如何计算投资物业的价值

房地产价格在去年飙升，但最近的封锁在市场上引起了一连串的不确定性，这可能是价格增长短暂停滞的前兆。如果您已经关注房屋销售清单一段时间了，那么这一运动可能会让您考虑投资。

但是，如果您将购买房产作为投资策略的一部分，则与计划住在该地址相比，您需要考虑一些额外的成本因素。

虽然您支付的前期价格对于确定您在特定时间段内从投资中获得的价值很重要，但计算此类投资的价值还有很多。

因此，无论您是想长期出售或出租您的房产，在评估投资房产的价值时，您都需要考虑以下一些事项。

市值与投资价值

作为起点，了解这两个术语之间的区别很重要。

市场价值是您在当前市场上获得的资产(在这种情况下是一块财产)的价格，反映了当前的市场状况。所以本质上，它是在任何给定时间为房产做广告的价格。

投资价值是投资者根据主观目标、标准或意见为获得资产愿意支付的价格。因此，这意味着如果房地产投资者估计一块土地或房屋的价值会增加或提供其他利润，以满足他们的目标，他们可能愿意按照他们的计算支付高于市场价格的价格。

但是，您如何计算该价值，以及您的投资回报可能是多少?计算资本化率是估算这种潜力的好方法，尤其是在出租房地产方面。

什么是资本化率?

资本化率或简称“资本化率”是一种简单的计算，表示为估计资产盈利能力的百分比，通常以年度回报为单位。不一定有理想的上限率，因为每项房地产投资都涉及不同的风险和成本，这些风险和成本会随着时间的推移而变化，但在任何时间点将此类投资与其他投资进行比较可能是一种有用的方法。

要计算出上限率，您首先需要计算该物业的实际或潜在净营业收入(即将回到您口袋的钱)。要做到这一点，您可以从总收入中减去维护成本、家庭保险和税收等费用，这通常是通过支付租金产生的。这表示为：

总收入 - 费用 = 净营业收入

然后，您将净收入除以市场价值以得出上限率(您只需将小数转换为百分比)。它应该是这样的：

净营业收入 / 市值 = 资本化率

让我们看一个例子。假设您以当前市场价值 550,000 美元购买一套公寓作为投资物业，然后将其出租。

您每周收取 500 美元的租金，使年租金收入达到 26,000 美元。假设累计运营成本达到 8,000 美元，这意味着您的年度净运营收入为 18,000 美元。

您的上限率计算为：18,000 / 550,000 = 0.0327

当这以百分比表示时，它转化为 3.27% 的年度上限率。

当您考虑其他财产或其他类型的投资(如股票)或将资金存入储蓄账户以赚取利息时，您可以将这些投资的回报(和风险)与该数字进行比较。

持续投资物业成本

想知道其中一些房地产投资费用可能是多少?以下是一些需要考虑的主要成本：

维修和保养：如果您出租您的房产，您将签署一份租约，同意组织和承担各种维修任务或紧急维修。这些可能是例行公事或意外弹出，因此您需要为此做好预算或考虑在灾难发生时购买保险。

保险：您可能会考虑购买房东保险单，以涵盖您的财产，如风暴和火灾以及租户损坏。虽然每份保单都会涵盖不同的事件，并排除某些情况，但保险单通常是一个很好的后备计划，以防万一出现问题并且您没有资金来解决投资财产损失或租金收入损失。

物业管理：一些业主选择自己管理物业，而另一些业主则聘请房地产经纪人或物业经理来处理日常事务。物业经理会节省您的时间，但自然会带有价格标签。

Strata 费用：如果您的投资物业是公寓楼或联排别墅的一部分，您可能需要向一个用于管理公共区域和服务的分层基金捐款。这可能包括支付园丁、清洁工、害虫防治和其他服务的费用。

投资住房贷款还款利息：与任何其他住房贷款一样，在您的投资贷款还款基础上收取利率。这可能是其他正在进行的房屋贷款费用之外的费用，以及您首次贷款时收取的任何初始设置费用和法律费用。

市政和水费：房东通常负责支付供水和污水处理的服务费或“费率”(一些租户可能需要支付用水费用)。市政费——由地方议会收取，涵盖公园、花园和图书馆等社区项目和服务——也由业主支付。

土地税：这些投资物业的年度税因州和领地而异，但通常取决于您拥有的土地的价值(通常不适用于您居住的房产)。

装修：如果您正在考虑对您的投资物业进行房屋装修，以便以更高的价格转售，则需要考虑许多成本。这些将根据您计划进行的工作类型而有很大差异，但如果您希望降低成本，则可能值得考虑预算友好的家庭 renno 选项。