投资者推动的房地产狂热使加拿大中部最大的城市面临调整的风险

来源： 2021-11-24 18:42:14

根据加拿大银行对金融体系的两年一次的审查，全国住房紧缩的零基础已经转移到加拿大中部的最大城市，过度需求似乎来自投资者，而不是家庭。

席卷全国十多年的房地产热潮起源于温哥华，在那里，超低利率、国际货币和低供应量相结合，引发了一场引起全球关注的房地产热潮，并最终演变成房地产热潮。负担能力危机将住房变成了一个重要的政治问题。

但根据加拿大央行的房价繁荣指标，自 2019 年底以来，不列颠哥伦比亚省主要城市中心的供需大致平衡，该指标结合了各种住房数据，以评估价格是否已经“外推”。银行对需求的解释是对价格将继续上涨的预期，而不是人口增长和房屋开工率等市场基本面。

现在，安大略省和魁北克省当局最担心的应该是房地产泡沫破灭。可以肯定的是，大多伦多地区很快就赶上了温哥华，成为大萧条之后令人不安的房价通胀来源，继续显示出“繁荣”的迹象，汉密尔顿和渥太华也是如此，据报道央行分析。但蒙特利尔现在可能是经济衰退风险最大的地方，因为它在加拿大央行的热图上呈方形，并且从今年上半年的红色变为第三季度的更深红色。

加拿大央行副行长保罗·博德里 (Paul Beaudry)在 11 月 23 日的一次演讲中表示，“当人们害怕错过机会或期望通过转售获得未来资本收益时，就会出现推断性价格压力”。是我们在夏季看到的房价增长有所放缓，这应该会降低出现不良外推价格动态的可能性。但一些市场仍显示出这种预期的迹象。”

加拿大银行影响房价的能力常常被夸大了。更高的利率会抑制需求，但政策制定者宁愿避免损害家庭和企业的前景，以扰乱个别城市的过度投机。中央银行没有监管权力，所以它所能做的就是利用其分析能力向政治家和监管者提供有关情况的建议。

Re/Max Holdings Inc. 加拿大分公司总裁克里斯托弗·亚历山大(Christopher Alexander)本周对英国《金融邮报》的拉里萨·哈拉宾说：“它始于市政层面，”理由是土地转让税、建筑许可审批缓慢以及地方斗争城市是否会建立或继续扩张作为加速供应的障碍。“这正变得越来越危机。我们不能继续做更多相同的事情，否则我们将得到相同的结果。”

今年 5 月，当央行上次审查金融体系时，它首次将麻烦的地方市场挑出来，这一决定应该会让省市政界人士更难忽视这一威胁。在 11 月的更新中，Beaudry 添加了新的分析，表明大流行时期的住房需求大部分来自投资者和重复购房者;第二季度，投资者购买的抵押贷款同比增长了 100%，相比之下，回头客和首次购房者分别增长了约 60% 和 40%。

“投资者突然涌入房地产市场可能导致我们今年早些时候看到的价格快速上涨，”博德里说。“在这种情况下，对未来价格上涨的预期可以自我实现，至少在一段时间内是这样。这会使市场面临更大的回调机会。”

11 月 23 日，加拿大总理贾斯汀·特鲁多 (Justin Trudeau) 的王位演说中特别提到了住房问题，凸显了房地产价格已成为政治问题的程度。政府引用了其竞选承诺，即在 2025 年之前创建一个 40 亿美元的基金来资助 100,000 套新的城市房屋，并单独承诺创建一个新的先租后买计划，作为其承诺降低住房成本的例子。

它还表示将兑现对首次购房者激励计划进行改革的承诺，这是一项需求方的计划，由加拿大抵押贷款和住房公司帮助支付首期付款，以换取该物业的股权。该计划通过刺激需求来火上浇油，即使只是微不足道，但至少它阻止了捉襟见肘的家庭承担更多债务。这很重要，因为加拿大人为追逐不断上涨的住房成本而积累的债务仍然是一个让央行继续担忧的弱点，尤其是在央行准备从超低水平恢复加息之际。

“总体而言，与高负债相关的脆弱性在短暂的停顿后似乎再次上升，”博德里说。“虽然加拿大银行具有弹性，但这些脆弱性可能会加剧利率大幅上升或不利冲击对经济的影响。”

投资者推动的房地产狂热使加拿大中部最大的城市面临调整的风险

根据加拿大银行对金融体系的两年一次的审查，全国住房紧缩的零基础已经转移到加拿大中部的最大城市，过度需求似乎来自投资者，而不是家庭。