加息可能会减缓房地产市场但看不到可负担性的改善

早于预期的加息不太可能对房地产市场造成巨大冲击，经济学家和住房分析师表示，负担能力将继续成为悉尼和墨尔本的一个担忧。

在通胀数据高于预期和失业率大幅改善后，储备银行今年面临加息压力，尽管此前曾表示利率前景将保持在创纪录的低点直到 2024 年。

许多经济学家此前认为，现金利率将维持到明年，届时悉尼和墨尔本等城市的房价将下滑。然而，专家表示，今年房地产价值需要多次大幅上涨才能看到房地产价值的大幅下跌。

领先的独立经济学家索尔·埃斯莱克(Saul Eslake)表示，加息对房地产价值的影响“不会很大”，尽管全年可能会普遍放缓。

“通常情况下，当利率上升时价格不会下降，下降的是营业额，”他说。“人们，如果他们认为他们的房子会以低于他们想要的价格出售，他们不会出售并推迟......这是印花税收入的营业额，房地产经纪人佣金和类似的东西下降。”

根据 CoreLogic 的数据，悉尼和墨尔本的房地产增长在 12 月放缓至最低水平，此前该地区在大流行期间实现了两位数的年增长率。在 1 月的前 26 天，悉尼房地产价值上涨了约 0.7%，墨尔本房价上涨了约 0.2%。

买方代理 Propertybuyer 的首席执行官 Rich Harvey 表示，现在可能最快在 11 月或 12 月加息。

“这取决于通货膨胀和工资......澳洲联储一再表示他们不会扼杀经济，”他说，并补充说未来恢复移民可能会抵消利率的任何增长。

“对房地产价格的影响取决于加息的幅度和幅度，”他说。“但即使谈论加息也往往会软化市场、下颚效应，如果我们大幅加息，就会产生放缓效应。”

Propertyology 创始人西蒙·普雷斯利 (Simon Pressley) 表示，即使在过去 18 个月里讨论了加息，房价仍然飙升。

“澳洲联储一再表示，在工资显着增加之前，他们不太可能提高利率，”普雷斯利先生说。

他说，如果到 2023 年底利率上涨 0.5%，拥有 600,000 美元抵押贷款的借款人每年将多支付 3000 美元的利息，但他们的工资也可能会高得多。

他表示，要在大多数市场产生显着影响，“需要在几年内增加两次以上”。

“无论是出售还是出租，澳大利亚都严重短缺[房屋]，澳大利亚家庭的财务能力从未如此强大，”他说。

房地产集团 PRD 首席经济学家 Diaswati Mardiasmo 表示，一些买家可能会在市场上涨之前尝试进入市场，但其他人会推迟看价格是否会降温。

“目前我们有一个独特的情况。是的，澳大利亚央行的现金利率变动对房地产市场产生了重大影响……与此同时，我们正处于即将再次开放国际边界和移民的境地，”Mardiasmo 博士说。

“我们知道，目前楼市供需失衡，供给滞后，是楼价高涨的主要原因之一。”

她表示，市场的发展速度将低于过去两年，尤其是悉尼和墨尔本，但布里斯班继续显示出增长迹象。

“以百分比计算，悉尼已经处于高点，可能会出现最慢的增长(与布里斯班和墨尔本相比)，”她说。

房地产价值的快速上涨导致工会、社会福利团体、房地产行业组织和住房供应商创建了一个新的全国经济适用房联盟，呼吁联邦、州和地区政府在全国范围内发展社会保障房和经济适用房。

该小组的成员包括澳大利亚工会委员会、澳大利亚社会服务委员会、澳大利亚工业超级协会、住房行业协会、澳大利亚建筑大师、澳大利亚房地产委员会、国家庇护所、澳大利亚无家可归者和社区住房行业协会。

该提案包括新的税收抵免以鼓励对经济适用房的机构投资、200 亿美元的社会和经济适用房未来基金以提供足够的住房供应、支持建造出租住房以及改变州和领地规划以转移部分基础设施捐款开发商为提供社会住房而支付的税款。

反对党领袖 Anthony Albanese承诺，如果工党赢得即将举行的联邦大选，将提供 100 亿美元的资金来建造经济适用房和社会住房。由自由党议员 Jason Falinski 领导的联邦住房负担能力和供应调查将于 2 月发布最终报告。

NAHA 主席 Rod Fehring 表示，经济适用房必须在 2022 年的政策议程中占据重要位置，这些提案可以在现有举措的基础上每年提供多达 14,950 套额外的社会和经济适用房。

“尽管政府、社区和私营部门在过去三十多年中做出了巨大努力，但澳大利亚的社会和经济适用房以及无家可归者危机仍在继续恶化，”他说。

新南威尔士州房地产委员会执行董事卢克·阿赫特斯特拉特(Luke Achterstraat)表示，全州的偏远地区仍预计今年价格将强劲增长，尽管随着抵押贷款水平的攀升，更高的利率会产生更大的影响。

“州政府有义务通过建设有利的基础设施、削减规划系统中的繁文缛节和消除审批瓶颈来促进更多的住房供应，”他说。

莱坊首席经济学家本·伯斯顿(Ben Burston)表示，机构投资者和商业房地产买家不太可能被加息吓倒。

“无论如何，它提出了投资者期望发生的事情[早于澳洲联储所说的]，”他说。

“位置优越、收入回报高的房产仍然非常有吸引力。实际利率不仅非常低，而且仍然为负，个人以及投资者团体将意识到，仅持有货币就可以提供[微不足道的回报]，从而导致通胀存在不确定性。”