柏林房地产市场受到租金冻结和封锁的打击

柏林的当前局势封锁已使其房地产市场陷入停滞。但是对于许多居民来说，成本正在急剧上升，无法控制。德意志银行(Deutsche Bank AG)的数据显示，国际需求的激增，加上高端公寓的建设，导致柏林的租金价格上涨速度超过了其他欧洲首都，在过去五年中上涨了28%。

来自乌克兰的30岁的营销经理Serhiy Pishkovstiy在过去的六个月中一直在努力寻找合适的房产。皮什科夫斯基(Pishkovstiy)每月预算为700欧元至900欧元，正在寻找林柏林(Ringbahn)内的一间小公寓，这是围绕柏林市中心的环线铁路。

他说，在危机发生之前，他与其他100位准租户一起参加了观景活动。首都的其他开放式房屋吸引了1000多人。

他说：“现在一次只能一个人。”“制定了严格的规则：拜访的时间不超过10分钟，与代理商的距离要小心。”他补充说，可供查看的公寓数量已大大减少。

柏林约有85%的人租房，近年来，由于新房的供应未能满足需求，许多人受到房东的摆布。在2011年至2018年期间，该市人口增长了约40万。房地产经纪人齐格特集团(Ziegert Group)称，在同一时期，建造了65,698套新房屋。

2001年，柏林的空缺率为5%;到2017年，这一比例下降到了1%。由于这种短缺和外国投资者的涌入，租金率猛增(十年内增长了67%)。

波茨坦应用科学大学的城市研究教授迈克尔·普赖图拉(Michael Prytula)说，与柏林相比，德国其他城市的低价吸引了他们。

2009年，柏林的一平方米价格为2,900欧元，但今天约为6,000欧元。但是，这座城市仍然很便宜-根据汉普顿国际公司(Hamptons International)的数据，在伦敦市中心的1-3区，平均价格上涨了近30%，达到每平方米7,764欧元。

莱坊的高级谈判代表奥利弗·班克斯(Oliver Banks)说，东柏林正变得越来越受投资者欢迎。“我们看到优质的库存涌入东柏林。”他引用了弗里德里希斯海因(Friedrichshain)和克罗伊茨贝格(Kreuzberg)的话，以前的东柏林和西柏林居民区现已合并为“年轻，时尚，沿运河的好地方”。

莱坊的克罗伊茨贝格两卧室公寓，带有落地窗，可欣赏公园美景，市场价格为578,000欧元，与莱坊(Knight Frank)一起。在弗里德里希斯海因(Friederichshain)，同一经纪人以170万欧元的价格出售一套两居室河畔公寓。

为了控制急剧的价格上涨，柏林当局在2月份引入了租金上限-Mietendeckel。现在生效，但正在等待联邦宪法法院的批准，这将未来五年的租金冻结在2019年6月18日的水平。

它还将根据建筑物的使用年限，将新合同限制在每月最高限额的范围内，最高为每平方米9.80欧元-翻新后为10.80欧元。租金明显较高的租户可以申请降低租金。

德意志银行(Deutsche Bank)的经济学家约亨·默伯特(Jochen Moebert)表示，该法规将成为增加住房存量的障碍，因为尽管对2014年后建造的房屋实行免税，但没人知道它能维持多久。

莫伯特说：“没有人愿意建造，他们说这是无利可图的。”“ [租金]必须为每平方米12欧元，这样一栋建筑物才能获利。”

目前，Mietendeckel的法律地位尚不清楚：上周，一个县法院裁定它为违反宪法，并且联邦法院将在今年晚些时候做出最终裁决。如果投票被否决，租户将偿还使用法律节省下来的任何钱。

为安全起见，wenigermiete.de(为租户提供法律专业知识的网站)建议客户使用另一种租金控制措施Mietpreisbremse。该规定于2015年通过，禁止业主将租金提高到该地区平均水平的10%以上。

如果新法律确实生效，wenigermiete.de计算得出将需要降低当前租金的95%。

现年39岁的剧院布景设计师Kathrin Hauer希望新规定能帮助她在这座城市东部备受追捧的Prenzlauer Berg地区住上20年的公寓。

“现在，我们非常时尚。她说：“我们的Kiez(社区)正在消失-不再有老人，我们有更多的小商店在卖花哨的东西。”。

负责管理她的建筑物的公司在2018年表示，正在计划进行翻新工程，以使每月租金上涨至每平方米19.29欧元，几乎是租金上限的两倍，是Hauer支付的三倍以上。有了上限，她的租金可能会增加74欧元，至每月约500欧元;如果没有上限，则可能上涨1,019欧元，达到约1,450欧元。

豪厄尔说，她宁愿没有“从地板到天花板的新落地窗”和额外的阳台。“它需要翻新，但业主想做的事情很荒谬。”

对于像皮什科夫斯基这样的新移民来说，新法律将无助于解决他们的困境。普赖图拉说，这只会帮助已经在公寓里的租户。“如果您是新手，将找不到公寓。”