300万能在广州买什么样地段的房子「广州南到番禺广场要多久时间」

说起番禺，它最大的一个标签莫过于“睡城”。

早上几十万人睡眼朦胧、打着哈欠挤上“死亡3号线”，赶往市区上班。

到了晚上，又要忍受同样的痛苦，或者花一两个小时，堵着华南快速、新光快速回家。

当然，这种场景现在还在每个工作日都要上演。因此，很多人对番禺的印象就是，有城无产、刚需之地。

但近年来番禺的产业大局也已经拉开，今年地铁18号线已开通，22号线也即将运营。

有人，有产业，有交通，楼市成交便有保证，房价才有支撑。

随着新房供应增多，番禺也逐渐成为“新贵”，是在广州买房比较稳妥的选择。

潜力板块，自然广吸荔湾、越秀、天河、海珠置业客群。

但虽说番禺新房热度高，但区域内部依然有分化，越秀·和樾府长期高居第一，珠江铂世湾则紧随其后。

不过，这两盘的定价较高，单价约4.8万 /㎡至5.8万 /㎡，不少首次置业的买家直呼买不起。

比较热门的广州南站板块和番禺广场板块，新房仅约3.6-4.1/㎡，预算350万左右能买三房，成为刚需买家的白月光。

南站板块的越秀·星寰TOD在上周末开盘，人气火爆，折后均价约3.7-3.9万/㎡，卖了约200套，揽金8亿元，去化7成。

同板块的越秀·星瀚TOD，均价约3.6万/㎡。

市桥板块的龙湖·金地天峯，早前也推出限量工抵房源，特价39xxx-41xxx元/㎡。

价格差不多，强项同样都是交通，南站与番禺广场两大板块选哪个更好呢？

2️⃣

虽然两大板块都有地铁站，但是他们的客群可能不大相同。

广州南站板块为3地铁（2号线、7号线、22号线）交汇，番禺广场板块为5地铁（3号线、3号线东延线、17号线、18号线、22号线）交汇。

当中最瞩目的肯定是18号线和22号线。

以往番禺广场到珠江新城，只能硬挤“死亡3号线”，18号线开通后情况大为不同。

行车时间，肉眼可见地从半小时缩短到快车的11分钟，或慢车的16分钟。大致相当于3号线的1/3和1/2时长。

番禺广场慢车一站到万博，四站到磨碟沙，五站到冼村，地段优越更为凸显。

对比下来，广州南站位于番禺西部，更靠近老芳村和海珠西。

若想快速到珠江新城、琶洲，需要坐22号线到番禺广场站（站数少）或南村万博（距离短）再换乘，需要多花少少时间。

我们再看看另一个维度——地铁时速。

广州南站的3条地铁线路时速为80公里/小时和160公里/小时，番禺广场的4条地铁线路时速为120公里/小时和160公里/小时。

番禺广场板块的通勤能力比南站板块稍强一些。

站点

地铁线路情况

广州南站

（3条）

2号线（建成）：80km/h
7号线（建成）：80km/h
22号线（即将开通）：160km/h

番禺广场

（5条）

3号线（建成）：120km/h
3号线东延线（预计2023年开通）：120km/h
17号线（规划）：待定
18号线（首通段建成）：160km/h
22号线（即将开通）：160km/h

不过，广州南站不仅有地铁，还有3条城轨 6条高铁 12条动车，交通更多元化。

如果单纯考虑地铁层面，番禺广场更适合在万博、珠江新城、琶洲上班的朋友入手。

广州南站更适合在白鹅潭、海珠创新湾上班，或经常需要出差的朋友入手。

3️⃣

当然，买房不能仅看房价和交通，配套及规划也很重要。

番禺广场板块，是番禺区府所在地，周边配套成熟，生活气息自是不用说。

一方面，其坐拥永旺梦乐城、基盛万科里、龙湖天街（规划）、5层地下空间（规划）等大型商业综合体，虽然目前城市面貌不如万博，但也是一个发展多年的成熟商圈。

未来，番禺广场还将打造为番禺的城市会客厅，引入图书馆、科技体验中心、文化展览馆、科普活动馆等高端城市配套，有望再度崛起。

另一方面，番禺好的公办教育资源也集中在这里，包括最著名的仲元中学和番禺中学，师资是相当不错的。

不过，番禺广场板块的土地发展已相当成熟，即便提高土地强度，用地增量也不如南站板块，广州南站未来变量还是要大一些。

广州南站将打造世界性超大型TOD为目标，将“天量客流”转化为“人才流、信息流、资本流、商务流”，实现从功能单一的交通站场，向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”转型。

这里设有可容纳10万人的世界最大专业足球场，虽然恒大可能会退出，但无损害其广州重磅体育场馆地位。

目前，花城汇·南站已进入收尾阶段，有望即将开业；喜街Hey Block街区，已启动招商，计划明年开业。

毫无疑问，番禺广场板块更成熟完善，广州南站板块想象空间更大。

4️⃣

其实，广州南站和番禺广场，两个因长年缺货的板块，已经在一手买家眼中消失已久。

如今，广州南站板块因三个全新项目——越秀TOD星寰、广州城投项目和新鸿基TOD项目，让这个片区也开始有了点起色。

而番禺广场板块也久旱逢金露，因龙湖·金地天峯重新被关注。

不过，仔细观察下，两大板块的缺货原因各不相同。

广州南站规划极为美好，但建设了10年，早期宅地出让极少，如今依然少有项目落成，兑现时间成了买家最大的抗性因素。

南站的商业及产业建设最主要的标的是，新鸿基TOD项目以及旧改项目。

新鸿基TOD项目预计于2025年起分阶段落成，旧改往往需要长时间沉淀，五年、十年、二十年都是未知数。

无论新鸿基TOD项目还是旧改，实现度极高，但速度都是偏慢，所以时间可能再次拉长。

另外，该板块二手房项目较少，交易情况尚且未明，想象空间更大，但要承担一定风险。

而番禺广场则是成因“城熟”，败也因“城熟”。

其一，板块内改造靠小修小补，无法成片翻新，城市界面将长期处于新旧混合的状态，而楼市热度也会因为某项目的售罄而下降。

其二，番禺广场产业用地少，只能走高端办公路线，比如主力总部经济的番禺新地标盛高湾区中心，对精英的吸纳能力没有产业中心强。

不过，番禺广场居住氛围好，配套集中，二手房成交旺盛，想象空间虽然小一些，但是风险也小。

当然，你不要被忽悠入手市桥南，价高升值空间小，买入就被套住。

至于考虑在番禺广场还是广州南站置业，很大程度上取决你是怎么的买家。

侧重板块前景，不太计较等待时间，可考虑广州南站板块。

更喜欢成熟的配套，并想享受新规划，番禺广场更适合你。

那么，要是你手上有350万，会选择哪个板块呢？