北京房价9月「血拼北京楼市」

来源： 2023-02-05 18:15:57

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:现有的一居位于海淀中关村地区的稻香园小区，位置、朝向、楼层都很好，缺点是是一个一居，虽然是电梯房，但是楼龄是九十年代的，在出租租金9000以上，我这套房子虽然也不需要自住，但是我觉得一居和楼龄，能不能换一个更有优势的房子，这套房子因为学区也会出手比较快，大概可以卖到700-760，但是因为这套房子的配套资源很好，学区、位置（3环-四环之间）、楼下不远处地铁、房子很安静、周围有北大人大很多学校等优势，我很想心里有一个确定的方向，让这次置换不后悔。我有几个思路，但又觉得也不是很妥当，请您帮助：1.第一个思路：置换到八里庄学区或者车道沟南里（紫竹院）那边，但是得到的只是一个面积大了、一居变三居了，其他的方面比如位置、学区等虽然兼顾了，但是都有一点下降，不知道您觉得是否妥当；

2.第二个思路：置换到比较有潜力的区域，比如海淀北清路高科技周围、朝阳望京互联网公司周围、昌平生命科技园周围，那样好处是房子变新了、变大了，但是需要加多投一些钱，而且那边的未来涨幅，跟这边比，不知道会怎么样；

3.第三个思路：淡化学区，买海淀西三环到西四环这个区域的电梯3居，例如恩济庄周围的。

4.第四个思路：买其他区域，投资回报大的盘，请您推荐。

A:回答:您好,感谢信任!1、中关村是海淀的心脏,万柳、人大、世纪城等周围这些区域是不缺购买力的,板块很优质,老房子虽然涨幅跟不上区域的优质盘,但总体跟着大盘跑问题不大

您这种置换从逻辑上只能换比这个地方更优质、更稳健的板块,如果换到稍差一些的区域,加上您的交易成本,可能会出现短期亏损的现象,如果要置换,比较稳妥的思路是弱化学区,买入纯投资盘,回避新区新盘

我上条回答已经阐述,北京的楼盘涨幅已经发生了天翻地覆的变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;

过去投资新区的新房收益比较可观，因为过去是房地产增量时代,也就是造城时代，所有的新区几乎全是从0开始，增量时代的特点是社会的起点比较低，那个时候新区的价格洼地更受市场欢迎，价格会随着时间的推进被慢慢填平，发生区域价值的提升带来更多的增值。

但现在已经进入存量时代，进入存量时代之后，新区经济不会再像过去，由于建设成本的增加导致未来的价格空间会被逐渐压缩，如果是溢价严重价值不突出的情况下，这个新区价格的阻力位很难突破。当前社会效率在一天天提高，高质量高购买力的人群结构会向更高价值的区域聚焦。

从开发商角度来看，在核心区开发楼盘反而比新区的成本更低，更容易摊薄成本。造城的增量时代开发商和购房者的方向是一致的，判断情绪也是同频的，但是现在进入存量时代以后，开发商的预期会逐渐悲观，积极性也在下降。从宏观角度看，北京目前的人口处于停滞阶段，有购买力的高端人口更会向核心区聚焦;

2、车道沟、紫竹院、恩济庄的板块不如您现在所在的区域,海淀越靠南,价值相对越弱,第二个思路上述已经告知,回避新的经济区,不确定的事情我们没必要去等,望京的价值比较稳健,其次可以看看朝阳大悦城附近的朝青区域,没有学区溢价,涨幅比较稳健,未来的空间比较看好,建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总好，拜读了您星球的文章后很受用，有以下问题想请教一二：背景：女，单身，非京籍，30岁，毕业后一直在京生活工作，去年社保满五年，因为未来不确定是不是会一直留在北京，就开始思考还要不要在北京购置一个小户型或自己通勤住或以租换租，因为也意识到目前对抗通胀估计也只有大城市的房子了吧，就是不想让辛苦攒的钱贬值太快。

问题1：目前在西山这边工作，原计划预算总价300w左右在石景山海淀边界看个一居室，跑了跑发现远洋山水都得首付160万，不确定是不是要为了通勤努力筹集一下资金买下来还是再等几年攒些钱再买好一点的房产？家里有兄弟姐妹，自己基本无负担。

问题2：个人买房月供不超过税后收入的多少比例会比较合适？以上情况请您分析和指点;谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议认真阅读08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;房产是人类最大的财富载体;通胀会加剧贫富、阶层分化的速度，因为富人有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，普通人的资产很少，获取新钱的机会同样更少

作为普通的个体，利用一切渠道和资源购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;早买早享受红利,晚买将继续遭受通胀的洗劫;首付不够可以借,问银行借、问家人朋友借;办卡;借钱买房是再正常不过的一件事,一般人也都会借,因为大家都知道,

稍微了解房产的人都会认为房产长期看大概率会持续上涨;只有一部分人认为楼市会崩盘,这部分人是用固态的观点去看待未来，以今天的收入考虑末来的消费和房价水平;房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比，看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高反而是太低，尤其是北京这样的城市;楼市真正的韭菜是那些观望一直不买房的人,如果他们最终忍不住买房,必将会付出更高的价格,用未来的钱买今天的房产;只要选筹正确跑赢通胀是最低的要求,

2、关于买房月供一般不超过月收入多少为合适因人而议,没有固定答案,一般只要不影响原本的生活质量即可;买房赚钱不是目的,目的是为了更好的生活,只要能满足未来3-5年的月供,尽可能最大限度贷款,杠杆高低会影响亏赚的效率;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京哥好，本人在京工作无房产，我个人落户在海淀区单位集体户口，娃也随我落了海淀集体户，2025年娃可凭集体户对口上甘家口某中等偏上小学，爱人也在甘家口区域工作但户口在外地，本人有SFSD资格，近期考虑生二孩，拟两年内完成。手里现有资金150W，家庭年收入约80W，在南方二线城市共有3套房产，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考虑在京购房，有以下几点疑问请京哥指点迷津，

一是是否应等二孩落集体户对口上学后再买房，还是近期直接买东西海学区房解决问题；二是北京房价未来涨幅如何，等二孩后再上车是否又迎来一波涨幅；三是南方二线城市房产是否应全部售出置换北京房产，以及如何布局房产兼顾学区、自住和投资效率等方面的平衡。鉴于以上实际情况，有以下几个方案可供京哥了解近期购房心路：

方案一：等二孩出生落到集体户口后（落户后即可对应入学）再买房，时间预计在2024年，届时考虑买甘家口附近不带学区属性的房子（兼顾娃上学和自住，又不多付学区溢价），考虑购入总价800至900，贷款300左右，拟处理二线城市一到两套房产加手里资金作为首付，不知京哥对于甘家口附近此类楼盘有何推荐？

方案二：等二孩出生落集体户后，预计在2024年买，从纯投资的角度买朝青、奥森或望京等增值快的板块，二线城市处理2套房产加手上资金购买总价800至900的房子，或所有房产都出售加手上资金，考虑总价1200以内的房产，贷款300左右；买入后换租，一家人在甘家口租房。

方案三：近期直接购买东西海的学区房，二孩出生后户口直接落房子上，总价800至900的二居室（换租或自住）或总价1200以内的三居室（自住），略倾向于买海淀甘家口区域的学区房，爱人上班近，两个娃读书也近。其他更好的方案也均可考虑，不知京总有何推荐？

方案四：现看中且能买到石景山中海寰宇天下天赋一层104平三居（带40平下跃），总价约800W，24年8月交房。但娃在海淀上学无法自住，且二孩出生后户口无法落海淀集体户。可在甘家口附近再买入一套40平左右的学区房，总价在400左右（全款付），作为二个孩子上学用。两套房产购入后，拟全部换租，在甘家口附近租套大一点儿的房子供一家人自住。以上几种方案，或者还有更好的方案，还请京总指点迷津。

A:回答:您好;感谢信任!1、既然你们2025年可凭集体户口上甘家口小学;完全没必要再投资学区房了;学区房就是绑架勒索型的附加价值;关于学区房投资,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,

这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;学区房属于高危投资品,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,

星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬

2、建议你抛售外地的住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。从长期看二线城市的流通性和金融属性以及保值增值性不如北京，我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》已经表明,楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨。

我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

对于你的情况，应该集中资源布局本地优质房产,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;

3、纯投资朝青、望京、奥森都可,主要看资金量,中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,

房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,

鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群;这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,

行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,建议认真阅读精华栏的文章;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!