忠于增值战略并思考如何最好地转向核心+替代方案

距大萧条已经过去10年了，所有增值交易都去了哪里?当然，由于当前局势的经济关闭，将会有一系列新的机会。但是，在优质子市场中需要大量翻新的传统公寓大楼已基本消失。

似乎市场上的每个公寓物业都已进行了一定程度的翻新。全面翻新，部分翻新，售出两，三或四层(银，金，白金，在此插入您喜欢的贵金属)的翻新包装似乎是我们看到的每份销售备忘录的一部分。如果您碰巧看到一个根本没有被触及的物业，那么这笔交易的价格可能甚至比已经翻新(至少部分)并得到证明的价格还要昂贵。

增值交易的稀缺性是真实存在的，发起人正在将对增值交易的增值定义延伸到他们的策略中，否则这些策略将不符合标准。由于缺乏可用的增值资产(可以产生15%或更高的回报率的资产)，因此许多大型机构投资者已经从增值转变为核心增值基金。

为增值赞助商留有一个艰难的选择：寻求较低的回报以适应风险水平和所需的较轻的增值工作(即核心优势)，或者找到经济上的途径来提高中产阶级的回报。不幸的是，我相信许多人选择对投资的资本进行财务上的设计，以便不断满足投资者对更高回报的渴望。债务基金不愿意提供收购价格的75%-80%加上计划的翻新资金的100%。

我们还看到了一些团体将其与优先股结合在一起。优先股实际上是另一笔贷款，但当前付息率高，如果出现问题，优先股本和优先股。这些都有助于减少交易中的“普通”股权，并提供更大的杠杆作用，而不必这么称呼。由于在长期的经济运行中价值和租金仅上涨，因此人口统计学继续偏爱公寓行业，而如今利率处于历史最低水平，因此人们对实际承担的风险没有太多的考虑。

对于具有显着增长潜力的真正增值交易，上述资本化方法可能完全有意义。此外，在这样的交易中承担的风险金额可确保获得超额回报，并且希望所有相关方都能理解这一点。另外，谨慎的投资集团已经注意到真正的增值交易的匮乏并采用较低的杠杆水平，从而将其增值交易的回报目标降低至净范围的12%-15%，而不是14%-17%。一些传统的增值保荐人和银团(即非机构投资者)正在朝着核心加值和寿命更长的投资策略迈进，这些策略的目标是获得大约10%的净回报。

从表面上看，这些较低的回报目标似乎并不引人注目，但这种现实已转变为采用这种方法运营的最大的名牌非交易房地产投资信托的巨大筹款收益。现金流量的稳定而不是严重依赖升值，无疑引起了个人投资者的共鸣。

尽管更大的机会可能存在于核心产业和较长时期的投资中，但小型企业联合组织或赞助者将难以使经济学发挥作用。较低风险的投资通常意味着较低的费用，较低的促销利息和更长的时间来实现任何有意义的上涨。同样，在较低的杠杆率下，购买物业所需的股本金额会更大，并且发起人的筹款能力可能会很快受到压力。这是一项战略，规模至关重要，投资组合的规模对运营商在该领域的生存能力有很大影响。积累有意义的投资组合需要花费时间或获得大量资本，而较小的运营商通常都没有这两种资本。最终，对于许多公司来说，这可能不是最佳途径，他们需要继续致力于增值领域。

对于增值交易者而言，一切都不会丢失。仍有交易要做-我们公司最近发现了其中两个。它们都属于部分翻新的类别，并且有足够的运营空间，翻新潜力和子市场增长来为我们带来增值回报，但传统上来说是保守的债务水平。

周期开始时进行的翻新工程现在看来已过时，有些业主只是没有努力使利润最大化。此外，某些市场(例如凤凰城，纳什维尔和德克萨斯州的奥斯汀)仍在就业，移民和租金方面保持强劲增长。毫无疑问，执行增值策略的利润空间更小，交易流程也很薄，但是忠于增值策略并考虑如何最好地转向核心加成方案是解决当前问题的方法。环境。