预计二级市场复苏延迟

住宅房地产市场在去年初 当前局势 爆发之前就已经平静，在整个大流行期间一直处于低迷状态。由于实施了流动限制，在转售市场购买房产可能具有挑战性。

“二级市场受到最近的全面运动控制令(FMCO)的影响，因为转售房屋首选的实物财产查看对买家来说在后勤方面变得复杂。尽管虚拟参观/参观的新兴趋势和在线销售数量不断增加，但对于大多数转售买家来说，实体物业参观仍然是必须的，因为它可以让潜在买家看到所提供物业的保养、内部条件和装修，”莱坊马来西亚副董事总经理 Keith Ooi 说。

与此同时，Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd 首席运营官 Tang Chee Meng 指出，业主仍然坚持他们的要价，买家不准备匹配。“估值无法支撑要价，因此借款人无法获得所需金额的融资。银行现在更加谨慎，并在处理贷款申请时采用了更严格的标准，当买家无法获得所需金额的贷款时，导致更多的交易中止。

“由于不确定的经济环境和缺乏工作保障，一些人推迟了升级或购买新房的决定。他们不愿做出重大的财务承诺。由于大流行仍在肆虐，一些人不愿意检查房产或允许陌生人访问他们的家。这将影响销售过程。”

他补充说，正在进行的房屋所有权运动(HOC)和给予的激励措施将吸引买家对二级市场的兴趣。

据唐说，在 3 月初在吉隆坡和雪兰莪取消 MCO 2.0 后不久，他的机构确实看到对转售物业的查询增加，这种情况一直持续到 当前局势 感染数字上升并且政府实施 MCO 3.0。

“虽然这个轶事证据可能不能代表整个二级市场正在发生的事情，但我们认为总体趋势是在此期间二级市场正在改善，”他说。他指出，由于 HOC 对中端市场的激励措施，主要关注点仍然是一级市场。

Ooi 同样观察到，在经济放缓的情况下，临时取消了流动限制，二级市场经历了短暂的复苏。“但是，随着 当前局势 案件的卷土重来，以及近几个月 MCO 3.0 全面封锁的实施，二级房地产市场可能会再持续一年疲软，”他说。

房地产代理公司 Siva Shanker 的首席执行官 Rahim & Co International Sdn Bhd 预计会出现 L 型复苏。“我认为我们今年会略有回升，但不会再有回升，因为 当前局势 病例数量很多，这或多或少地破坏了我们在第一季度取得的任何收益，我认为第三季度会有点的斗争。

“如果我们在第四季度获得一些牵引力，那就太好了。2021 年的最佳情况是市场增长持平或为零，这比负增长要好。”他指出，去年全国的房地产交易总量和价值分别为 -9.9% 和 -15.8%。

Siva 认为 当前局势 疫苗是市场复苏的灵丹妙药。“当市场看到疫苗接种迅速推出时，感觉良好的因素和一切都会好起来的看法确实是推动市场发展的动力。以美国三分之二的人口接种疫苗为例。它的经济现在将激增，我们的经济需要它，否则我们将长期陷入低迷，”他说。

同样，Ooi 认为，备受期待的计划在未来几个月内加速推出疫苗将提高人们对恢复正常速度快于预期的希望。“这将为我国经济的复苏奠定基础，进而可能[提振]购买情绪，”他说。

“我们认为，二级市场仍然有强烈的购买兴趣，尤其是有地住宅物业，因为这些物业位于设施完善的成熟地区，而不是距离市中心较远的新社区或城镇.

“另一个可能的因素是即时性，因为购房者可以立即入住二手或转售房产。由于经济仍然充满挑战，而且许多人的财务状况受到当前大流行的影响，业主或卖家在接受潜在买家的条款和要求以在此期间达成交易时更加宽松，”他指出。

由于 当前局势 案件卷土重来，以及近几个月在全国范围内重新实施全面封锁，房地产顾问预计仅在 2022 年才会复苏。

“如果政府能够在年底前实现群体免疫，我们可能会在 2022 年下半年看到改善，”唐说。

“由于商业部门和国家经济将因更严格的封锁而受到打击，创收和消费者信心将受到影响，这将导致对房屋的需求减弱。因此，二级市场预计将持续低迷，直到 2021 年底，”他补充道。

Ooi 预计，在健康危机完全得到控制之前，住宅部门的整体兴趣将保持疲软。“经济仍处于隐性阶段，市场信心有望逐步恢复，最早在 2021 年第四季度或 2022 年初，因为买家和金融家都持谨慎乐观态度。人们普遍预计房地产市场将在前景更加乐观的背景下开始复苏，未来几个月计划更快推出疫苗，加上国内投资者从股市转向更安全、波动更小的另类投资产品，”他说。 .

“随着我国经济复苏的预期，2022年上半年二级市场交易量可能会逐渐增加。”

将 HOC 扩展到二级市场

HOC 于 2019 年由政府发起，于 2020 年重新引入。 正如国家经济复苏计划 (Penjana) 所宣布的那样，它现在已进一步延长至今年 12 月。

HOC 下的激励措施包括开发商对房地产价格的最低 10% 折扣、购买价格从 RM300,000 至 RM250 万的住宅房屋的转让和贷款协议的印花税豁免，以及豁免印花税担保贷款的工具。

根据国家房地产信息中心 (Napic) 的数据，虽然 HOC 激励措施被认为有助于刺激一级市场的活动，但该活动并未涵盖二级市场房地产，二级市场房地产占 2019 年所有房地产交易的 80%。在故事“次要属性是否应包含在 HOC 中?”在 7 月 26 日出版的《城市与乡村》、住房和地方政府部长拿督祖莱达卡玛鲁丁(Datuk Zuraida Kamaruddin)上表示，政府无意将二手房产纳入 HOC。

“将HOC扩展到二级市场可能会进一步增加房地产投机并减缓新开发房屋的销售。由于二级市场已经处于80%以上的高峰，因此有更多的理由支持新开发的房屋，将HOC作为增加房屋所有权和减少悬置房屋的议程之一，“她补充道。

唐说，部长的决定并不出人意料，尽管房地产兄弟会希望将 HOC 扩展到二级市场。“由于房地产开发需要大量资金和金融部门的大量参与，因此存在很多利害关系。如果住房部门受到失败项目数量增加的打击，可能会对金融体系产生巨大影响，”他指出。

他补充说，房屋开发行业还涉及相当多的配套行业的参与，政府必须谨慎确保这些行业不会受到房市放缓的太大影响。

Siva 表示，房地产市场需要基于政策的决策和公平的竞争环境。“如果这个想法是为了刺激房屋所有权，那么当二级市场也是房地产市场的一部分时，为什么要只关注一级市场?

“而且理所当然地，如果要给予回扣，回扣应该来自有动力出售的人。那么，如果政府决定为一级市场吸收[费用]，为什么不能同样适用于二级市场呢?”他问。

“房地产市场的很大一部分被忽视了，所有的注意力都集中在一小部分市场上，因为它已经过度建设了。我觉得如果政府给开发商一臂之力就好了。但如果想法是加强市场，那么加强整个市场。我认为应该为每个人制定一个扁平化的政策，而不是只帮助一部分兄弟会的政策。”

Ooi 同样认为，政府应该考虑为第一次和第二次购房的首次购房者提供平等的机会。“我们认为重新定义政策至关重要，因为在这个前所未有的时期，我们需要充满活力的一级和二级市场来恢复住宅领域的市场活动。激励措施不应仅限于市场上的新资产，还应扩展到生态系统内更广泛的市场参与者群体，”他说。

Siva 表示，虽然证明对一级市场有利，但 HOC 可能会影响转售市场的接受度。“当前局势 大流行扼杀了猜测。以前，投机者是冲进一级市场的人，因为他们认为他们可以在两到三年内以 20% 到 40% 的价值增长出售。没有人急于在二级市场上购买房产，认为这会让他们很快赚钱。

“所以，剩下的是真正的买家，他们现在有动力在一级市场购买。这就是为什么我说政策制定者犯了重大错误，将二级市场排除在激励措施之外。”

Ooi 同意二级房地产市场的交易量停滞不前，因为购房者和投资者更专注于从一级市场上的房地产提供的激励措施中受益。“如果 HOC 没有进一步扩展到二级市场，那么交易总数可能会下降，因为住宅市场历史上交易的总价值和交易量的大部分来自转售部分。我们相信，通过将 HOC 的好处扩展到二级市场，它将进一步刺激整个住宅市场的活动，”他说。

唐指出，虽然 HOC 可能会对二级市场上售价约 50 万令吉的物业销售产生影响，但由于缺乏可供选择的选择，转售市场上售价超过 100 万令吉的物业的兴趣不会受到影响在一级市场。

“二级市场，如果没有 HOC 提供的激励措施，将继续吸引更多的富裕买家，他们在目前市场上的经济适用房中找不到梦想中的房子，而这些将是热门地点的价格更高的房产，”他说。

对于供过于求的情况，唐认为，政府不应只专注于减少房地产过剩，而应积极采取措施防止过剩发展。“这将通过确保开发商不会过度建造并专注于需求的房产来实现。开发商应该进行彻底和公正的市场研究，无论是在内部进行还是通过外部专业顾问进行，以确保他们提出可以轻松销售的项目，而不仅仅是那些赚取最高利润的项目。”

需要更多激励措施

缺乏对二级市场房产的激励是主要的抱怨之一。唐说，如果目前在 HOC 下提供给一级市场的激励措施可以扩展到二级市场，肯定会对市场产生积极影响。

除了 HOC 提供的激励措施外，Ooi 补充说，隔夜政策利率应该保持在较低水平，并且需要通过金融机构的创新融资方案来支持购房者，尤其是首次购房者，从而提高贷款融资批准率。购买者。“这些人更年轻，刚开始工作，因此储蓄和储备可能较少。创新融资应考虑到他们潜在的职业发展。一个例子是分期付款融资计划，该计划考虑到未来随着工资的提高，这些借款人将能够支付更高的每月分期付款。”

Ooi 表示，在五年后减少或免除马来西亚人和永久居民的 5% RPGT 将成为更多房主和投资者希望在此期间出售其资产并升级到其他房产的额外动力。“由于处置成本较低，卖家在谈判销售条款和价格时也可能更加灵活，”他指出。

超出 HOC 提供的激励措施免除或减少印花税可能会进一步刺激二级市场的活动。“与有利于卖家的 RPGT 豁免不同，印花税豁免或印花税税率的降低可能会激励潜在的购房者，因为它降低了整体房产收购的成本，”他解释道。

有迹象表明 2022 年将出现复苏，Ooi 表示，现在是时候恢复暂停的“马来西亚我的第二家园”(MM2H)计划，并分阶段推出更具吸引力的措施，以惠及二级住宅市场。

Siva 希望可以改进二级市场交易的国家审批流程。“默认情况下，我们的系统效率低下，交易可能需要三到八个月或更长时间才能发生。相反，它们应该需要数周甚至数天的时间。这对市场没有帮助。为了发生更多交易，事情需要加快速度。如果我们能够提高效率，我们就能更好地推动市场发展。”

他还希望在 2022 年看到复苏。“无论我们效率多么低下，疫苗的推出都会在年底前加速，感觉良好的因素将开始发挥作用。我认为我们将在 2022 年看到正增长。我不指望有什么了不起的;即使交易总数增加 3% 到 5% 也不错。”