写字楼市场空置率上升 租金下降

随着疫情持续蔓延，现在预计马尼拉大都会的办公空间空置率将从最初预测的 12.5% 恶化至今年的 15% 以上，而由于土地价值持平，租金将下降 20%。

领先的物业管理和咨询服务公司高力国际 (Colliers) 在 2021 年第二季度的虚拟菲律宾房地产市场简报中显示，今年所有类别资产——办公室、住宅、酒店和零售业——的房地产市场都更加严峻。

根据高力办公服务总监 Dom Fredrick Andaya 的说法，随着空置率上升至 12.7%，原先预测的 2021 年空置率将达到 12.5%。这迫使高力将其对 2021 年的预测上调至 15.6%。

由于空置率较高，房东也被迫降低租金。从利率下调 15% 开始，预计房东将进一步下调利率 20%。

根据高力菲律宾研究公司的数据，2020 年第二季度办公楼存量估计为 1252.8 万平方米，空置面积超过 137.5 万平方米。202 年二季度写字楼存量增加至 1,267.1 万平方米，空置面积增加 160.5 万平方米。

研究副主任乔伊·罗伊·拉多克 (Joey Roi Radoc) 也显示，马尼拉大都会主要中央商务区的土地价值预测持平，博尼法西奥环球城位居首位，其次是马尼拉湾区、马卡蒂商务区和奥提加斯中心。

数据还显示，今年上半年 IT-BPM 办公市场的占有率下降，只有 60,000 平方米的办公空间，而 2020 年同期为 63,000 平方米。

POGO(菲律宾离岸博彩运营商)继续从 2020 年第一季度的 48 平方米下降至 27,000 平方米。

然而，传统写字楼市场显示出一些希望，今年上半年的交易量从去年同期的 101,000 平方米上升至 136,000 平方米。

但供应量正在增加。数据显示，经菲律宾经济区管理局认可的建筑预计今年第二季度将提供 142,000 平方米的办公空间，而 2020 年第二季度为 57,000 平方米。

数据显示，截至 2021 年上半年，PEZA 的总库存为 160 万个。预计到 2022 年，今年下半年将有 111 万平方米的新供应量投入使用。

截至今年上半年末，马尼拉大都会的办公空间总存量为1267万平方米。

随着供应量的增加，数据显示空置空间超过了与租户的交易。

截至今年第二季度，成交面积仅为8.5万平方米，但空置面积从今年第一季度的17.3万平方米激增至今年第二季度的19.7万平方米。2020 年第三季度，空置面积为 224,000 平方米，而交易面积为 96,000 平方米。

研究表明，马尼拉大都会地区共有 160 万平方米的空置空间，吸收期为 3 年。

尽管情况并不那么乐观，但该物业管理公司表示，大流行后办公市场仍将保持相关性，预计需求将在 2022 年复苏。

该研究引用了办公室租赁复苏的推动因素。这些是当前局势疫苗计划、全球经济复苏、CREATE 法的实施、灵活和创新的租赁条款以吸引租户、基础设施项目、充足的供应以满足农村的需求。

该研究还提出了一些要点来回应住户的担忧。它说，开发商和房东采取灵活性来降低占用者的投资风险，通过租户改善津贴分担风险，提供设备齐全的空间并突出建筑设施，纳入 COVID 后工作场所的最佳实践，以及管道评估，通过考虑来管理供应驱动的空置省级地点。