重新解构巴南鹿角,发现一个治愈系项目

由土拍引发的“全民躁动”抢购潮还没退去，国家统计局发布的70城房价数据又成了重庆楼市的催化剂。最受刚需青睐的建面八九十平的小三房越来越稀少，既想享受主城区完善的配套和交通，又得考虑资金压力，被恐慌情绪挟裹的刚需人群，该怎样选择？

来源铭腾数据（5.10-5.16）

就当下，小编的建议是无论新房还是二手，要先避开被炒高炒热的区域，在预算内，注重交通配套和适用的前提下去淘非炒作新区。尤其最近后台还有粉丝弱弱地问，有没有可能在主城挑个100万左右价位的？小编多方筛选对比后，将区域锁定在巴南鹿角，有不错性价比的协信星麓原。

1、地理位置

这里必须先提一下茶园。在东站未出世，轨道没到位的很长时间段里，茶园都占据了重庆房价较贵的副中心之一，经常遭网友各类DISS：他凭啥子豪横？说直白点只是因为离解放碑近。

而鹿角南边是界石组团，西边是铜锣山，东边是樵坪山、明月山。北边离茶园板块非常近，可共享茶园绝大部分便利，但行政区域上属于巴南，也正因如此楼市中有近3000左右每平的单价差。

当然最重要的是，鹿角也在解放碑10KM半径辐射圈内。拿购房自住来说，尤其是目前北区、西区部分板块已发展太远的现状下，如果以解放碑-渝中半岛为城市中心坐标，鹿角与之距离，是优于水土、空港、土主等板块的。

从小区经鹿角立交，上内环快速，在上新街下道，再经东水门大桥，可20分钟速抵解放碑；与南坪商圈和弹子石CBD之间也可将车程控制在20分钟内；30分左右可到观音桥、九龙坡商圈。

2、淘盘逻辑

梳理了一下，鹿角的开发商一点都不少：

第一梯队融创、协信，其中融创2013年进驻最早，体量大。

第二梯队2017-2018年陆续进驻，金科、荣安、雅居乐、新希望等企业，地价大幅提高（3100-4900元/㎡）

第三梯队即2019年后进驻，领地、龙湖等，高地价、高溢价、低容积率、小规模。‍

大规模的资本流向是风向标，他们的投资团队，专业分析，信息搜集，不比我们普通购房者更清楚？就像八年前的照母山、三年前的西永。大房企争相进入，也说明他们对鹿角板块的认可。

鹿角板块房企布局，来源重庆锐理数据

且目前的鹿角，已经进入到了“南拓”阶段，沿着青山，一路前行，直到...界石镇。至于板块内部，经历了19年的一波土拍小热潮，鹿角新兴的楼面价，均价已经到了7000元/㎡。

7000的地皮，售价差不多14000左右，新地块均以改善产品为主，且往后供地价只会更高。围绕重庆东站，茶园及自身的诸多利好，未来的鹿角，会逐步成长为改善区域。

那么拿地早还有在售项目的协信星麓原完全谈得上价格碾压。

（早期房价参考）

3、产品概况

导航内环一下道就是协信星麓原。售楼部对面可以看见奥特莱斯和鹿角路口公交站。

奥特莱斯实拍

项目售楼部门口有个醒目的哨兵大泰迪，让人眼前一亮，往里走还有多组憨态可掬、形象软萌的玩偶造型。在当下楼盘同质化日趋走高时，给人印象深刻，瞬间治愈了老母亲小编的少女心。

（示范区实拍）

项目总体量：45.27万㎡，容积率2.5，绿化率35%，主打跃层叠墅，有少量高层。在售最后3栋高层组团（3T8户），社区偏高端改善。

有F1建面80，套内64；E1建面99，套内79；E2建面95，套内76三种户型可供选择。

4、实探E2样板间

竖厅设计，三房居于不同方位，功能区间互不干扰。作为传统客厅设计，竖厅由于空间占地较小、功能划分清晰仍是当下主流。刚需产品由于空间有限，为了保证户型功能性必须有所取舍。但此户型，餐厅纵深较长，餐客一体更宽阔适用。

L型厨房，设计合理，较大的实用面积，较宽的操作台面，足够的储物分区，让整个操作流程非常顺畅，女主人能华丽转身。

1.8M宽的阳台，一端划分了盥洗池，洗衣机分区，另一端用来设计一个简易书房或健身角都是不错的选择。

有一说一，这个户型的缺点是没有入户玄关（可选其它两款）。好在入户右侧有较长的靠墙区域，能用贴墙式鞋柜解决。鞋柜与入户门平行，定制一个集收纳和鞋柜为一体的组合柜。既不阻碍空间利用，又能实现较大面积储物。

总之，这样一个好用又不贵的居家三房，确实能治愈当下许多主城刚需人群的焦虑。

5、交通配套

“一桥一隧一轨道”，将深刻改变南区格局！鹿角片区将被“激活”！

小区目前只有公交车（392、396、398、180），距离茶园地铁站有5公里左右，私家车出行是目前最舒适的方式，从小区上内环你只需要两分钟，畅连主城各区。但交通短板，正在弥补中。

鹿角隧道、黄桷坪大桥，是主城四纵线新增分流道的重要部分，建成后鹿角到学府大道仅需10分钟，并且还可以直通黄桷坪长江大桥，形成连接巴南、南岸、九龙坡的快速通道，可明显缓解茶园片区、南岸四公里立交和鹅公岩大桥-真武山隧道等交通拥堵情況。

鹿角隧道效果图

鹿角隧道预计将在今年上半年动工；黄桷坪长江大桥桥墩基础工程已正式施工。

重庆市轨道交通24号线一期工程已经环评，根据官方回复，24号线路一期工程起于巴南区鹿角北站，经重庆东站、迎龙，止于南岸区广阳湾站。在板块内拟设鹿角北站和况家塘站已纳入建设计划，预计2021年12月动工，2026年12月建成通车。

（轨道24号线一期线路图）

6、生活氛围

居住环境：鹿角片区规划用地15平方公里，居住用地约590公顷，而绿地总面积达640公顷，平均容积率仅1.67，是重庆21个大型聚居区之一：

星麓原坐落于南山、樵坪山之间，花溪河蜿蜒而过。五大主题公园，约1800亩公园绿地环绕，市政公园、体育公园、伊顿湖滨公园、湖滨亲子公园、维多利亚公园。

（体育公园实拍）

小区周边均为新建改善社区，街道宽阔，路面整洁，城市界面较好。

医疗上：茶园有二甲东南医院，三甲重庆医科大学附二院已经运营，此外，巴南拟将巴南区第二人民医院（即花溪医院）迁建鹿角。

商业配套：项目本身带有协信星光的商业配套规划，而对面就是首创奥特莱斯。鹿角经过多年的发展，基本生活配置日趋成熟，公交，商业、社区底商，小餐馆，超市这些都不缺，逐步进入生活时间。

（街景实拍）

7、二手流动

鹿角现在的现状是新房和二手房市场相对都比较均衡，特别是二手房市场的价格让茶园板块有苦说不出。

诸如链家APP等将鹿角直接划入了“茶园新区”，而且撑起了茶园二手房大部分的成交量。咨询了几家茶园本地的中介，茶园的二手房整体销量不行，很多购买二手房的客户都觉得茶园的房价过高，然后被中介引导买了相对茶园要便宜很多的鹿角二手房。其实这对鹿角是好事，起码在将来有置换需求时流通性这块并不差。

8、市场反馈

今年2月以来星麓原开始陆续交付，1000多户主反馈较好，入住率较高，也侧面印证楼盘品质基本过关。

（星麓原小区实拍）

此行更新了小编对鹿角板块的认知，当然他也还需要一些时间生长。星麓原三房合理实用，适合看好南区，追求性价比的人群，毕竟价格才是硬道理。

麓原收官之作，只有最后3栋，开盘在即，有意向的朋友可以关注一下，亲身感受最真实。

推开窗，就能与阳光、童真撞个满怀，

最爱的小店、小吃，都近在咫尺，

园中花开，四季轮转，各有千秋……

治愈系的房子，最懂幸福的真谛。