如果我们说曹路是“世界尽头” 那么合庆算什么

每一位买房路上的行者

都关注了「有居楼市」

大家好，我是用脚步丈量城市的黑帅，今天我将走进浦东合庆，一起聆听它的故事。

如果我们说曹路是“世界尽头”，那么合庆算什么？

曹路好歹还有地铁9号线，在建的崇明线在曹路也有设站，商业体能级虽不高，但好歹也有两个有规模的商业综合体，在建三甲医院等等，反观作为邻居的合庆与之相比惭愧至极。

合庆像是被人遗忘的角落，伴随着浦东新区一同成立，浦东发展的可谓是风生水起，而这一切似乎跟合庆没有任何关系。

至今，还是一副生无可恋的样貌。

01

说起合庆，存在感非常低，除了少数上海当地人之外，鲜有人知道它的存在，可一旦提及它周围的邻居，想必大家都会恍然大悟。

合庆北边的六大动迁基地之一的曹路，南边是浦东国际机场所在地的祝桥以及拥有迪士尼乐园的川沙，西侧就是房价被炒上天经常被拿来和徐泾对比的唐镇了，东面就是长江入海口的东海了。

按理说这样的地理位置算不上好，但也不算很差，北面有龙东高架，南边华夏高架，东侧还有绕城高速，驱车前往市区非常便利，怎么就能沦落成如此的境地呢？

首先，合庆犹如是地铁绝缘体一般，地铁2号线和9号线分别位于合庆的南北，可就是没有往他这里走，到目前为止合庆还没有一条地铁线经过，未来也不会有规划中的地铁。

尽管自驾非常方便，但自驾人群总归是少数，没有地铁在上海相当于没有了腿，外加距离核心区不近，骑电瓶车都费劲，自然不会有多少外来人口选择合庆。

其次，生活配套差，板块内没有一个像样的商场，当然当地的购买力也不足以支撑得起一座商场，有的仅仅是很一般的沿街商业。

医院有且仅有一个位于左下角的社区医院，看个病都不容易。学校只能说有，好不好就不奢求了。

且不说在合庆住着舒不舒服，光生活便利度都如此差，又怎么会受到外来者的青睐。

再者，周边板块的虹吸效应太强，尽管合庆有一个张江医疗器械产业基地，居住可以选择内部的张江人才公寓，消费可以选择西面的王港，根本就没合庆什么事。

合庆最热闹的时候，或许是要数夏季草莓上市的时候。

合庆和众多郊区板块有着一样的特点，城区以外就是成片的农田了，这里的农田有一个特色就是草莓生产基地。

每当到了草莓成熟的季节，不少人从市区驱车前往，体验一番采摘的快乐。

02

无规划，无产业，无配套，所带来的影响是没有外来人口了，板块失去活力，地产开发商也会避之唯恐不及。

合庆，已经好十来年没有出过商品房了，最近的一次是2017年建成的绿地海岸城，还是一座商办综合体，基本办公、商业、展示、居住、休闲等多功能。

现在看来更像是烂尾了一样，并没有商家入驻，实地看上去相当冷清。

地产开发商对选址是非常考究的，并不是拍脑袋决定在哪里开发就在哪里开发，如果一个地方连开发商都不愿去那大概率是没有什么前景可言了。

除了开发商可以用来判断一个区域发展好坏的因素之外，中介门店也可以拿来做参考。

合庆多少还是有一些小区的，按理说多多少少会有一些房屋买卖的需求，可黑帅在实地走访的过程中居然有且仅发现一家中介门店，还是个体的小中介，足以说明这里的市场是有多冷了。

链家这个覆盖率极高的中介机构，在合庆不见其踪影，不过网站上倒是有几套房子在挂，不过交易频率极低。

从挂牌价可以看出，合庆的房价其实不算低，2000年以前的房价挂牌价在2.5-3万每平，2010年前后的房价挂牌价在3.3-3.6万每平，总价也都需要200-300万了，这样的价格在合庆着实算得上是没有任何性价比了。

极低的交易量只能说明一点，没有外来人口。当地的居民多少都是有房子的，能接手这些房子的只能是外来人口，没有宅基地，只能是买二手房。

房价不低，交易频率不高，没人接盘，开发商不来也就好理解了。

03

合庆只是其中一个缩影，上海类似合庆这样的板块还数不胜数。

很多类似合庆的板块，看似挨着核心板块，其实跟他没有任何关系，自身硬件发展动力不足，很难会有出头之日。比如宝山的罗泾，嘉定的外冈，松江的车墩，奉贤的柘林等等。

合庆借着浦东发展的东风都没能发展起来，更别说别的依托飘渺的规划和虚无的口号了。

其实有一个非常好的辨别手段，在上海优先看地铁线，地铁通往哪里，哪里就会有人去。

人才是核心关键，特别是大量外来人口齐聚的地方，这些地方要么是生活便利度很高，要么就是产业聚集有就业机会，总有一项能够吸引人们聚集。

类似合庆这种，生活便利度不高还没有产业，有什么理由能够让他发展起来。

对于有需要置业的朋友们，房子千万不能乱买，有些板块会有一些新房，容易受到中介的鼓舞，冲动的就购买了，这些地方“千年不涨，万年没人接手”，你买了就成了接盘侠，想脱手难了。

这种板块特征很明显，孤零零一家开发商开发的项目，不大会有开发商集群拿地建房子的，另外根本不会有地铁，生活便利度也不高，实地走过就能一目了然了。

04

规划看似虚无缥缈，却充满想象，但没有落地终究是一摞废纸。可连规划都没有，所见即所得，终究是没了盼头。

在房产方面总是喜欢拿未来说事，总会把规划说得出神入化，要是现在就是这样就不止这个价了，想必大家对此都不会陌生，这是正常的心理，每个人总会是希望未来的规划给自己带来实际的效益。

是啊，毕竟想要卖高价，还得要画饼，才会让人信以为真，可没有落地的规划，终究是自己为未来的溢价买单。

我们看到的都是成功的，又有多少人会注意到那些失败的例子呢？或许只有那些真正受到影响的人才会刻骨铭心。

但规划本身并没有错，也确实需要规划给我们带来期盼，至少是有机会落地成功的，所以当一个板块连规划都没有的时候，慎入。

合庆，连同浦东新区一路发展以来，板块内除了建成的几条高架路之外，并没有看到有其他实际性的改变，未来城也没有明确的规划，真可谓一眼就望到了头。

没有新的规划，没有新的拍地，现有的配套又是如此，可不就是“世界尽头”吗？

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