新报告发现美国房地产业是洗钱的避风港

一份关于美国洗钱的新报告发现，在最近五年期间，通过美国房地产洗钱的金额超过 23 亿美元，其中许多交易涉及商业房地产。这项研究名为“金钱英亩洗黑钱：为什么美国的房地产是一个窃国大盗的梦想，”潜入全球洗钱的阴暗世界，并展示了与窃国者，罪犯，制裁逃税者，以及腐败的政府官员利用美国真正的放心房地产市场隐藏和清洗非法活动的收益。

为了更好地了解美国房地产洗钱的程度并确定趋势，全球金融诚信 (GFI) 分析了 2015 年至 2020 年间在美国、英国和加拿大报告的 125 起案件。通过案例分析和监管分析的结合，GFI 提供了确凿的证据，证明美国目前使用地理定位令 (GTO) 的方法不足以解决房地产行业的洗钱问题。

GFI 总裁兼首席执行官汤姆·卡达蒙(Tom Cardamone)表示：“很明显，尽管美国政府尽了最大努力，但解决洗钱问题——尤其是房地产使用问题——的努力未能满足解决这一日益严重的问题所需的条件。需要做更多的工作，包括要求房地产经纪人和律师向财政部报告某些购买行为，以便美国成为全球最佳实践。”

该报告无可辩驳地表明，美国的房地产洗钱活动不仅集中在通常被视为豪华住宅房地产市场并被 GTO 覆盖的领域。它也发生在阿拉斯加的城市、波士顿安静的郊区和中西部的钢铁厂，并暴露出一系列仍未得到控制的漏洞。这些案例还表明，虽然匿名空壳公司和复杂的公司结构仍然是最流行的洗钱手段，但律师和房地产经纪人等广泛的看门人通过故意盲目或直接同谋，使房地产洗钱成为可能。

报告的调查结果强调继续需要优先考虑实施美国实益所有权登记。同时，该研究表明，仅靠注册机构并不能解决导致房地产洗钱活动在美国蓬勃发展的关键监管漏洞

看门人改革、针对商业房地产洗钱的明确指示以及对政治公众人物的更好指导对于解决问题的根源同样至关重要。

主要发现：

从过去五年报告的案件中，至少有超过 23 亿美元通过美国房地产洗钱，其中包括通过艺术品、珠宝和游艇等其他替代资产洗钱的数百万美元;

60% 的美国案件涉及一个或多个非 GTO 县的财产，这表明这种针对特定地点的监管工具的局限性;

在美国，超过 50% 的报告病例涉及政治公众人物;

包括律师、房地产经纪人和投资顾问在内的看门人是房地产洗钱计划不可或缺的促进者，但美国仍然是唯一一个不对房地产专业人士施加反洗钱要求的 G7 国家;

尽管超过 30% 的案例涉及商业房地产，并且其价值通常明显高于所涉及的住宅房地产，但美国尚未对该行业的风险制定任何报告义务;

使用匿名空壳公司和复杂的公司结构仍然是第一大洗钱类型。82% 的美国案件涉及使用法人实体来掩盖所有权，这凸显了根据《公司透明度法案》实施稳健的实益所有权登记的重要性。

主要建议：

GFI 根据 G7 其他地方的国际最佳实践和监管发展，为美国房地产行业提出以下主要建议：

通过新的规则制定，GTO 应该是永久性的，在全国范围内扩展，并且没有任何美元门槛;

当产权代理人不参与交易时，应要求房地产代理人确定住宅房地产购买的受益所有人;

FinCEN 应针对与商业房地产交易相关的房地产洗钱类型发布指南、危险信号指标并制定报告要求;

应让法律专业人士成为识别商业房地产交易洗钱风险的主要报告主体;

美国应针对房地产行业建立健全的 AML/CFT 流程，包括但不限于基于风险的方法来识别和验证客户的资金来源和受益所有人;

FinCEN 应发布有关 PEP 定义的指南，并发布一份咨询意见，强调外国 PEP 对房地产洗钱计划的风险。应要求报告实体在外国 PEP 购买财产时进行报告;

应要求投资顾问对私人(房地产)基金的所有潜在投资者进行客户尽职调查，包括在需要时加强客户尽职调查;

美国应该对房地产行业进行全面的把关改革，取消BSA对房地产专业人士的豁免，将房地产经纪人和法律专业人士纳入“金融机构”定义下的房地产交易;

EB-5 签证投资者计划需要对用于确定资金来源和验证投资者身份的方法进行重大改革，包括记录 PEP 投资者的流程。