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福州金茂府评价「鼓楼金茂府怎么样」

来源:   2023-01-28 10:16:09

继续楼盘分析,最近留言要分析的楼盘比较多,个人空闲时间也不多,只能慢慢来,今天来分析一下位于鼓楼区的金茂府。

鼓楼金茂府:备案名(金辉珑岳花园),地处:福州市鼓楼区三环路南侧,福飞路以西。

楼盘规划

楼盘目前分了两期,一期对应金辉珑岳花园二区,二期对应金辉珑岳花园一区,比较绕。

一期:位于宗地2016-21号,规划5栋住宅,140户,全部备案,毛坯备案价29000-39000元,装修费另计,目前已经交房验收。

二期:位于宗地2016-15号,目前已备案3栋位于地块C,带装修均价在3.8-4.1w,楼盘存在安置房情况。

土拍情况

2016-11-21,金辉联合体以42.76亿拿下宗地2016-15号地块,竞拍达到溢价50%的“限价标准”,无偿提供商品住宅11250平方米,平均楼面价19528元/平。

金辉地产以7.97亿拿下宗地2016-21号地块,地价达到溢价50%的“限价标准”,无偿提供商品住宅1800平方米,平均楼面价23109元/平。

分析:地块一是个百亩大盘,不过被隔成了三个地块,在16年年底,楼市火热期,虽然要配建10w的政府回购,依然触发了溢价,并提供无偿商品房住宅。不过目前看项目主打高端住宅,均价普遍在4W左右,对比当年的楼面价来说利润空间是巨大的。

户型情况

一期户型

165平米户型:4房2厅2卫,真正的南北通透,其实一个卫生间存在暗卫,书房与客厅相连,如果不隔离有点干扰,隔离有影响客厅宽敞。总体感觉户型不是太完美。

180平米:4房2厅3卫,南北通透,三开间朝南,走廊过长,浪费空间较多。

二期户型

142户型:3房2厅2卫,定位豪宅,大户型只做三房,存在一点动静不分离问题。总体户型尚可。

168平米:4房2厅2卫,跟一期的165类似,把书房隔成了卧室,客厅的空间就变小。

楼盘价格

楼盘一期二期,从2018年领证至今,价格从毛胚备案价到精装备案价,价格在35000-41000之间。加上大户型的设计,楼盘定位豪宅确实不为过。

区位情况

楼盘两期,位置不远,北面三个地块,近地铁路线,存在噪音影响,楼盘虽然位于鼓楼区,但是并非鼓楼的核心区域,已经快到了三环边,虽然鼓楼区最重要的是学区,楼盘周边也存在三牧中学福州重点中学,可惜那是私立学校,不参与楼盘学区。总体来说区位相对一般。

开发商

楼盘是金辉拿下的,目前主打宣传金茂的品质楼盘,金茂这几年在全国都是搞高端楼盘,品质还不错,不过最近奥体的金茂悦交房却出现了很多问题,不知道金茂的口碑最近还能不能经得起考验。

近期优惠

最近很多文章都在描写这个盘,主要就是拿降价做宣传,打出了29999的价格,对比备案价在近4W左右,看上去力度肯定不少,不过这种特价房,一般也都是剩余房源,楼层一般的,做个宣传点而已。

楼盘总结

楼盘位于鼓楼北面,定位高端豪宅,一期定位低楼层洋房,去化较好。二期定位小高层住宅,到目前只卖了62套,虽然目前备案的总套数不多,但是去化较一般。后面二期还有很多要上市,销售压力较大。二期还存在配建安置房的情况,就拿目前在售的C地块,仅仅6栋就有2栋政府回购,对于这种定位豪宅,却要跟安置房在一起,不知道这样的豪宅还算不算豪宅。楼盘的区位,虽然很多文章宣传位于鼓楼区,但是从区位来看,其实也很一般,仅仅在鼓楼的边角位置。不知道4W的价格是否对得起这样的位置。总体来说,一期性价比一般,二期性价比较差。



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