内地住宅销售在第一季度收缩50%后到2023年将萎缩

一家顶级信用评级机构的分析师预测，中国的住宅房地产市场将在年中前度过更加艰难的时期，而到2023年，在一波内地开发商报告1月至3月的销售下降之后，几乎没有什么实质性的缓解。

标准普尔全球分析师EstherLiu在上周发布的一份报告中表示：“我们预计中国住宅房地产市场将呈现‘L型’动态，上半年影响较大，随后销售额同比将趋于平缓。”

“根据我们的预测，今年全国住宅销售将萎缩15%至20%，”信用评级机构表示。“该行业将在今年晚些时候开始企稳，但我们仍预计2023年将进一步下降3%。”

这家信用评级巨头在同一周宣布，万科等建筑商——按2021年合同销售额计算，中国大陆第三大开发商——表示，其第一季度的合同销售额为1065亿元人民币(合167亿美元)。与去年同期相比下降了40%。

违约者受害最大

今年开发商面临的部分挑战是需要将现金资源集中用于在2021年资金紧缩期间脱轨的项目。

标准普尔的分析师指出：“即使(房地产市场情绪显着改善)，由于项目管道较薄，销售仍将面临缺口。”“这是因为一些资源被优先用于完成预售房屋和偿还债务，而不是投资于新的(住房项目)。”

虽然万科是报告重大销售缺口的最大开发商之一，但那些努力或未能履行债券义务的建筑商的新合同跌幅最大。

总部位于北京的阳光100于12月拖欠1.789亿美元的债券，该公司周四宣布，第一季度未经审计的合同销售额为2.45亿元人民币，较2021年同比下降68%。

同日，正荣地产公布一季度合同销售总额为人民币140亿元，同比下降64.9%。3月30日，在开发商延长2亿美元永续证券的付款期限后，惠誉评级将正荣评级下调至受限违约。

据澎湃新闻报道，在周四的公告之前，董事长黄贤志在2021年年度业绩会议上透露，正荣“今年不会设定任何具体的销售目标”。

北京现代置地的合同销售额在10月违约2.5亿美元的离岸债券，也比上年下降83%至15.6亿元人民币。

更多麻烦来了

“在我们看来，今年的压力将导致更多的违约，”标准普尔的分析师表示，理由是开发商的运营现金流疲软。它补充说，经审计的财务报告的延迟正在损害投资者的信心，导致离岸融资窗口几乎关闭。

3月，阳光100和现代置地与众多建筑商一起宣布推迟公布其2021年年度业绩，这导致从4月1日开始暂停股票交易。

一月份，现代置地宣布任命财务顾问来评估其流动性并制定补救计划，使该公司成为越来越多陷入困境的中国开发商，这些开发商被迫重组拖欠债务。

在现代置地公布重组计划的同一个月，内地建筑商融创中国控股的物业管理部门宣布终止10月份以22.7亿元人民币(3.6亿美元)收购现代置地服务附属公司的协议。融创服务曾将现代置地在离岸票据上的违约作为其取消交易的原因。

流动性紧张

标准普尔全球评级预计，中国房地产开发商将出现更多违约，因为近期对中国住宅市场的政策打击增加了它们的财务压力，使这些公司更难释放现金和清偿未偿债务。

中国当局于2020年开始对房地产行业进行打压，当时政府收紧了贷款规则，以避免该行业过度借贷。

然而，标准普尔在3月份的一份报告中表示，今年政府预计将采取宽松措施，包括降低购房的借贷成本。

尽管今年有越来越多的内地地方政府放宽限购令，但评级机构指出，2022年前三个月，中国百强开发商的住宅销售仍同比下降50%。在另一份报告中说。