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云南昆明商铺出售「昆明置信银河广场退租」

来源:   2023-06-01 14:15:56

开发商:产权已经在开发公司名下,3年后才能分割成小产权办理网签


近日,李女士向都市时报反映,自己花了近40万元购买的商铺无法办理网签,开发商合同承诺在业主购房后的36个月内为业主办理产权证。但李女士去住建部门查询发现,自己购买的商铺产权已被开发商抵押给银行贷款。被抵押的商铺是否还能进行交易?


业主:花了那么多钱担心拿不到产权

2019年4月,李女士购买了滇池路与福景路交叉口的滇池时代项目商铺。“我买的时候,商铺的单价在33088元/平方米,我买的面积是22.49平方米,算下来总价是74.41万元。除去各种优惠后,开发商一次性给我返了3年的托管经营收益租金14.69万元,这笔钱抵扣房款后,我一次性付款39.44万元,最终算下来商铺的单价在24571元/平方米。当时觉得这个价格挺划算的,就签了认购书和托管协议。”李女士说。

负一层仍在施工状态

李女士反映,签完认购书后,置业顾问表示“2019年年底可以办理网签”。(注:网签即网上签约的简称,指交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,形成网签号并在网上公布)

“2019年年底,置业顾问对我说因为疫情的原因,网签要延迟到2020年4月份。但是等到4月份我去问,置业顾问说‘不网签了,等3年后直接办理产权证’。”李女士说。

对于房产无法网签,李女士心里一直忐忑不安,担心3年后自己拿不到产权证。带着心中的疑问,李女士三天两头去滇池时代售楼部讨要说法。“因为开发商一直都说不能网签,我就找到了西山区住房和城乡建设局,工作人员告诉我,滇池时代商铺的产权在银行做抵押,这让我更担心了。我去售楼部提出退款诉求,但被售楼部的工作人员拒绝了。”李女士说。

滇池时代一楼商铺以餐饮为主,就餐人员不多

开发商:会在约定时间内给业主办产权证

针对李女士的说法,记者联系了昆明市滇池时代开发商——银鹏房地产开发有限公司的出纳经理赵女士。赵女士介绍:“滇池时代项目从2016年开始对外销售,当时商铺预售了一部分,剩下的就是我们现在正在销售的,我们就去办理了大产权证。如果不办证,这些商铺就成了无产权商铺,业主也不会买,所以现在这些商铺全部都是已经有产权证的,也就无法办理网签。而对于之前预售的商铺,我们今年已把产权证办好了,过段时间就会给到业主手里。”赵女士说。

同时,赵女士表示,与业主签订的合同中约定36个月内办理产权证也是有原因的。“我们现在的商铺全部都是大产权,卖给业主之后,需要把大产权分割成小产权,然后将产权从公司的名下过户到业主的名下,这个过程十分复杂。但公司已经跟相关单位沟通好了,只是我们需要时间去办理手续,才和业主有这样的时间约定。”赵女士说。

赵女士表示,大产权分割小产权很麻烦,开发商需要把所有的商铺售完后,统一办理,而目前滇池时代还有大约50%的商铺未出售。“如果到了不得不办理产权分割的时候,我们会自持剩下的商业,然后把业主的产权证办理好,在规定时间内交给业主。在办理产权证时业主需要上税,费用与办理网签的商铺所需要交纳的税费一致。”赵女士说。

赵女士承认,目前滇池时代项目确实有部分商铺、写字楼和停车场的产权在银行做抵押贷款,但被抵押的资产不影响交易。“被抵押的商铺也是大产权,我们之后也会把产权拿回来,分割成小产权然后过户给购买的业主。”赵女士说。


★律师说法

云南凌云律师事务所律师张与:商铺产权抵押仍可交易,但需抵押权人同意

对于此事,张与律师表示,商铺的产权抵押给银行,抵押是担保行为,物权仍然可以进行交易,但该行为需要取得抵押权人的同意。对这类商铺,业主购买之后存在风险,因为如果之后开发商无法偿还银行的贷款,抵押的资产将会被查封、拍卖。当然,此时购房人可以向人民法院提出执行异议。

关于大产权分割小产权的问题,需要事先申报过小产权独立产权,如果没有,那么后期分割难度是很大的。如果开发商实力不够,最终办理不了小产权证,业主的利益也会受损,买卖合同效力也会存疑。

同时,张与表示,如果最终业主未能在约定时间内拿到产权证,可以用合同起诉开发商,要求开发商赔偿。


★专家分析

昆明中原研究中心经理张芷源:购买小产权商铺,需慎重考虑开发商运营能力

张芷源表示,大产权即拥有国家颁发的“五证”不动产物业,各项权益受法律保护;小产权商铺一般多为开发商为了方便大面积商业物业的销售,分割为小面积的商铺出售,统一经营,承诺给予业主一定比例的回报。张芷源表示,业主购买小产权商铺,需要慎重考虑开发商的运营能力及商铺地段、位置等相关信息。


★记者走访

滇池时代项目已开始运营 人气欠佳

据介绍,滇池时代项目分为A、B、C、D共4座,李女士购买的是C座负一层的商铺。昨天中午,记者来到滇池时代项目C座了解到,项目1—6层为商铺,7—10层为酒店,11—23层为对外租售写字楼。其中,一楼商铺以餐饮为主,有星巴克、贤合庄、麦当劳等餐饮店,周边还有多个小吃摊位。虽然正值午饭时间,但就餐人员并不多。

“对面的南亚业态更成熟,而且这边项目还在建设,所以目前的人气不高。”一名餐饮摊主说。

同时,记者看到,滇池时代项目负一楼已经大体建好,下沉广场的楼梯也已建好,但负一层依旧在施工状态,并未营业。据介绍,滇池时代负一层与地铁5号线相通,目前地铁还没开通,负一层商铺靠近地铁口的位置也无法装修,只能先装修其他地方,待地铁口开通后,装修完成才能对外营业。目前,负一层商铺也在招商中。

对于滇池时代项目的营业情况,张芷源分析,昆明商铺以住宅底商和金街商铺为主,多为小面积、低总价的物业,业态也偏向满足社区基本生活需要的相关餐饮、零售等业态,大型“盒子商业”(综合体商业)以开发商自持经营较多。

滇池时代项目地铁与商业的联通,肯定会带来人流量的提升,有利于提高商业项目人气,但目前昆明成熟商业综合体项目越来越多,商业项目成功的主要因素还是要看开发商的商业运营管理能力。


来源:都市时报

原标题:近40万元买的商铺 无法网签 业主慌了 开发商:产权已经在开发公司名下,3年后才能分割成小产权办理网签

编辑:都市时报一点关注 王语琤

审核:祝小涵

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