另一波全美范围的房屋衰退即将来临

美国住房危机即将来临，尽管它不会像上一次那样，但也不会减轻任何痛苦。即使没有猖ramp的投机或次级抵押贷款欺诈行为，住房仍被高估。一旦经济上最糟糕的局势过去了，因为财政拮据的房主寻求筹集资金，困扰当前周期的库存短缺将以暴力方式扭转。随着可负担性的崩溃，有资格购买房屋的购房者减少，纠正供需不平衡的唯一方法是通过降低价格。

根据S&P / Case-Shiller房价指数，房价在2006年中至2009年初之间下跌了35%，这是自大萧条以来全国范围内的首次下跌。自那时以来，它们已经恢复，现在已达到2006年先前峰值的117%。历史上，房价徘徊在中位数收入的三到四倍之间，在崩溃之前，2005年12月跃升至5.1倍。目前该比率为4.4倍，是2004年6月之前前所未有的水平。

过去十年的几个特征现在将不利于住房。美国历史上最低的利率刺激了豪华住房的繁荣。在过去十年的开始，美国约有五分之一的房屋价格为30万美元或更高。十年过去了，超过一半的房屋都是如此。全国房地产经纪人协会表示，现有待售房屋库存已从七个月以上降至三个月左右。由于数百万婴儿潮出生的人意外推迟了裁员，供应减少了。原因之一是有史以来最长的牛市，这为准卖方提供了继续进行更高维修和更大房屋的资金。

最近股市的逆转有可能加速人们期待已久的“银海啸”。房利美(Fannie Mae)在2019年6月发布的一份报告中，对婴儿潮一代拥有的房屋数量进行了统计，其后的房屋数量约为4,600万，占1.4亿房屋存量的三分之一以上。Zillow Group Inc.预测：“到2030年代中期，将有超过2000万套房屋投放市场，这将大大且持续地增加供应量，这与2000年代繁荣与萧条周期中新房屋建设所经历的波动相当。”

但是现在，由于退休人员需要通过住房中的资产货币化以补充其可支配收入的飞速增长，Zillow预计在未来15年内将以有纪律的方式推向市场的房屋数量将成群结队。人们只能想象，一旦婴儿潮一代感到足够安全，可以在正常销售过程中向外界开放房屋，那么房价将迅速下跌。周四发布的密歇根大学4月份初步消费者信心指数显示，购房计划跌至1979年以来的最高水平。

抵扣上限为10,000美元，已导致高税州房价相对于低税州房价降低10%至25%。预计将增加财产税以抵消不断萎缩的州和市政预算，这将扩大对固定收入者的损害。

一个完全未知的因素可能会增加即将到来的供应激增，这是单户租金池。根据迎合房东的软件公司Avail的说法，大约有800万个房东拥有1到10个物业，占全国出租房的一半。对于那些背负多种抵押的人来说，财务压力将很快到来。此外，ATTOM Data Solutions的数据显示，在大约1600万套出租房屋中，一小批机构投资者拥有大约25万个。

更糟糕的是，巨型抵押贷款的需求暴跌，超过了510,400美元的最高贷款限额。富国银行(Wells Fargo&Co.)最近宣布，将停止购买源自其他贷方的巨额抵押贷款。投资者坚持使用政府支持的贷款，这些贷款具有更大的安全性，因为即使已获得借款人的忍耐，仍将收到付款。在上一次的低迷时期，花了将近五年的时间才能获得获得巨额抵押贷款的溢价，而不是合格抵押贷款的利率。

最后，鉴于当前经济衰退的严重程度，美国有超过900万套第二套住房在财务上可能可行或不可行。在上一次经济衰退中，由于失业率降至10%，贷款标准急剧收紧。很难想象未来的购房者将在未来几年面临的挑战，因为我们知道10%的失业率不是最佳情况。

考虑到这么多人将承受的艰辛，也无法量化美国人对房主的看法。如果像大萧条后那样节俭，那么房屋将再次被视为一种实用工具。McMansion心态有灭绝的危险。

次级抵押贷款市场的崩溃如此严重地打击了房地产市场，其原因是，这种上升是基于这样一个事实，即全国范围内的房价从未出现过下跌。但是，现在已经是十多年来的第二次，美国人准备见证这一不可能的事情。