澳大利亚房地产市场面临30年来最大考验

世界上最昂贵的房地产市场之一面临着30多年来最大的考验。

如果债券市场正确的话，澳大利亚10万亿澳元(9.6万亿新元)的住宅房地产行业今年将不得不消化自1989年以来最大幅度的加息。上周，储备银行开始了11.5年来的第一个紧缩周期，动摇了一些世界上债务负担最高的消费者的信心。

在过去几年大流行刺激措施的支持下飙升之后，经济学家预计随着借贷成本的上升，房价将下跌并放缓。这种转变在悉尼内城区达灵顿的周末拍卖中得到了展示，那里的一栋104平方米的两居室房屋没有竞标者。

房地产公司RayWhite的拍卖师AlexPattaro说：“这样的房产通常会在3-4周内被抢购一空，拍卖通常会有5个以上的注册竞标者。”“但市场正在降温，随着更多股票进入市场，这将对价格产生更大的影响。”

5月21日大选的获胜者将面临房地产市场下滑的挑战，因为澳大利亚人的大部分财富都与房地产有关。结果可能会导致家庭情绪和消费疲软，从而加剧抵押贷款还款的影响。

在过去十年的大部分时间里，澳大利亚的房地产价格一直在飙升，这反映出澳洲联储将利率从2010年11月的4.75%下调至2020年11月疫情最严重的时候的0.1%。去年房地产价格上涨了20%以上。

漫长的宽松周期意味着在上周二央行超过预期的25个基点加息之前，估计有120万房屋借款人没有经历过加息。

房地产咨询公司CoreLogicInc.在本月加息之前估计，可变贷款抵押贷款成本增加200个基点将使每月还款额增加1,005澳元。全国四大银行都将浮动利率上调了同样的25个基点。

货币市场押注澳联储将在12月之前每月提高借贷成本，以使现金利率从现在的0.35%到年底达到3%左右。

AMPCapitalMarkets高级经济学家戴安娜·穆西纳(DianaMousina)表示：“根据市场定价，悉尼和墨尔本可能会下跌20%。”“这些市场有可能出现大幅下跌，因为价格上涨幅度更大，而且这两个城市的家庭也受到了更多的影响。”

但与大多数经济学家一样，穆西纳女士表示，中央银行承受不起如此激进的后果。上一次以这种速度和幅度加息几乎引发了金融体系的崩溃。

高盛是最激进的预测者，预测澳大利亚央行将在年底前将现金利率提高至2.6%，并在6月和7月上调半个百分点。中值估计是12月的现金利率为1.5%。

“我们预计澳洲联储的加息周期将比大多数人更早地停止，并且远低于市场定价，因为我们认为后者可能会破坏房地产市场并导致经济衰退，”瑞银澳大利亚首席经济学家乔治塔雷诺说。

高盛(GoldmanSachs)的安德鲁·博克(AndrewBoak)预计，到2024年，全国房价将从峰谷到谷底下降10%，称放缓将是经济的“主要逆风”。

他将明年的GDP预测从之前的3%下调至2.5%和后年的2.3%。尽管如此，他认为在劳动力市场紧张的情况下工资上涨，租金上涨减缓了价格下跌的步伐。

经济学家预测，住宅建设许可将进一步下降，这是另一个风险，因为住宅建设约占澳大利亚2.2万亿澳元经济产出的6%和直接就业的2%。

房价飙升使负担能力成为选举问题。

反对党工党计划通过为新建房屋和现有住宅贡献40%的股权和30%的股权来帮助低收入者踏上房地产阶梯。执政的中右翼联盟正在通过一项计划支持首次购房者和单亲父母，该计划分别允许5%或2%的住房存款。

拥有2.1万亿澳元的未偿抵押贷款债务的澳大利亚家庭将如何应对不断上升的借贷成本仍不确定。

总部位于悉尼的房地产公司BresicWhitney的首席执行官ThomasMcGlynn表示：“大多数买家都担心利率会连续上涨。”

“快速加息是不明智的，因为在过去的10到15年里，当前的买家群体并没有真正应对过这种情况。”

但澳大利亚最大的贷方对大多数借款人的立场充满信心。在过去两年中，家庭额外积累了2400亿澳元的储蓄，而自住住房抵押贷款的平均还款期和贷款拖欠率仍然非常低。

澳大利亚和新西兰银行集团的ShayneElliott和WestpacBankingCorp.的PeterKing是澳大利亚最大的两家银行的负责人，他们承认利率上升会伤害一些人。但他们认为，大多数家庭都做好了充分的准备，并得到了强劲劳动力市场的帮助。

失业率为4%，预计将降至3.5%左右，这是1974年的最后一次水平，职位空缺仍处于历史高位。

澳洲联储行长PhilipLowe上周表示，经济中有“相当多的积极势头”，不太可能因“相对较小的利率变动”而脱轨。澳洲联储的季度经济预测假设现金利率将在12月达到1.75%，到2023年底达到2.5%。

BresicWhitney的McGlynn预计澳大利亚将避免房地产价格大幅下跌，并指出仍有大量买家询价，尤其是在高端市场，因为人们希望利用降价的机会。

“在过去的两三周里，聪明的钱已经开始回来了，”他说。“这是一个很好的指标。”