建房出租是不是负担不起 大规模研究表明不会

对快速增长的自建出租 (BTR) 市场最大的批评之一是其被认为具有排他性和租户的高价格，有人说它只吸引一种类型的(富裕和中产阶级)租户。

然而，由英国房地产联合会 (BPF) 领导的新研究——一个长期跟踪英国 BTR 市场增长的机构——对这种说法提出了质疑。

在英格兰有史以来最大规模的 BTR 入住率分析中，该研究似乎消除了 BTR 是一种负担不起的住房选择的看法。

相反，该研究强调，BTR 是多元化居民的家园，并且“正在为城市和郊区的住房需求做出重要贡献”。

现在是第二年，谁住在建造出租?来自 BPF、Dataloft、London First 和英国公寓协会 (UKAA) 的报告分析了英格兰的 89 项计划，总计超过 20,000 名居民，超过 15,000 套住宅——使其成为迄今为止对 BTR 市场最具代表性的研究。

数据的城市部分包括 49 个计划的 15,887 名居民和 12,404 套房屋，发现 BTR 实际上在收入、职业、年龄和负担能力方面与传统的私人租赁部门具有相似的居民概况。

BTR 居民的收入与 PRS 中的收入大致相似。例如，在城市 BTR 样本中，大约 32% 的居民每年收入在 19,000-32,000 英镑之间，而在 PRS 中，这一比例为 37%。

负担得起的实际含义是什么?

可负担性的问题在于，没有人能真正就其含义达成一致，这使得量化使房屋负担得起的因素成为一项棘手的任务。

根据国家统计局 (ONS) 的数据，如果租户将收入的 30% 用于租金，则住房被认为是负担得起的。

研究表明，住在 BTR 的夫妇和共享者的月租金为 30%，与 ONS 的负担能力基准一致，而在更广泛的 PRS 中，这一比例为月收入的 33%。

与此同时，研究表明，对于单身租房者来说，BTR 平均比 PRS 便宜一些，占月收入的 32%，而三分之一 (33%)。

该研究还认为，BTR 不仅为居民提供每月支付租金的房屋，城市数据中 78% 的计划设有屋顶露台或共享花园，73% 设有礼宾服务和社交活动，69 % 包括包裹接收和存储，以及 61% 托管共同工作空间。

研究发现，在整个城市数据中，居住在 BTR 计划中的近五分之一 (18%) 的租户是公共部门的工作人员。与此同时，BTR 和 PRS 都拥有相似数量的创意人员、技术专业人士和休闲工作者。

表 1：居民的负担能力 – BTR(城市)与 PRS(租金支出占收入的百分比)

也许不足为奇，鉴于其与千禧一代的联系，BTR 和 PRS 中超过十分之四的居民年龄在 25-34 岁之间，这是最常见的年龄段。不过，该研究越来越多地声称 BTR 正在迎合市场的其他部分，其中十分之一的居民年龄超过 45 岁。

该研究还表明，BTR 正在不断发展，以满足不同类型租户的需求。例如，郊区 BTR 的出现——“位于郊区和城郊地区的高质量、专业管理的房屋”——正在为所有人提供“负担得起且有吸引力的住房”，尤其是家庭，他们占郊区 BTR 的 43%报告中的样本。

BPF 助理主任(住房)詹姆斯西蒙德森说：“BTR 房屋——高质量、专业管理、专门建造的私人出租房屋——正在被英格兰各地的不同人群所采用。我们的报告显示，BTR 的居民比通常认为的更能代表更广泛的 PRS——五分之一的居民受雇于公共部门，并且在年龄、收入和负担能力方面具有广泛的相似性。”

他补充说：“此外，BTR 正在政府确定的城市交付房屋，以提供额外的住房交付。英国寻求通过建造一系列不同的房产和使用权来满足每个人的需求来解决住房危机，这一点至关重要。”

BTR 的主要贸易机构 UKAA 的首席执行官戴夫·巴特勒 (Dave Butler) 评论说：“2021 年谁住在建造出租中?报告清楚地表明了该行业作为优质住房的真正选择的持续增长和演变。特别是，郊区 BTR 的出现增加了越来越多居民的可达性，包括有孩子的家庭，他们正在寻找能够在专业管理的社区中提供长期安全的经济适用房。”

London First 项目总监(住房)Stephanie Pollitt 补充说：“BTR 的发展表明，它们是英格兰整体住房组合的重要组成部分，它们的多样性反映了选择在那里租房的人的需求。BTR 的月租包含各种便利设施，不仅让居民物有所值，而且还提供独特而灵活的租赁体验，随着该行业的成熟，这种体验将继续得到加强。”

Dataloft 董事总经理 Sandra Jones 也表示：“这项研究表明，BTR 部门正在为已经居住在更广泛的私人租赁部门的租户提供选择。PRS 与 BTR 不是二元的‘他们和我们’，这种数据共享计划是了解整个租赁生态系统的关键。”

真的划算吗?

在 PIT，我们在过去几年中已经报道了数百个关于 BTR 的故事，因为它在 2016 年初真正开始成为一种趋势。

我们决定研究一些最著名的方案，以了解它们的平均价格以及这些方案的实际价格。

Greenford Quay 是伦敦西北部的 Greystar 开发项目，于 2019 年底开业，其工作室起价为每月 1,300 多英镑，单人床起价为每月 1,500 英镑以上(最低合同为 12 个月)。虽然这是一个大小合适、布置精美且家具齐全的空间，但很少有人会争辩说，对于普通人来说，这将构成每月负担得起的租金。

应该说，这个价格有一些额外的好处和额外的东西，包括 24/7 现场维护和管理、私人健身房、屋顶露台、治疗室、电影室、居民休息室和工作区，以及宠物-友好的态度(这在 PRS 中很难获得)。

与此同时，索尔福德的 Anaconda Cut 是该国最高的建筑出租建筑之一，单人床起价为 925 英镑——当然更实惠，但有些人会争辩说，对于英国绝大多数人来说仍然不是特别负担得起.同样，各种附加设施和设施也是交易的一部分，包括礼宾服务、最先进的健身房、联合办公空间、公共屋顶露台和空中休息室。它也是宠物友好的，包括自行车存放处。

现在到温布利公园，这是英国最集中的 BTR 开发中心之一，Quintain Living(前身为 Tipi)在那里占有相当大的份额。在其 Landsby 大楼，它提供(未配备家具的)单人床，每月仅 1,370 英镑多一点——尽管这是由于该公司在年底前提供 25% 的租金优惠。通常情况下，这将是一个更昂贵的£1,800 pcm。

在该品牌位于温布利公园的最新大楼 Robinson 中，一间不带家具的工作室通常以 1,640 英镑的价格出售，而配备家具的单人床将使租户退回近 2,000 英镑。

在这两种情况下，负担得起的标签都很难证明是合理的，尽管 Quintain Living 会指出激励措施和福利——无押金或隐藏费用、免费超高速 WiFi、共同工作空间、社交空间、公用事业设置和准备去，并获得灵活的租赁，作为租户获得物超所值的证据。

在其他地方，在利物浦的 Moda Living 的列克星敦计划中，带家具的单间公寓的售价为 900 英镑/cm，而单人床的起价超过 1,400 英镑。在该公司位于爱丁堡的开发区，称为 The McEwan，带家具的工作室起价为 1,370 英镑以上。

再一次，独家设施、免费、无押金、灵活的合同、漂亮的室内设计和宠物友好都是套餐的一部分，而且您会发现在 PRS 中更难获得的东西。

在整个英国，很难找到起租低于 900 英镑的 BTR 内单间公寓的任何地方 - 而且通常远不止于此。夫妻分开，这当然可以被认为是负担得起的，但对于单独租房的单身人士来说则不然。

同样，伦敦和东南部的大多数 BTR 开发项目的价格都接近高端市场。

缺乏对押金和费用的要求，以及公用事业通常作为标准包括在内的事实，有助于租户在这里省钱的负担能力论点，但总体而言，BTR 是否真的可以被视为大众负担得起的问题仍然存在疑问。