投资者是安大略令人发指的住房市场背后的原因还是罪魁祸首

在安省首次购房者耳中无疑雪上加霜的消息中，多房购房者已成为该省最大的购房者群体。

看来他们正在为潜在的首次购房者定价。

Teranet 的季度市场洞察报告显示，2021 年 1 月至 8 月期间，超过 25% 的房地产交易是由多物业业主进行的，这一领域的购买量稳步攀升。该数据描绘了一幅与 10 年前不同的图景，当时多房产购买者在房地产交易中所占的比例最小。

与此同时，2021 年 1 月至 8 月期间，首次购房者占房屋购买量的 22%。

该报告将多房产所有者归类为在购买时还拥有安大略省其他房产的买家。这组买家购买的房产可以代表主要住宅、投资房产或休闲房产。

话虽如此，重要的是要注意，并非所有的投资者和投机者都希望扭转利润或提高投资单位的租金。这一人口统计数据还包括别墅和其他度假屋的购买者，以及可能为子女在大专院校附近或在城市为其他家庭成员购买房产的人。

根据 Teranet 的报告，引人注目的是，自 2016 年以来，大学城滑铁卢的​​多物业购买者急剧增加。

“许多买家正在为他们的家人投资房产;不是为了经济利益，”The Condo Store Realty Inc 的创始合伙人马克科恩证实。“他们并不是所有的投资者都希望出售或出售它，或者出租并持有它;更适合在这里或将要来这里的家庭成员，或者为孩子购买的父母。”

但多房产所有者通常会得到不好的代表，通常被贴上“渴求金钱”的“投资者”这一一般类别的标签。毫无疑问，其中一些是。手指指向纯粹为了经济利益而进入市场的多物业购买者，指责他们在已经昂贵的城市为安大略省的首次购房者定价。这是一个公平的问题。

正如科恩强调的那样，现实情况是公寓业务适合投资者;“他们是游戏的一部分，”他说。坦率地说，没有它们，许多闪亮的新建筑就不会出现。

“随着未来的建设，许多首次购房者不一定有购买的定金和首付，因此不是开发商的大目标，因为他们没有获得项目融资和建设所需的现金，”科恩说。

“作为一名新的住宅公寓专家，我一直在出售未来。当你卖期货时，你卖的是想要的，而不是需要的。这为人们投资某事打开了大门。当时机成熟时，他们可能会卖给正在购买需要的人。有时，当人们购买需要时，他们会支付更多。很自然地假设您会有纯粹为了投资而购买的人，以利用不断上涨的市场。”

因此，虽然他指出为家庭成员和度假物业购买房屋的盛行，但 Cohen 承认有一些多户住宅购买者完全受美元驱动。“有机会在不断上升的市场中利用该系统，因为年轻人买不起，而老年人不想在没有看到它的情况下购买任何东西，”科恩说。“因此，他们利用了年轻人犹豫不决的购买模式和婴儿潮一代缩减规模的人。”

但是，在这样做的过程中，投资者正在推高房价并吞噬已经无情地吃紧的供应——尤其是在多伦多这样的城市。

Urbanation Inc总裁肖恩·希尔德布兰德 (Shaun Hildebrand) 表示：“更多的投资者通常会使市场对买家更具竞争力，并以比基本面支持的速度更快地推高价格。”“在大多数情况下，当投资者购买时，他们正在增加他们的投资组合，这会提高整体需求，而不会同时抵消供应增加，例如，如果房主在市场上上涨。投资者购买的单位最终可能会增加租金供应或将在未来某个时候转售，但也会导致当前市场的所有权库存下降。”

希尔德布兰德说，代表安大略省最大购房者份额的投资者担心，这可能会加剧已经紧张的转售供应市场，并对未来的价格增长产生不切实际的预期，这可能导致市场过冲。

“然而，公平地说，投资者购买预建单位是我们看到 GTA 正在进行的新公寓开发数量创纪录的主要原因，”希尔德布兰德说。“因此，它们最终确实有助于在未来创造新的供应，但在此期间，它们也可能助长市场狂热，推动价格以超出应有的速度和更高的速度上涨。”

在他的地址，以加拿大央行本周早些时候，安大略省证券委员会副行长保罗·博德里也承认，投资者的上升增加可能推动了价格过快上涨的今年全省前面看到的。这些无情的高价让无数想成为安大略省的购房者彻底失败。

拥有房屋的前景已成为许多安大略省年轻居民的梦想——即使是那些从事高薪职业的人——尤其是在大多伦多地区 (GTA)，那里的房屋平均售价现在为 1,155,345 美元。这一数字标志着同比增长 19.3%。

正如 Teranet 报告所强调的那样，首次购房者一直是一个强劲的买家群体，然而，从 2016 年开始，该群体的交易相对份额略有下降——也就是首次推出抵押贷款压力测试的那一年。

考虑到 GTA 房价与收入的关系已经变得如此失常，这并不奇怪。对于那些无法使用父母银行的人——以及他们六位数的首付“礼物”——即使你每年赚 20 万美元，也需要近30 年的时间来攒钱买多伦多房子的首付。吞咽。

博德里在讲话中表示，安大略的高房价可能“使市场面临更大的调整机会。而且，如果发生这种情况，损害可能会蔓延到投资者之外。”

对一些人来说，投资者实际上只是住房负担能力问题的一小部分，并且已经成为我们所处的混乱市场的替罪羊。

“我认为投资者正被用作替罪羊，就像过去利用外国买家、空置房主和洗钱者一样。下个月，将是其他人，”多伦多房地产经纪人Davelle Morrison 说。

“如果我们想看看为什么房地产价格如此之高，并且我们认真考虑建造经济适用房，那么也许我们应该看看每栋预建公寓的高开发费、教育费和公园税。目前，多伦多一套价值 60 万美元的公寓将向政府支付大约 12 万美元的开发费用、征税和税收。如果同一个公寓让消费者花费 48 万美元怎么办?那不是更实惠吗?”她继续说道。

毫无疑问，除了投资者的涌入之外，还有更多的因素导致了安大略省的住房危机。

Hildebrand 说：“当市场上发生的事情不容易被理解或被视为非理性时，投资者通常会受到指责。”“很容易将价格快速上涨视为投机性投资行为，但担心错过其余 75% 的买家可能是一个更大的驱动因素。投资者确实有助于推动这种环境，但结合许多其他因素，包括利率、信贷渠道、与住房开发相关的人口增长、经济等。”

莫里森指出了安大略租赁市场的不足以及投资者如何实际帮助解决这个问题。“政府在过去 15 多年里没有增加足够的出租房屋，因此投资者一直在填补空白，”她说。“是的，国内投资者拥有公寓大楼中的许多单位。他们将这些单元出租出去，为租户提供居住的机会。买不起房的租户。不是每个人都想拥有。有些人更愿意租房。”

在专家看来，(不那么简单的)解决方案归结为供应。

“我们拒绝将供应增加视为高房价的根本原因，在我们这样做之前，我们的房地产价格将始终居高不下，”莫里森说。“不幸的是，我们现在所做的只是替罪羊和推卸责任，这无助于任何人找到更负担得起的房子。”

好消息是——无论他们将投资者视为罪魁祸首还是替罪羊——专家们一致认为，安大略房地产市场的投资者活动在不久的将来应该会降温。

“大多数投资者只会在现金流为正或中性的情况下购买一个地方，这意味着他们不能将房价抬得太高，”莫里森说。“说投资者推高价格是错误的说法。他们根本买不起 1.2 美元或更高的房子并靠它赚钱。这些属性留给最终用户。”

科恩说，在没有交易的情况下，以利润为导向的投资者将摆脱一种心态，即您需要购买可以随意获得的一切。“定价本身会阻止一些投资者继续买入。我们正处于 7 年周期的第 23 年，尽管看不到任何缓解的感觉，但投资者在成熟时期买入市场，”他说。

除了定价之外，科恩还指出资本利得税是对投资者的潜在威慑。他说，尽管多户住宅购买者的流行率可能不会迅速增长，但购买群体的面貌不太可能很快发生变化。

Hildebrand 说：“当前投资者在市场上的份额并非一蹴而就，多年来一直呈上升趋势，并已达到自我维持的临界量。”“只要信贷保持宽松，投资者就可以再融资并继续购买。我认为，随着利率开始上升，价格开始趋于平稳，持有成本与租金收入之比下降到不再具有良好经济意义的水平，投资需求将自然减少。这应该会在 2022 年的某个时候发生。”

当然，“应该发生”和多伦多房地产市场并不总是一致的。