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郴州房价跌了多少「2020年郴州市房价是涨还是跌」

来源:   2022-12-25 10:16:58


最近,郴州市场真的是神仙打架,各显神通!

比如爱莲湖湖景房5字头;

城东某精装房4字头;

五岭广场旁某大品牌4字头;

还有时不时蹦出的送车、送物业费、送家电的楼盘

....

这五花八门的降价手段,看的人是眼花缭乱,不断刷新购房者的认知,挑战我们的忍耐力。


你以为见“底”了,但没想到“底”下面还有“地下室”。


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当然,郴州房价整体降没降,咱们不能以个别楼盘的“骚操作”来作判断,还是得以市场真实数据为准。


百房研究院数据显示,2020年郴州房价大概在6字开头,但到了下旬,成交均价已经出现小幅波动,往5字开头靠拢了。

无论是外部市场环境感知,还是真实的成交数据,无疑不都在告诉我们一个楼市真相:郴州房价是真的跌了。


郴州房价为什么会跌?


简单来讲就是供需关系不平衡,买的人少了。


棚改结束,城镇化进程接近尾声,投资者退场,该买的已经买的,没买的可能暂时也买不起,还有少数刚需客在观望。


往复杂来讲,就是上升到全国一盘棋,经济长远发展等等,这里就不过多赘述了。


今天只聊大家最关心两个问题:郴州房价何时才会到底?刚需现在能不能上车?


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关于这两个问题,我们或许可以从郴州市场历史价格走势及背后逻辑来判断。


郴州房价走势可以把它分为三个阶段:

第一个阶段:2014年-2015年底

2014年中国经济再度面临下行压力,稳增长诉求凸显,一二线高房价和三四线高库存并存。


当时的郴州产能全面过剩,房源供应严重过剩,购房主导群体由过去炒房、投资、刚需群体并驾齐驱转化为普通刚需消费群体为主,市场购买力不足,楼市进入下行通道,土地交易及新房交易量双双下滑。

2014年下半年开始,开发商由于资金周转困难,开始以不同名目做打折促销活动,以价换量,房价一路下跌。


2015年12月份郴州房价跌至3087元/㎡,但综合全年来看,2015年环比2014年跌幅仅有2%。


第二个阶段:2016年-2019年底

国家在2015年出台了密集的救市调控政策,其中三年棚改计划的提出,将全国房价推上了新的高度。


郴州自2016年开始楼市回暖,政策利好叠加棚改的推进,市场需求爆增,郴州楼市量价齐升。



2017年-2018年市场更是进入火爆期,甚至出现一房难求。


很多项目开盘即售罄,地块还是一个坑就已经无房可售,直接将郴州房价从2015年的4041元/㎡推高至6204元/㎡。


第三个阶段:2020年至今

2020年初受疫情影响,郴州住宅成交量同比下滑了2.75%,但价格却上涨了1.06%。



进入2021年,还是疫情原因,返乡置业人群锐减,同时受三道红线及多轮调控政策影响,大牌房企纷纷暴雷,全国市场来了个大震荡。


投资客急着套现离场,刚需客观望不敢下手,郴州楼市成交量骤减,开发商举步维艰,于是就有了开盘的那一幕,开发商为解钱慌,割肉求生。


市场降价探底,“底部”在哪里?


从市场走向轨迹来看,现在的市场行情跟2014年何其相似,同样土地、新房交易量双双齐跌,同样的降价促销套路,但是今年的房价整体而言,还算是比较坚挺的。


至少郴州到现在好像都没有出台限跌令去限制新房降价的幅度,这点说明郴州房价下跌的预期并没有那么强,或者说新房还不至于降价特别多。


市场跌幅较大的楼盘多是负债率过高的房企,在融资收紧的大环境下,出于企业整体发展布局,降价促销是不得己而为之的“自救”方式,这个力度已远超从前,上一轮这么大规模的降价是在2008年。


当时国际金融危机全面爆发,中国经济增速快速回落,楼市交易量萎缩。


万科率先在全国降价15-30%,创下479亿元的销售纪录;绿地杠杆率高达140%不得卖地求生;恒大37个项目待开工,资金缺口达120个亿,降价“甩卖”全国18个精品楼盘回笼资金自救.....


同年,国家出台了四万亿的救市计划,房地产进入高光时刻,销量大涨,房价暴增,当年挺过去的房企后来都成了行业老大。


如今来看,历史何其相似,虽然现在国内经济环境和过去大不相同,后续政策全面松绑楼市暴涨的可能性不大,但是这一轮房价下跌的周期也不会太长。


因为政策调控的目的是稳楼市,稳预期,要是把开发商一棍子打死了,那谁去拿地,城市怎么发展建设?毕竟土地财政仍是很多地方政府的主要税收来源。


楼市关联着几十个上下游行业,房价大规模下滑,所带来的一系列副作用,并不是高层想要看到的结果,所以“稳”才是常态。


从最近释放的信号也可以看出楼市正在松动,经过这一轮调控,市场已回归理性,房价也是时候要回到正常了。

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目前来看,郴州新房价格差不多阶段性见底了,但是二手房却无法评估。因为郴州的二手房会随着楼龄的增长,还有小区的破旧等等的因素而不断的贬值。


这种贬值不能算是房价下跌,而只是一个商品本身的价值在下降而已,就像一辆汽车一样,旧的肯定没有新的值钱是一样的道理。


最后,关于刚需能不能上车的问题,现在也已经很清晰了。


目前,郴州楼市已进入买方市场,楼盘选择面大,议价权把握在自己手上,再加上年关将至,开发商需加速回拢资金以还旧借新,“以价换量”的打法预计还得维系一段时间,所以此时正是上车的最佳时机。


改善的朋友也可以挑挑,毕竟越往后,地段一定是越偏,价格却不见得会更低。


投资者不建议了,房住不炒的主基调不会变,再说郴州楼市已经没有多大的投资属性了,基本上都是居住属性了,投资客就别来凑热闹了!

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