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一边是政策持续加码，一边是租金不断上涨，租房市场的困境根源在于供给不足，以大学生、外来务工人员为代表的租房主力军虽不断向城外迁移，但租金上涨仍紧随而来。

记者／张从志

2010年5月，租住在北京市海淀区唐家岭的年轻人前往附近的上地科技产业园区及周边上班

从空巢老人、北漂老人、随迁老人，再到新北京人，大半生逝去，到了古稀之年的周淑英却经历了身份上的多重变奏。一儿一女都在北京成家立业，一家人聚少离多。为了离儿女近点，周淑英夫妇干脆也来了北京。2013年满足落户要求后，他们把户口迁到了北京市海淀区。

户口虽然解决了，但生活上的烦心事还有不少。73岁的周淑英头发花白，河南乡音浓重，今年年初遭遇车祸后至今行动仍不便利，拄着拐杖，走路一瘸一拐。她向我细数在北京生活的种种不顺：看病贵、医药费高，养老金、医保报销都是按河南老家的标准算，“拿着低工资在高消费地区生活”。更大的麻烦则是住的问题。子女都是普通的工薪阶层，积攒多年才买下一套房子，面积不大，两个老人实在挤不下去，只能在外租房。2014年，周淑英在回龙观租了一套一居室，58平方米不到，一个月2900元。虽是贵了点，但离儿子家近，有什么事方便照应。没过两年，房东把价格涨到了3600元。到了去年，房东通知他们要涨到4000多元，老两口退休金加起来才5000元出头。他们打算搬家。

去年3月，北京市海淀区唐家岭地块租赁住房项目启动意向登记工作，面向保障家庭公开摇号配租。周淑英很幸运，顺利通过资格审查并摇到了号，经过选房、签约一系列程序，2017年7月正式搬进了公租房。

唐家岭是北京市第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目，首批入市共927套租赁住房，分为T04和T08两个地块。这些房子由海淀区住房保障事务中心按照市场价格向唐家岭村整体趸租，租期为10年，统一进行出租、运营和管理，然后面向保障房家庭以公租房价格出租，差价由政府补贴。

周淑英住在唐家岭新城T08，小区共有8栋居民楼，橙黄色的外墙将其与周围红色和灰色的回迁安置楼区分开来。她家分到一套一居室，45平方米左右，一个月租金不到1600元，签了3年的租约，到期后再审查资格，若通过则可续租。尽管租金便宜了许多，但住在唐家岭离儿子家远了很多，他只有周末有空时才能来看上一眼。女儿去年移民去了澳大利亚，更是天各一方。本来跟着子女到北京是想离他们近点，但最后还是“东一个，西一个”，周淑英很无奈。

唐家岭在北京西北五环以外，东边是回龙观，南边抵着中关村软件园。在过去，唐家岭曾以著名的“蚁族”聚集地而闻名，低廉的租金赋予其巨大的虹吸力，高峰时吸引了超过5万外来人口，其中包括近2万名大学毕业生。经过媒体报道后，唐家岭引来了外界关注，恶劣的居住环境被不断曝光，同情、悲悯、感动、吁求改变的声音杂糅其中。2010年3月，北京市启动唐家岭地区整体腾退改造工程，并于当年年底全部完成。此后的几年里，肆意生长的城中村变成干净整洁的现代居民小区，一栋栋回迁安置楼拔地而起，学校、公园、文化广场等设施一应俱全。唐家岭“大变身”的背后，是数万名年轻人化整为零，重新流散至其他的城中村、地下室内。

从2011年起，唐家岭成为北京市集体建设用地租赁住房改革的5个试点项目之一。但由于资金、审批等问题，直到去年才竣工验收。按照政府规划，这些项目一共可供应租赁住房1.28万套，面向周边产业园区的职工、外来务工人员出租，或者由区政府按市场价格，整体趸租作为公租房，面向城镇中低收入家庭出租，扩大保障性住房筹集渠道。

在上海，政策也在向租赁住房倾斜，创造了“只租不售”的土地供应模式，政府以远低于市场价的价格出让土地，限定其用途为“租赁用房”。在北京、上海两地率先探索的基础上，2017年8月28日，国土部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。此外，多地还出台举措提升租房人的公共服务权益。2017年7月，广州市政府发文，决定赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

在租购并举、租购同权等口号下，政策信号不断释放，一直以来充当中国住房市场配角的租房市场似乎迎来春天，但政策仍待检验之时，多个城市租金已经开始飞涨。

2017年4月11日，工作人员在北京某公租房项目现场向排队办理公租房登记的人群讲解流程

住进公租房，对28岁的山东女孩莫竹而言是一种奢望，她笑称自己连摇号的资格都没有。面对不断上涨的房租，她唯一的应对之策便是后撤，租金涨一轮，她离市中心便远一程，从东四环到东五环，如今再到北六环。“我现在特别害怕明年房东和我说要涨房租。”3年前，她辞掉济南的工作开始北漂，原本是想从济南的房贷中抽身，却陷入房租的包围之下。莫竹说，房租早已超过了她工资收入的30%。在专家那里，30%是租金水平合理与否的分界线。

最开始，莫竹住一个月1000元的房子。2016年1月到北京，莫竹投奔了大学同学，在望京四环边上的一个小区里，一套小复式里住了8个人，她和同学挤在一个不到10平方米的单间里，2000元的租金一分为二，两人压力都减半。3个月后，男朋友也来了北京，两人想住得稍微宽敞点，他们搬去了东五环，房子是莫竹在豆瓣网上找到的，两居隔成的三居。一年后，再往北搬去了沙河，到了北六环，租了一个50平方米左右的一居室，一个月2500元的租金。莫竹的理念是，就算住得远也要住得好一点，因为相同的价钱，离市中心越远越能住到大一点的房子。

但在租房这件事上，糟心事远不止租金。有一次，莫竹下楼散步遇到一只流浪猫，小猫不怕人，和她很亲昵，她犹豫再三最后把它带回了家。然而一个月不到，房东上门时看到了房里的猫，他很生气：“要么把猫送走，要么你们都搬走，房租和押金都不退。”撂下话就摔门走了。那天，莫竹抱着猫哭了一个下午。她觉得很委屈，当初房东并没有说不准养猫，平时她怕损坏房东的房子，“镜子都不敢往墙上贴”。带猫回家后，怕它抓坏沙发、椅子，她特地用床单给家具罩上了保护套。后来男朋友找房东好说歹说，房东才同意他们住到合同期满，但不再续租。

一年后再去找房时，附近的房租又涨了一轮。他们问了很多中介，已经没有低于3000元的一居室。他们决定继续往北，越过六环，到了南邵，已接近昌平县城，但发现这里的房租与南边的沙河相比已经不相上下，他们又退了回来。

今年4月，莫竹仍在沙河找到一套两居室搬了进去，4300元一个月。虽然还没有和男朋友领证，但两家已是一家，父母时常过来看望他们，所以空出一间房给老人留着。签约时，莫竹原本想签两年。“当时我们说能不能年付，一次性把两年房租全付清，但是房东不干，他对涨房租的预期特别强，而且大家形成了一种默契，要涨都一起涨。”莫竹还告诉我，找房的时候，一个房东说自己之前就被中介忽悠过，和一个房客签了两年，结果今年涨得特别厉害，等于自己一个月损失好几百块钱，“一提这个事就很心疼”。

房租到底涨得多厉害？政府、研究机构各家数据并不一致。北京市统计局公布的“2018年7月份北京市居民消费价格变动情况”显示，居住价格同比上涨3.3%。而房产大数据平台诸葛找房的数据显示，2018年7月，北京市平均租金为90.12元/平方米/月，同比上涨25.81%，今年1月以来累计上涨15.75%。在数字之外，租房人群的地理迁移更易察觉。莫竹记得，刚搬到北六环时，附近人还不多，做文字工作的她正好喜欢清静。不过到今年，高峰期的地铁人满为患，很难挤上去，“从家里出门，半个多小时过去了还在沙河站排队”。后来总结出经验，遇到高峰期，她就反坐一站到南邵站，再换回来，但渐渐地，连南邵站人也在增多。他们现在很少去市里，仿佛挂在六环边上，被甩得越来越远。

莫竹住的北二村住了许多上班族，和唐家岭一样原来也是城郊村，拆迁以后给村民建了回迁房，里面住的多是外地租客。以前在地铁旁边有很多卖小吃的小摊，烧饼、麻辣烫、煎饼果子都有，莫竹说，有时候不想做饭可以跑出来买东西吃，但是现在全都不见了。

大学毕业后留在济南工作，当时房价便宜，她东拼西凑买了一套毛坯房。到北京后，莫竹觉得要留下来，租房住总是不踏实，也动过买房的念头。她一盘算，如果在六环买套小房子，把济南和老家的房子都卖掉，加上两个人的积蓄，再借点钱，应该能凑够首付。但这样一来，每个月光月供就得1.8万元，把两人吓住了，迟迟不敢出手。

去年北京“3·17”限购新政出台以后，莫竹要想买房变得更加困难。她在济南已经有过贷款，按照新政，如果她在北京买房，首付比例由原来的四成变为八成，首付多出近200万元。她告诉我，现在不想和男朋友领证，一个原因就是男朋友有首套的资格，“不能浪费”。父母那边又催得紧，她甚至和男朋友开玩笑，婚礼照办，领个假证给爸妈看一下。

贝壳研究院院长杨现领（方铱霏 摄）

租金上涨的问题以一种出人意料的方式引爆了舆论。今年8月，北京一位房东在某论坛上发帖讲述了自己出租房子的经历，“蛋壳”和“自如”两家长租公寓为争夺房源大幅抬价，此事一经传播，彻底掀开了壶盖，群情沸腾，纷纷喊打中介机构、长租公寓。

但多位专家向本刊表示，租金是一种价格机制，反映的是租赁市场的供求关系，租金涨跌背后的根本原因其实是供求失衡。上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭告诉本刊，租金上涨仍然是以整个租房市场长期供给不足为背景的，否则中介不会利用自己的资金便利去囤房，以他们目前的市场占有率也没有这样的能力去抬高租金。

陆铭分析认为，尽管北京实行严格控制人口的政策，但去年常住人口仅仅下降2.2万，租房的需求没有明显下降。但在供给端，这些年拆除了大量所谓违章建筑，同时大力清理地下室，打击群租房，这些房子事实上是租房市场一个很重要的供给力量，种种政策导致供给大幅下降，供不应求的情况加剧，最后都会反映到租金上。

49岁的王华来北京做装修工已经22年。第一次见他是在两个月前，当时王华一家三口还住在丰台区永合庄，南五环边上，邻着永定河。2016年租下房子时，房东允诺三年不涨房租，但两年还不到，房东反悔了，说大兴火灾以后，村里租金都涨了，但没明说要涨多少。住满两年，王华主动去找房东商量，对方说一年要涨八九千块钱。王华觉得太高了，决定搬家，他已经记不清楚这是第几次搬家了。

1996年刚到北京时，他住在丰台区七里庄。做装修，人要跟着工地走，这里十天那里十天，他住遍了北京周边的城中村，从一个月200块钱的房租时代到现在近2000块。尽管王华竭力控制着住房成本，想多攒点钱回家，但依旧跟不上租房市场变化的节奏。

一个月前，王华骑着电瓶车开始找房子，车越骑越远，楼宇越来越多，但他们能住的房子越来越少。一直到了丰台丰西，靠近西五环，才看到有人贴了广告要出租平房，联系上对方后去看了房。在周围楼房的相衬下，这处房子显得破旧寒酸，原本是铁路部门的临时宿舍，防盗门进去有一个小过道，过道两边各有两间房，房间很小，墙壁斑驳，但足够他们住了。不过王华第一眼看中的是这里有混凝土的房顶，“比永合庄要好”，而且一年不到2万元，他赶紧租了下来。后来得知，出租人也是外来务工人员，已经准备离开北京，还剩半年的租期只好自己把房子转租出去。

住在丰西有一个便利，王华不用再单独送孩子去学校。今年上半年，女儿就读的打工子弟学校被拆，她被安置到了西四环附近的一所学校。每天出去干活前，王华骑电瓶车把女儿送到附近的公交车站，让她自己坐公交去学校，路上需要一个多小时，所以每天6点40左右一家人就要起床。小女儿在北京出生，上学念书，到12岁，因为户籍限制，一直念的民办学校，因为拆迁，小学还没毕业，已经换了好几所学校。

之前住在永合庄，房子虽然有40多平方米，但其实算不上一处住房，更像一间简易仓库，最初只有一个大通间，王华进去后自己动手隔出几个小房间来。屋顶是彩钢板做的，冬冷夏热。房子偏居村头一角，甚至许多村里人都不知道这个地方，如果要坐公交必须骑上十几分钟电瓶车去村里。王华说，永合庄前两年住的外地人不算多，火灾以后，附近很多人就拎着行李涌了进来。他原来住过的看丹村也在整治，很多人搬去了更南边的狼垡。王华去过那边，看到几乎每家每户都在加盖楼房，有的一户人家有好几百平甚至上千平的出租房，但租金依旧在涨。

在租房市场，王华这样的外来打工者没有任何议价权。“房子是人家的，房东要你走，你不就得走。”他很少签过什么租房合同，所谓权利和义务，全凭口头交代。“有些房东倒要求说咱们签个东西，我说无所谓，大家把话说明了就行。我做装修的，工具搬来搬去不方便，我一般也不乐意搬家。”王华回想，在北京的20多年里，几乎每一次搬家都是因为拆迁或者涨房租，在城郊村里挪来挪去。

“过去，我们国家存在两个租房市场的阵地，一个是城中村，一个是二房东，构成了中国的非正规住房市场。在许多转型经济体中，政府通常不会打击这样的非正规市场，因为它解决的是最底层人民的住房需求。”链家旗下的房地产行业研究平台贝壳研究院院长杨现领告诉本刊，“现在非正规市场正在被加速清理，但正规的住房体系，比如机构化管理的、国有企业的、政府提供的等等，都没有跟上，两边不接续，租金当然上涨。”

尽管从2017年以来，北京与上海等城市都供应了一批只租不售的土地，但目前这些租赁用地上投建的项目真正投入市场的还并不多。这些政策有利于增加租房市场的供给。“但目前政府提供的公共租赁住房从总量来讲非常不够。从地段上看，很多公租房都在郊区，离市中心的工作岗位太远。更为重要的问题是，我们的公租房体系主要是提供给本地的户籍人口而不是按照常住人口和纳税人口进行覆盖的。”陆铭认为，过度拆违、打击群租等行为并不合理，如果要解决所谓的安全卫生问题，应该对症下药，有什么问题就解决什么问题，而非简单地推倒了事，这样最后很可能适得其反，导致租房的成本上升。

得知王华找到一处好房子后，有朋友还托他帮忙在附近打听看看还有没有房子。但看了一圈也没找到，附近已经很少能看到平房。住进来一个月，王华还没见过房东，他知道，半年过后，如果找房东续租，租金大概率要涨，至于涨多少，他想到时候再找房东商量，“实在不行还得搬”。

（周淑英、莫竹、王华均为化名）