短债高了,拿地少了,中国奥园房子更「卖不动」了

创立25年，成就千亿规模，这是中国奥园交给市场的一份成绩单。

8月26日，中国奥园高调推出5A+产品战略，让这份答卷更显熠熠生辉。但在浮华表象之下，中国奥园却交出了一份喜忧叁半的半年报。

财报显示，2021年上半年，中国奥园物业合同销售额675.8亿元，同比增长33%；报告期内实现营业收入325.1亿元，同比增长15%。

在利润层面，中国奥园毛利81.29亿元，同比下降1.8%；公司股东应占利润20.89亿元，同比下滑13.6%。与此同时，上半年中奥园毛利率由29.3%下降至25%；核心净利润率维持在8.8%。

从行业来看，整个房地产市场利润率下滑已是必然，薄利多销、做大规模似乎是房企的不二法门。但让市场不满的是，上半年中国奥园只完成了全年1500亿销售额的45%。

根据中房网对50家典型房企监测发现，上半年整体销售目标完成率为51.8%。具体来看，有28家房企完成率超50%，在这一榜单中，中国奥园排名第40位。究竟是何原因，让中国奥园的步子慢了下来？

01城市更新是步慢棋

一步慢，步步慢。

根据最新数据，截至8月底，中国奥园实现物业合同销售额875.5亿元，全年销售目标完成率58%。这与1-7月份典型房企销售目标完成率均值57.94%相差无几，这也意味着，中国奥园比整个行业均值落后了一个月。

尽管财报中，并未对经营现金流做明确说明。但中国奥园在财报中明确表示，“预计未来一年的主要资金来源是业务经营收入及借款......”，从经营规模中要回款的决心昭然若揭。

现实也是如此，在三道红线压力以及融资渠道收紧背景下，通过销售促回款已成为整个房地产行业的重要手段。而销售带来的巨大压力，也落在了每个房企身上。

好在，上半年销售不及预期之外，中国奥园有了新抓手，这便是城市更新项目。

财报显示，中国奥园持有超70个不同阶段的城市更新项目，预计可售货值约人民币7543亿元，其中大湾区可售资源占比达99%。加上土储总货值5939亿元，中国奥园可售资源合计13482亿元。

此外消息显示，上半年奥园城市更新实现转化货值135亿，预计全年为400亿元左右。

但从营收角度来看，城市更新项目当下是“雷声大雨点小”，对奥园业绩贡献只是杯水车薪。在上半年307亿营业额中，销售物业实现了297亿，城市更新项目只贡献了10亿营收。

在知名地产分析师严跃进看来，可售货值与营收不能完全划等，营收需要相应的条件，可售只是第一步。此外，应该全方位看城市更新，它并不直接体现在销售层面，还包含在项目持有、物业增值等方面，如果运营得当，后续会形成持续现金流。

可以理解为，城市更新项目是一步好棋，但同样也是一步慢棋。

02生活服务的美好期许

一计不成，再来一计。

在成立25周年之际，中国奥园推出声势浩大的“5A+产品力体系”。据悉，“5A+产品力体系”涵盖居住家、邻里家、匠心家、服务家、城市家五大部分。

进一步讲，居住家，是将房屋回归居住的本质，强化家的生活载体功能。邻里家，则是将这一生活场景，扩展到整个社区邻里间。城市家，概念更大，具备生活综合服务商的理念。

而匠心家则指其与一众品牌的精选集采，以及精装工艺布局。服务家，顾名思义与物业生活服务息息相关。

不难发现，中国奥园“5A+产品力”战略，本质是从卖房向卖生活服务的转变。

实际上，这已是行业趋势。不少房企伸向家居、家装市场的触手已经越来越远。据悉，4月24日，恒大旗下星络家居便举办了一场声势浩大的“智能家居”招商大会，现场签约金额2.6亿元。

而除房地产企业，看重住家生态的还有电商企业以及传统家电企业。

比如，国美近期推出的共建共享“家·生活”战略，结合此前收购打扮家，其目标都是布局智能家装平台，继而发力整个家生活消费赛道。在此战略推动下，上半年国美零售SKU数量突破60万大关，其中90%来自非家电领域。国美零售也基本完成了由家电向“家·生活”赛道的转向。

再者，家电巨头海尔智家。此前，海尔智家推出了行业第一款面向智慧家庭场景生态的操作系统（UhomeOS 3.0）。依托UhomeOS 3.0，海尔智家覆盖起衣食住行等全场景生活方案，以及厨房、卧室、浴室等各空间的局部焕新与整装方案。

除依托智慧大脑串联的家生活场景外，海尔智家还通过三翼鸟线下体验中心，将家电售卖与家装设计结合到一起。它的优点是将卖产品升级为卖服务，并实现家电商品的成套、全屋销售。

对比来看，房企涉水生活服务赛道要浅的多。从短期来看，它更似一个漂亮故事。房企想要通过这一布局，短期内驱动营收，创造现金流，仍旧有不小难度。不止中国奥园，整个房地产市短期都是如此。

03短债高压拿地受限

如奥园所言，创造现金流，主营之外，借款是不二选择。

截至2021年6月30日，中国奥园银行及其他借款合计802亿元，优先票据及债券311亿元，合计11133亿元。其中1年内短期借款517亿元，占总借款的46%。

美元债方面，上半年中国奥园共发行三笔美元债，合计7.38亿美元，用途为再融资。据不完全统计，中国奥园当下存续美元债约32亿美元，其中2022年上半年到期两笔，合计约6.88亿美元。

从整体债务来看，报告期内中国奥园流动负债约2001亿元，较2020年年末下降约60亿元；这其中合同负债贡献了绝大部分，但这一项上半年便下降了56亿元。

不难发现，无论是借款还是整体负债，中国奥园的短期压力较大，短债占比约在45%上下。而行业中，龙湖地产控制在10%以内，碧桂园与融创控制在30%左右。

行业人士指出，短债占比越低，说明房企的短期现金流压力变越小，反之亦然。如果短债达到45%乃至更高，将严重影响企业的经营活动与现金流管理。

在中国奥园业绩发布会上，盘活存货要回款，控制拿地降支出的问题越来越突出。陈志斌更是直接表示，今年中国奥园的购地预算控制在当年合同销售额20%以内（到目前为止，基本上没有拿地）。实际上，这要比监管要求的40%低了一半，这也足可见中国奥园债务压力之大。

据克而瑞数据，这家销售排名TOP30的房企，2021年上半年拿地掉到100名以外，而去年同期则排在第35位。

04小结

此外，少数股东权益占比高一直是困扰中国奥园。

2017年末到2020年末，中国奥园少数股东权益分别为170亿、189亿、220亿、357亿，总权益占比分别为39%、63%、62%、59%、66%。2021年6月30日，奥园少数股东权益仍为349亿，占比维持在66%。也就是说，自2017年以来，奥园少数股东权益高于归母股东权益。

回到现金流层面，报告期内，中国奥园现金及银行存款约606亿元，刚刚覆盖短期借款（含银行借款、债券、票据），通过销售快速变现就变得更加紧迫。

但从前8月销售来看，中国奥园还是太慢了，1500亿年度销售目标能否完成，尚未可知。奥园只能寄希望于所谓的“金九银十”了。