诺将利率保持在至少2023年左右的原因。”

“当我们的房屋更昂贵时，我们会感到更富有，然后我们会花更多的钱来帮助创造更多的工作。菲尔博士希望劳动力市场紧张以创造更高的工资。那时候他会说'让利率开始上升'。”

澳洲联储昨日发表的一篇讨论文件发现，“家庭债务过多会给家庭消费造成压力”。