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新鸥鹏重庆拿地「新鸥鹏重庆」

来源:   2023-02-06 08:17:03

文丨西部菌

说到渝派房企,川渝地区的朋友可能首先想到的是龙湖、金科、东原、华宇等。但有一家主打教育地产,过去几年渐渐隐身,乃至在2018年将总部搬到北京的渝派房企——新鸥鹏,近期却大动作频频。

1月28日,新鸥鹏以底价9亿元摘得津南辛庄商 住地块,首入天津。

差不多同时,新鸥鹏对外宣布,将于3月27日在北京举办“新鸥鹏教育城(镇)100城战略”发布会,届时将向全球展示新鸥鹏集团发展战略计划。

1月18日,新鸥鹏集团旗下重庆财经学院正式揭牌。

不过,有本地朋友向西部菌反映,在发家之地的重庆铜梁,新鸥鹏却显得有点落寞。

比如,在如今耸立起十多栋写字楼、综合体的铜梁龙城天街CBD,作为本土最大开发商、入选全国民营企业500强的新鸥鹏却无一席之地。

与此形成鲜明对比的是,距离该CBD仅1公里左右的新鸥鹏商业综合体(曲江新鸥鹏教育城),却已经停摆3年多,而旁边就是新鸥鹏引以为傲的重庆巴川中学本部。

据说,该商业综合体的地块曾是教育用地,工程停摆是否与此有关,让人联想。

一边是发家之地项目陷入僵局,一边宣布全国扩张,突然高调起来的新鸥鹏,是否能够打开新局面?

01

新鸥鹏算得上是一家有故事的房企。

不仅是因为它的教育地产定位在业内算得上是独树一帜,更因为从重庆大学校办企业改制成民营企业的过程,本身就充满传奇。

关于其间的种种争议、传闻,坊间和舆论都有不少说法。感兴趣的朋友可以查查,西部菌这里就不再赘述。

千亿房企扎堆的今天,新欧鹏的销售业绩显得过于“小透明”。

比如,其2019年地产销售被指不到100亿。而同期克而瑞房地产企业销售TOP100榜单的门槛超过200亿。2020年,新鸥鹏更是被报道称,半年销售签约额仅有23.2亿元。

当然,曾经的新鸥鹏的确意气风发。

比如,2014年就是新鸥鹏的一个高光时刻。先是吸引包括金科、龙湖、华宇等公司在内的多名高管加盟,并喊出了“3年左右在香港上市,3-5年进入全国房企20强之列”的雄伟目标,而后又在成都主城区高价拿下4宗地。

只不过,理想与现实的差距往往很残忍。没过多久,曾经高调组队的豪华大腕高管团队就分崩离析;而轰动一时拿下的高价地,最终却因为迟迟未开发,被收回重新拍卖。

时间来到2018年,重庆地产界更是传出一个重磅消息:

新鸥鹏因资金链紧张与融创进行了接触,融创对新欧鹏的收购已进入尽调阶段,如果进展顺利预计这笔收购不久后将会完成。

要提醒的是,这个时间点与前述新鸥鹏在铜梁的商业综合体停摆的时间基本吻合。

目前来看,这笔传言中铁板钉钉的收购,并未成行。新鸥鹏到底是如何从被收购的传闻中挺过来的,外界不得而知。但背后所暴露出来的压力,应该足够真实。

02

2019年开始,新鸥鹏出现新变化。

在将总部由重庆搬到北京后,2019年6月,新鸥鹏又西进西安,与曲江文化产业投资集团签订教育产业合作协议,联手成立西安曲江新鸥鹏文化教育控股集团有限公司。

官网显示:

2019年,新鸥鹏带着“教育 地产”发展模式,进北京、进西安、进杭州、进四川、进山东、进北海、进云南…..并在美国洛杉矶、佛罗里达和罗马尼亚等世界多个国家和地区进行了布局。

这里面,曲江新鸥鹏应该助力不少,其中一些就属于文旅项目。

不过,作为一家未上市企业,人们对新鸥鹏迅速开启的规模化扩张,一个直接疑问在于,那些动辄宣称投资数十亿乃至上百亿、数百亿的项目,资金到底从何而来?

有媒体披露,按照新鸥鹏对外的宣传口径,其全国布局的项目接近40个,保守估计总投资在3500~4000亿元。

西部菌查询发现,根据2018年民企500强的口径,新鸥鹏彼时的营收尚不足300亿,2019年也只刚过300亿。这与其所宣称的投资规模,显然构成了一种巨大反差。

而新鸥鹏主打的教育地产不仅体量大、开发周期长,更重要的是,教育品牌的培育更是有着多重的不确定性。

重庆巴川中学一直号称是新鸥鹏的标杆项目。但是,教育项目有着政策、师资、生源等多方面的因素,在重庆的成功,能够顺利移植到其他地方吗?

而即便是引以为傲的巴川中学,也经历了长达20来年的培育。事实上,新鸥鹏集团管理层也表示,要将巴川中学的教育理念推广到全国并不是一件易事。

另外,值得注意的一个现象是,与近几年开发商越来越重仓一二线大城市相对的是,新鸥鹏的扩张版图中,雄楚、保山、北海、荆门这样的三四线城市却占据了相当分量。

这种不走寻常路,或许避开了大城市的激烈竞争,且兼有拿地的低成本优势。但小城市的教育市场,天花板同样矮得多。

03

毫无疑问,在全国地产开发商中,主打教育地产的新鸥鹏,走了一条更少人走的路。

从积极的方面来讲,“另辟蹊径”可能意味着能够独享赛道优势。如从公开信息来看,新鸥鹏在不少地方的拿地价都相对较低,甚至包括此次天津在内,一些还是底价成交。

不过,少有人走的路,很可能也意味着更大的难度和风险。对于即将宣布“100城计划”的新鸥鹏来说,目前最大的挑战,应该还是资金供应和操盘能力。

前者,把总部搬到北京,与曲江合作,可能都是上市前不得而为之的努力;而操盘能力,则考验的是重庆巴川中学的模式是否能够在异地被复制。

新鸥鹏的大规模扩张是在2019年才正式启动。也就是说,它在多数地方的教育品牌效应,可能还得要过几年才显现。

但问题在于,一边要持续扩张拿地,一边要等待回报,在融资约束日益趋紧的今天,新鸥鹏能否顺利挺住,变数不小。

更何况,近几年开发商抛弃重资产模式已是大势所趋,万达等就是前车之鉴。在这样的背景下,玩教育重资产的新鸥鹏,真的能够成为例外吗?

当然,任何探索都注定充满风险。如果能够探索出一条成功之路,新鸥鹏也算是开辟一条新的赛道,“百花齐放”的渝派房企也将又多一个个性化的传奇。

但新鸥鹏的大鹏展翅,注定要经受多重考验。



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