合肥二手房暴跌「楼市横盘」

今天，合肥楼市新房、二手房市场都迎来了新的拐点。

其一，合肥二手房价格新鲜出炉，均价15527元/㎡；值得关注的是，政务区绿地花都蓝蝶苑成交价突破4万/㎡，成交周期仅9天。

其二，泛北雁湖板块纯新盘祥生云境营销中心开放，即将首开。合肥楼市“热盘大军”，再添一员。

进入银十的合肥楼市，究竟成色如何？接下来房价是涨是跌？买房的机会还有多少？当下的楼市还是很微妙的，我们来聊一聊。

NO.1 | 壹

均价15527元/㎡，“横盘”是整体状态！

首先来看，二手房。

根据链家网数据，合肥9月二手房成交均价为15527元/㎡，环比下跌80元/㎡，与2019年同期基本持平。可以说，在过去的一年时间里，合肥二手房几乎是“横盘”状态，波动不大。

还有一组数据也要关注。9月带看次数为39904次，环比下跌4382次。相对于8月份，9月份二手房热度有所下降。

从表面来看，合肥二手房整体市场持续低迷，行情变化不大。但平静之下暗潮汹涌，各路妖魔鬼怪都现了原形，呈现出一些新变化：

一、价值开始回归，主要表现在地段、学区和品牌/品质三个方面。

举几个例子：

1、地段来看，涨幅最大的是政务区。9月份政务区均价为25610元/㎡，同比2019年同期（均价23031元/㎡）上涨11.2%，不仅是合肥房价最高的区域，还是涨幅最大的区域。绿地花都蓝蝶苑成交价突破4万/㎡，背后是地段和学区价值的加持，也能说明问题。

2、学区很好理解。可以说，但凡拥有“双本学区房”标签的二手房，不仅价格高，而且涨幅惊人。比如：

庐阳区人民巷4号，均价46089元/㎡，1年涨幅16%；

蜀山区通和易居同辉(南苑)，均价32495元/㎡，1年涨幅16.3%；

经开区国耀花半里，均价31470元/㎡，1年涨幅37.4%……

3、而品牌/品质二手房主要包含两类，一是品牌房企，比如万科、置地、绿城、华润等二手房溢价率远远板块行情价；二是次新小区，比如信达公园里、云谷等小区，在景观、户型、物业等方面占有优势，有自主定价权，价格“以肉眼可见的速度”上涨。

二、区域分化越来越明显，主要表现在西、南片区和东、北片区房价差、涨幅差越来越大。

比如政务区，一年房价涨幅为11.2%；滨湖区，一年房价涨幅为5.3%，均高于合肥均价涨幅。

再比如瑶海区，一年房价下跌34元/㎡，房价不涨反跌。

▲数据来源：链家网

NO.2 | 贰

纯新盘即将首开，市场如何？

今天，泛北雁湖板块纯新盘祥生云境营销中心开放。据悉，项目已启动定存，定存金额为5万元。即将首开，建筑面积约100-130㎡小高层、多层产品。

祥生云境之所以受关注，原因不外乎这几个：

1、祥生云境位于泛北雁湖板块，可以享受到高新区部分配套，比如北雁湖湿地公园、规划中的地铁4号线延长线＋7号线等；同时，目前高新区高层接近断供，祥生云境的入市可以缓解这种局面。

2、祥生云境是肥西产权，具有不限购的优势，最低首付25%。同时，还受到肥西限价制约，即高层1.48万/㎡、小高层1.56万/㎡。

3、作为祥生进驻合肥的首个项目，以及即将首开的纯新盘，祥生云境关注度一直都有。

而此时，大家关心的话题不外乎两个：

一、接下来买房，还有哪些值得关注的纯新盘？

据初略统计，目前合肥还有48个纯新盘未入市。其中，关注度比较高的有这几个：

1、荣盛山湖樾

关键词：泛北雁湖板块、肥西限价

荣盛山湖樾正在定存，金额20万，预计10月下旬首开，首开15栋楼全部推出（11栋小高层、4栋多层），共计876套房源，小高层面积在99㎡、123㎡，多层126㎡、130㎡，放风价1.6万/㎡左右（小高层）。

2、阳光城檀悦

关键词：省府板块、改善

阳光城檀悦售楼部已开放，目前正在VIP定存，预计10月份首开G1/G7两栋楼，180套房源，面积108㎡、126㎡。

3、银城知庐

关键词：高新区、学区预期

银城知庐售楼部已开放，正在VIP登记（验资），项目高层面积约107-120㎡，洋房面积约127-143㎡，预计11月份首开。

4、龙湖GX202009号地块

关键词：蜀西湖板块、龙湖品牌、天街

8月28日，龙湖以1800万元/亩竞得GX202009号地块，总价25.78亿元，KF3-1居住楼面价8999.96元/㎡，KF3-2居住楼面价11739.07元/㎡，溢价率28.57%，竞自持面积200㎡。合肥第二座“天街”来了。

在所有纯新盘中，真正有热度、不愁卖的不足十分之一，主要有这几个特点：

1、位于热点板块，比如阳光城檀悦位于省府板块，目前板块高层需要高首付、绑车位才能买到。

2、本身有“一招制胜”的价值点，比如银城知庐，距离科大附中高新中学（规划）仅约1公里（具体学区以学区确认函为准）；再比如龙湖GX202009号地块，打造合肥第二座“天街”。

3、价格值得期待，比如荣盛山湖樾，受肥西限价政策，价格低于板块内其他在售盘。

二、合肥楼市真的很热吗？

很显然，答案是否定的。

一方面，像滨湖省府板块、高新区蜀西湖板块＋政务西板块，配套不断兑现，城市界面较好，市场预期较高，加上库存紧张，供应不求，出现了一房难求、提高首付、以及绑车位现象。

但另一方面，合肥的大部分市场依然悲怆，冷门区域、远郊大盘、40年公寓等优惠促销、特价房、工抵房现象已经司空见惯。即使如此，开盘去化率不足5%的楼盘比比皆是。

买这些楼盘，不是站岗，而是迎风冰冻。

NO.3 | 叁

10月份“大事记”，影响楼市走向！

“银十”已经开启，接下来还有这些“大事记”，会直接影响楼市和房价，一定要关注。

一、10月份土拍

根据合肥土地网发布的公告，10月合肥将出让15宗地块，共计785.691亩地，分2场土地拍卖会出让。预计地块全部上市后，将添约7100套房源。

1、土地质量明显提高。相比较9月的小打小闹，10月待出让的地块，质量明显提高，居住用地占比比较大，涉及包河、庐阳、滨湖、肥东、长丰等多个区域。

2、稀缺地块亮相。比如庐阳，再次推出居住用地，虽然地块单宗面积仅13.23亩，不过2020年学区划分，属45中本部学区范围内。

二、调控继续收紧，房价不能抬头。

10月9日，徐州发布调控新政，主要内容有：

1、加大土地供应，强化精装/价格监管。

加大住宅供应，优先满足刚需，加强精装修监督，约定标准、价格。

2、新房价格一年内不得调整。

小于10万㎡，一次性备案；大于10万㎡，分期备案，每次不低于10万㎡，一年内不得调整。

3、最长限购6年。

本地一套，拿证未满2年或网签未满5年，不得上市交易；本地二套、外地一套及以上，拿证未满3年或网签未满6年，不得上市交易。

从7月份深圳新政以来，调控加码几乎没断过。简单来说，不管是一二线城市，还是三四五线城市，只要房价上涨，立马就会被摁住，全国范围内的调控风暴即将来临。

三、房贷政策或将收紧。

近日，监管部分要求大型银行控制房贷规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

而目前合肥来看，大部分银行首套房利率为5.88%，二套房为6.37%。放款时间来看，快则2-3个月，慢则半年。如果信贷政策收紧，会直接影响LPR加点和放款周期。

NO.4 | 肆

结语

现在买房，可以确定的是：

1、热门板块继续“一房难求”，可重点关注这些楼盘。但不建议全款买房，切勿被热浪裹挟着前进。

2、冷门板块不管降幅大小，各大楼盘的打折促销活动继续井喷。一旦价格有让利，性价比被拔高，可以果断拿下。

当然，现阶段，买任何一套房子，都请做好长期持有的准备。

现金流为王的今天，买房思维也要跟着转变，“唯价格论”已经行不通，必须要考虑能让房产保值增值的价值点，比如地段、比如学区、再比如品牌。