美国房地产市场 成屋销售为何持续上升

任何一直关注美国房屋销售的人都可能会看到以全现金交易和高于要价的方式出售房屋的迹象。至少我在纽约长岛的附近见过一些。

此类房屋销售迹象与 Redfin 去年春天的数据一致，该数据显示美国一半的房屋售价高于标价。这是自该公司开始编制房屋销售数据以来的记录，突显了围绕房地产市场的狂热。

根据美国全国房地产经纪人协会周一发布的一份报告，10 月份成屋销售按月增长 0.8% 至 634 万套。由于中西部和南部的强劲增长，这是自 1 月份以来的最高房屋销售量，超过了市场预期的 620 万套。

NAR 的首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 表示：“尽管库存低且负担能力挑战不断增加，但房屋销售仍然保持弹性。”“通胀压力，例如快速上涨的租金和不断上涨的消费者价格，可能会让一些潜在买家寻求固定、一致的抵押贷款支付的保护。”

由于南部和东北部的强劲增长，9 月份新屋销售量从 8 月份的 702,000 套上升 14% 至 800,000 套。这是他们在过去六个月中的最高水平。

强劲的房屋销售有助于推动房价达到创纪录的水平。S&P-Case-Shiller 美国全国房价指数已从 2012 年的 136,600 美元上涨至 2020 年的 217,000 美元和 2021 年的 267,000 美元。去年 9 月新房销售价格中位数为 408,800 美元，高于一年前的 344,400 美元。

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是什么助长了购房热潮?几个因素。

排在首位的是低抵押贷款利率，这使抵押贷款支付额保持在较低水平，并且可供广大买家负担得起。根据美国抵押贷款银行家协会的数据，过去 12 个月，美国 30 年期固定抵押贷款利率一直徘徊在 3.2% 左右。

此外，由于政府慷慨的福利，在大流行性衰退期间帮助家庭收入增加，家庭的住房负担能力很高。

根据 Statista 的数据，综合负担能力指数(家庭收入中位数与合格收入之比)为 151.8，远高于 128 的历史平均水平。 超过 100 的数字意味着典型(中位数)家庭的收入足以支付买中等价位的房子。

强劲的股票价格增加了家庭财富，促使一些家庭搬到更大更好的房子里。例如，由于前所未有的货币和财政刺激，即使在大流行性衰退期间，股价也大幅上涨。

与此同时，通货膨胀、生活成本上升，这削弱了货币资产的价值，促使人们转向房屋等实物资产，而这些资产通常与通货膨胀同步变动。例如，房价在 1970 年代后期翻了一番，这是一个高通胀时期。

家庭市场的顺风名单继续与人口统计，婴儿潮一代的老龄化，他们从大房子搬到小房子和公寓，以及由于远程工作而从城市搬到郊区的人。

尽管如此，那些已经存在了足够长的时间的人非常清楚，房屋的狂热不会永远持续下去。降温总是随之而来，在某些情况下，市场崩溃，因为有些人最终购买了他们负担不起的房屋。这就是 1990 年代初期和 2008-09 年再次发生的事情，当时房价急剧下跌，几个月后“以高于要价出售所有现金”的迹象在美国各地出现

虽然很难弄清楚房地产市场何时会降温，但不难预测它将如何发生：不断上升的利率将切断包括房地产市场在内的经济流动性，从而使需求侧中​​断。市场，因为在市场的另一边增加了更多的房屋。