稳定与韧性 | 2022八月商办市场与发展报告
来源： 2023-04-05 12:16:14
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摘要：整体来看，样本企业在疫情常态化下写字楼项目表现持续稳定。（报告期2022.7.26-2022.8.25）
观点指数报告期内（2022.07.26-2022.08.25），华润置地发布商业物业租金减免计划，包括购物中心、写字楼、体育中心以及其他商用物业。
不仅限于华润置地，多个企业选择降租等方式吸引客户入驻，其他已提供租金减免的企业还有嘉里建设、越秀房托等。
从已发布中期业绩报告的企业来看，商业物业中写字楼表现坚韧。
太古地产、恒隆地产及嘉里建设内地写字楼上半年收入同比均实现增长。而陆家嘴受上海疫情封控影响，写字楼物业收入出现下滑。
办公市场方面，7月北京多个行政区出现租金下跌，上海、广州及深圳超一半行政区实现租金上涨。整体来看，一线城市中心商务区变动幅度不大，相反，多个城市外缘辖区租金变动幅度超5%。
市场韧性较强，19个样本写字楼出租率同比提升2.02%
企业表现方面，据观点指数统计，中海商业在管商办项目及在管商办面积均位居样本企业首位。中海商业、合生商业集团、太古地产、金茂商业等企业，写字楼项目整体出租率超90%。
其中，7月末，华润置地面向经营困难的租户提供租金减免计划。根据该计划，租户租赁的物业租金将在2022年内获不超过六个月期间的减免，取决于物业的所在地点、当地政策、租户所属行业及租户的情况，物业包括购物中心、写字楼、体育中心以及其他商用物业。
事实上，房地产行业整体下行叠加疫情反复，给商办市场带来了一定的负面影响。7月份，全国房地产开发投资中，办公楼同比跌10.3%；房屋新开工面积中，办公楼同比跌35.4%。
在行业调整下，部分企业为了提高写字楼出租率，旗下许多项目开始压降租金，以吸引需求锐减的企业租户。
数据来源：观点指数整理
样本企业中恒隆地产、太古地产、嘉里建设、陆家嘴等企业披露了2022年中期业绩报告，整体来看，样本企业在疫情常态化下写字楼项目表现持续稳定。
金融街控股也表示，上半年金融街中心、金融街月坛中心等重点项目完成重点客户签约和续租工作，出租率水平较2021年末有所提升。
数据来源：企业财报，观点指数整理
已披露财报数据企业中，陆家嘴写字楼收入是唯一同比缩减的，2022年上半年甲级写字楼与研发楼租赁收入14.93亿元，同比减少5%。目前陆家嘴持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积超191万平方米。
据观点指数了解，收入缩减主要是由于今年三月上海疫情反弹。基于疫情管控的要求，全市各类办公经营、文化娱乐等活动出现暂时性停滞，对办公以及商业活动等相关业务影响较大。
陆家嘴目前在营16个办公项目中有15个项目位于上海，截至报告期末，上海成熟甲级写字楼项目平均出租率约为85%，平均租金8.11元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼平均出租率约为61%，平均租金3.45元/平方米/天。
随着疫情得到有效控制，预计下半年上海办公市场将得到有效复苏，陆家嘴商办物业也将迎来发展复苏。
已披露写字楼收入的企业中，同比增长最高的是越秀房托，主要是自2022年12月24日起将越秀金融大厦收入纳入记录，2022年上半年写字楼总收入6.38亿元，同比增长37.2%。
太古地产、恒隆地产及嘉里建设的写字楼项目均稳步发展，2022年上半年办公物业收入分别为5.47亿元、1.67亿元以及10.91亿元，同比增长1%、16%以及4%。
同时，嘉里建设表示办公室项目在内地非常健康和稳定，上半年办公室收入12.5亿港元。上海封城期间，嘉里建设为租户提供了短期租金宽减以作支持。
财报期末，嘉里建设新推出的前海嘉里中心一期项目办公室出租率为62%，前海嘉里中心二期预计在今年下半年推出，目前已获43%承租。
此外，8月初太古地产宣布太古酒店将于2025年在深圳湾中心地带开设酒店，项目内还包括甲级写字楼和活动及展览中心。月内，深圳福田区与太古地产签署了《战略合作框架协议》,双方将在城市更新升级、活化市区环境、引进国际级文化艺术资源等方面将进行合作，并打造具有影响力及示范性的商业项目。
据观点指数了解，港资在深圳布局并不多，太古地产在中期业绩会中也表示，公司将继续投资大湾区。
数据来源：企业公告，观点指数整理
出租率方面，19个样本写字楼项目整体平均出租率为88.17%，较2022年年初微降0.34%，较去年同期出租率水平整体提升2.02%，总体发展持续稳定。
具体来看，相较去年同期合计有10个项目出租率水平下跌，降幅最大的是越秀房托武汉物业写字楼项目，出租率水平缩减了18.1%，其他项目跌幅均在10%以内。
据观点指数了解，上半年武汉写字楼市场进入供给高峰，市场数据显示武汉写字楼市场共新增56.6万平方米供应量，创近十年新高，加上疫情反复影响，加剧了写字楼租赁成交的难度。
对此，越秀房托表示武汉越秀财富中心项目积极调整招商策略，如挖掘政企渠道产业资源、针对客户需求灵活调改房源、提前接洽全年到期租户，执行招商前置等以吸引更多实力客户入驻。
广深租金差距拉大，城市外缘办公租金有所起伏
从城市区域租金来看，7月，北上广深四大城市中办公租金最高的区域分别是北京西城区，办公租金均价为7.01元/平方米/天，环比下降4.63%，是唯一一个办公租金突破7元/平方米/天的行政区；上海黄浦区，均价为6.55元/平方米/天，环比上涨2.83%；广州天河区，均价为3.84元/平方米/天，环比下降1.79%；深圳福田区，均价为4.24元/平方米/天，环比上涨3.16%。
上海黄浦区及深圳福田区办公租金均有所上浮，而北京及广州办公租金最高的区域表现均差于上月。此外，广州天河区办公租金出现连续5月下跌。
数据来源：全国房价行情网，观点指数整理
环比上看，北京超一半行政区办公租金出现下跌，其中跌幅最大的是北京西城区，降幅达4.63%；海淀区、通州区、通州区及顺义区办公租金有所上涨，其中涨幅最大的是昌平区，环比上涨6.5%。
而上海、广州及深圳大部分行政区均实现环比上涨。如上海黄浦区、上海浦东新区、深圳福田区、深圳南山区、广州越秀区等，涨幅分别为2.83%、3.74%、3.16%、2.22%、6.16%。但广州重点商务区天河区租金出现下跌，跌幅为1.79%，海珠区租金则无明显变动。
此外，荔湾区广船项目（AF0403规划管理单元）控制性详细规划和城市设计优化方案于8月10日通过，该项目位于荔湾区白鹅潭商务区东沙片区，规划范围面积22.59公顷，所在的AF0403规划管理单元面积140.2公顷。
据了解，项目将按照"活力新滨江，湾区未来港"的愿景进行优化，将广船地区鹤洞东站周边打造为新一代城市商务商业文化综合社区。
整体来看，重点商务区办公租金较为平稳，变动幅度基本在5%以内，如北京西城区、北京东城区、北京朝阳区、上海黄浦区、上海静安区、广州天河区、深圳福田区等。
部分城区外缘辖区如北京昌平区、广州南沙区、深圳光明区等租金变动幅度均超5%；观点指数监测的行政区中，办公租金变动幅度最大的是广州南沙区，环比上涨7.95%。
从城市整体表现看，7月，全国办公物业出租挂牌量达8.09套，相较上月供给量8.91万套下降9.2%，一线城市办公租金平均单价为4.07元/平方米/天，环比下降0.61%。
租金单价最高的是北京，达5.34元/平方米/天，是唯一租金平均单价突破5元/平方米/天的城市；其次是上海，平均租金单价为4.57元/平方米/天。
数据来源：全国房价行情网，观点指数整理
深圳办公租金自6月首次超过广州后，7月两者之间差距进一步扩大，深圳平均租金单价为3.25元/平方米/天，广州的为3.12元/平方米/天。
城市租金环比方面，北京及广州均出现租金下跌情况，其中前者跌幅为2.55%，后者跌幅为1.58%。
数据来源：观点指数整理
样本项目表现方面，观点指数从北京西城区、北京朝阳区、上海黄浦区、上海浦东新区、广州天河区以及深圳福田区等核心商务区中选取若干项目作为监测对象。
报告期内的7月，16个样本项目平均挂牌租金单价为12.37元/平方米/天，环比下降1.47%，出租率为90.31%，相较6月缩减3.63%。
其中北京样本项目平均租金单价位居首位，达18.17元/平方米/天，环比下降2.9%，其次是上海，达15.92元/平方米/天。
租金环比方面，上海样本项目整体平均租金微涨，观点指数认为上海疫情管控放松后，办公市场正稳步恢复。而北京、广州及深圳样本项目平均租金水出现下跌，跌幅分别为2.9%、3.99%及0.27%。
出租率方面，北京样本项目的出租率水平位居首位，达96.24%，北京、上海及广州样本项目整体平均出租率出现下跌，深圳出租率水平实现微涨。
大宗交易放缓，一线城市办公销售市场降温
商办大宗交易方面，据观点指数不完全统计，截至报告期末内地共计有23宗商办资产大宗交易事件，成交总金额为477.31亿元（不含北大方正资产包，中粮置业案例取交易总价均值），平均每单商办资产大宗交易金额为21.70亿元。
报告期内，内地商办资产大宗交易录得2宗，总金额为18.53亿元，交易标的分别为上海市黄浦区中山南路599号2-12层及外马路666号1-2层的物业和万象企业中心总面积超3700平方米的物业，交易资产均位于上海，买家为海通恒信和奈雪的茶，以自用为主。
数据来源：观点指数不完全统计
数据来源：观点指数不完全统计
（注：交易宗数及交易金额不含北大方正资产包交易）
8月初至报告期末，共计录得1宗商办资产大宗交易，即奈雪的茶购买万象企业中心总面积超3738.66平方米的物业，作为企业全国第二总部办公场所，项目总投资约为1.8亿元。
奈雪的茶选择购买而非承租物业作为第二总部的原因，除了作为办公用房目的外，或有资产保值增值的考虑。除此之外，买楼作为办公用房的企业还有鄂尔多斯、万集科技、浪潮软件等能源、科技行业企业。
据观点指数观察，5月商办资产交易最为频繁，月内共计录得6宗资产交易案例，而6月是商办资产交易金额最多的月份，交易金额为125.85亿元。对比上述月份，8月商办资产交易显得较为冷静。
资产城市布局方面，上海无疑是商办资产交易首选。年初至报告期末，上海商办资产交易总数以及成交金额总数均位居全国首位，共计11宗商办资产交易事件，交易总金额达342.04亿元，核心地段商办资产继续受到追捧。
数据来源：同花顺，观点指数整理
截至今年8月19日，北京写字楼可售套数为81159套，可售面积为441.56万平方米；上海写字楼可售套数为42569套，可售面积为951.51万平方米；广州写字楼可售套数为32263套，可售面积为297.97万平方米；深圳写字楼可售套数为10915套，可售面积为145.03万平方米。
目前，北京写字楼可售套数、上海写字楼可售面积分别居于一线城市首位。从写字楼存量来看，北京、上海比广州及深圳写字楼密度更高。
写字楼销售方面，8月13日到8月19日一周内，写字楼销售套数及销售面积最大的均为广州，一周销售套数达295套，销售面积为1.53万平方米；其次是北京，写字楼销售套数为90套，销售面积为1.5万平方米。
数据来源：观点指数整理
回顾7月，一线城市写字楼销售套数均出现下跌，跌幅最大的是上海。广州延续写字楼销售市场的活跃度，销售套数为728套，环比下降39.93%，销售面积为6.53万平方米，环比下降45.17%，较其他城市仍属景气区间。
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