摆脱全球金融危机的影响 新西兰投资者讨论房地产市场低迷的计划

去年市场变得疯狂时，房地产投资者马修·瑞安(MatthewRyan)说他“去钓鱼”。

他认为价格上涨是不可持续的，因此在2021年减少购买并出售他在奥克兰的部分房产。

现在有迹象表明市场转向，价格下跌，以及更多房屋售价低于先前的估计值，他打算再次逆流而上并开始购买。

另外两个大投资者有截然不同的计划。

Hawke'sBay的投资者TammyOnekawa已经完全停止在新西兰购买房产。

她说，价格太高，合规要求太严格，无法使现金流积累起来并允许长期持有房产。

她现在专注于在澳大利亚购买房产。

与此同时，拥有57处房产的格雷姆·福勒(GraemeFowler)表示，他今年不会再购买任何住宅房产，并且鉴于抵押贷款利息扣除规则的变化，他更喜欢商业房产。

他已经拥有八处商业地产。

三位投资者分享了他们对未来的看法，他们如何适应新市场，以及他们认为随着利率上升，哪些市场领域风险最大。

回到GFC剧本

瑞恩正在重新审视他在全球金融危机期间使用的剧本，并打算利用经济低迷来收购更多房产。

他说，与去年相比，现在购房者的购房“好得多”，拍卖清盘率持平，价格下跌。

“感觉就像是在2008年4月，这肯定还没有达到2009年7月的低点，”他说。

瑞恩原本打算开始减少投资，但他表示，当他看到一笔好交易时，购买是一个很难改掉的习惯。“很多像我这样的投资者利用这样的机会逆流而上。”

瑞恩说，这种方法需要毅力，但可以得到回报。

Onekawa感受到了泡沫破裂的刺痛，在2008年的崩盘中消失了。她于2012年再次开始投资。

她看到了今天和当时的很多相似之处，并认为许多投资者可能会感到痛苦。

Onekawa表示，许多大型投资者在过去两年中已经坐视不理，现在他们正“口吐白沫”，因为他们着眼于重新加入市场。

“他们都准备好了，等着开始捡面包屑，”她说。

但有些人可能会因为新的租赁法而退缩，她认为新的租赁法过于有利于租房者，而且合规要求会给投资者带来“头痛”。

放弃新西兰市场

Onekawa在过去两年中出售了她在新西兰的九处房产，以便在价格高企时套现，并利用利润来偿还债务，并确保她在利率上升时处于有利地位。

她说，抛售约占她住宅投资组合的三分之一。

她打算出售第10处房产，但随着市场的转变，它在11月下旬上市，她说她从有五个出价到没有出价。

现在，每隔几周，Onekawa就会让一位房地产经纪人推销她的廉价房产——这是几年来没有发生过的事情。

“我已经很久没有经纪人给我打电话了，因为他们有房子，而且会有10个人可供挑选。他们最后一个会来找我的人是我，因为通常我不会付出最高的代价，”她说。

Onekawa现在正在寻求在布里斯班附近进行更多投资，并且在过去一年中已经在该地区购买了五处房产。

商业地产偏好

福勒计划在未来三到四年内出售他的20到25处住宅物业，以实现无债务。

“我仍将持有大约25处住宅物业以及我在过去三年中购买的商业物业。”

他说，商业地产通常比住宅贵，两者各有利弊。

“我以前更喜欢住宅，现在我更喜欢商业。”

Fowler说，在他完成预期的销售后，住宅和商业物业的总价值将约为3500万美元，他每年将从这些物业中获得约150万美元的税前收入。

Fowler说他的意图是今年不再购买任何房产。

最危险的

Onekawa表示，纯粹为了从近期资本收益中套现而没有考虑现金流的投资者面临的风险最大。

''对我来说，租金必须支付所有费用，并且从第一天开始每周支付给我。如果他们不这样做，我就不会碰它，”她说。

“资本收益是一个很大的好处，但我在购买出租物业时从未考虑过;资本收益投资就是赌博。”

Fowler说，多年来，购房者和业主一直很幸运能够拥有非常低的利率，但这让购房者和投资者能够借到更多的钱。

他说，现在一年期和两年期的固定利率是去年的两倍，许多借入大量资金的人可能会发现难以管理付款——尤其是在投资物业的现金流一开始就紧张的情况下。

“目前我的房产利率增加2%将导致每月额外支付20,000美元。我的大部分贷款都将在今年晚些时候摆脱低利率，因此这将对现金流产生影响。''

瑞安说，奥克兰“鞋盒公寓”的业主特别有可能看到价格大幅下跌，因为他们不受追捧，银行也不喜欢放贷。

他说，许多新的联排别墅开发项目也可能会遇到困难。

他说，市场高峰期的“棒棒糖争夺战”推高了新建联排别墅的价格，许多人跳入其中，因为押金要求可能低至5%。

这些买家现在正在接近结算，已经支付了最高美元，但面临的利率远高于他们支付首付时的利率以及价格下跌的市场，这可能导致一些人试图退出他们的合同。

市场将走向何方?

瑞安说，显示价格趋于平稳或仅小幅上涨的统计数据是错误的，任何认为市场尚未下跌约10%的人都生活在“杜鹃之地”。

“统计数据很容易被操纵，”他说。

他预测，与去年底的价格相比，一些市场可能会下跌20%。

瑞安指出，如果国家党在下次选举中重新掌权，它将取消逐步取消抵押贷款利息扣除的计划，从而为投资者带来一些缓解。

他说，房地产市场需要进行调整和调整，以帮助新西兰人进入他们的第一套住房，并减少进入投资者手中的房产数量，但无法从租金收入中扣除抵押贷款利息是太过分了。

如果逐步取消抵押贷款扣除，他认为一些较小的投资者将出售他们的租金，因为保留它们将不再具有经济意义。

Onekawa表示，价格可能下跌10%——这与澳新银行经济学家的预测一致——但持续的高需求将阻止价格暴跌。

福勒把自己的牌放在胸前，虽然更高的利率和更严格的借贷要求会在一定程度上软化市场，但他说他从来没有任何期望。

“从这里发生了什么，没人知道，无论你是投资者还是首次购房者，”他说。