随着企业退出大城市中心 新的商业房地产市场风险

当 AMP 宣布计划减少其在奥克兰和惠灵顿中央商务区的足迹时，这不仅是向 Covid 时代的家庭办公的转变——它还使员工能够在市中心以外的协作和会议场所工作。

首席执行官布莱尔·弗农 (Blair Vernon) 表示，现在进入市政府办公室的员工比他们预期的要少。相反，他们在亨特利、汉密尔顿、陶朗加、霍克斯湾和更远的地方在家工作，或者他们可以在公司从奥尔巴尼到因弗卡吉尔的小型 AdviceFirst 店面共享空间。

BNZ也将其在奥克兰和惠灵顿的六个办事处合并为两个城市总部，关闭了一些分支机构，但也在商业湾、纽马克特和皇后镇开设了新的分支机构。发言人迈克尔·伯吉斯 (Michael Burgess) 说：“我们的员工已经接受了灵活的工作方式，我们支持在办公室、家中和我们在全国各地的合作伙伴中心工作。”“分支机构在我们如何为客户提供服务方面仍然发挥着作用。”

储备银行表示，Covid-19 已将工人和客户吓出市中心，迫使企业转移到郊区和地区。

“你看到人们不太愿意回到市中心，”州长阿德里安奥尔说。“以前非常满的办公大楼的入住率很低。

“这些是全球常见的故事，任何依赖人流量或高频业务的人都不会被看到。病毒的短期影响将是一个更持久的特征。”

“我们的人不会更多地出现在城市里，这意味着他们不是咖啡馆、美发师、干洗店或零售店的顾客。中央商务区正面临着巨大的挑战。”

– 布莱尔·弗农，AMP

这反映在营业场所的数量上：过去两年中增长最快的是塞尔温 (6.9%)、卡皮蒂 (4.6%) 和波里鲁阿 (4.4%) 等城市之外数据，最近的数据是怀卡托(过去一年为 1.8%)、泰晤士-科罗曼德(1.6%)和旺阿雷(1.5%)。

新西兰统计局的数据显示，随着 Covid 的影响逐渐减弱，惠灵顿 (-2.1%) 和基督城 (-0.3%) 的营业场所数量在过去一年有所下降。

“无法在线交付产品的服务部门不得不考虑随着时间的推移他们将在哪里更好地定位，”奥尔说。“人流量在哪里，十字路口在哪里?这些类型的服务更有可能回到郊区或外围地区，不一定在市中心。

“我们看到这反映在商业地产上......批发分销单位增长迅速，表现非常好。零售商业领域正在苦苦挣扎，所以你看到的就是这些类型的趋势和行为。

“而且我只谈过零售，我什至没有深入探讨过旅游业或消费者想要从哪里购买产品的行为，尤其是在气候变化和碳足迹问题上。”

“企业一直告诉我们，他们发现很难找到员工，有时他们会选择转移自己的业务运营，要么在该国其他地区设立另一个卫星办公室，要么提供在家工作活动。”

– Brad Olsen，信息计量学

奥克兰商业场所的增长(1.0%)在过去一年放缓，数据没有显示剩余的增长是在中央商务区还是更远的地方。

但尼丁的业务数字持平;市长 Bryan Cadogan 说，一些企业正在搬迁到邻近的 Clutha。“我们目前有 700 多个我们无法填补的工作岗位，我们仍然提供学徒机会，”他说。

企业跟随工人和客户

Infometrics 高级经济学家布拉德·奥尔森 (Brad Olsen) 表示，企业迁往郊区和地区反映了人口的变化，包括今年随着人们搬回新西兰其他地区，奥克兰人口出现前所未有的下降。

“企业一直告诉我们，他们发现很难找到员工，有时他们选择转移自己的业务运营，要么在该国的其他地方设立另一个卫星办公室，要么提供在家工作正因为如此，我们听到越来越多的区域中心试图吸引一些更大的运营商。

“而且我们继续看到全国各地的零售消费活动在省级中心明显强劲。显然奥克兰目前正在下降，但即使是三角洲之前，我们也看到奥克兰、惠灵顿和基督城的消费活动要疲软得多，低于 2019 年的水平。”

First Retail Group 董事总经理 Chris Wilkinson 将 BNZ 描述为允许工人在城市以外工作的公司的一个例子。“他们让人们在地区工作，在分支机构工作，他们真的只是接受了这种灵活的工作方式。他们可能关闭了其中一些分支机构，但他们仍然有一些工作场所。 ”

今年，BNZ 宣布将其企业办公空间削减 30%，在永久转变为混合工作模式后，其近 5000 名员工在家工作两到三天。

“其中一些已经在训练中，但 Covid 加速了它，”威尔金森解释说。“我们已经看到很多人搬到奥克兰北部的怀拉拉帕等地区，以及新普利茅斯、纳尔逊和卡皮蒂海岸等地。灵活的工作让更多这样的事情发生。”

Wilkinson 说，对于企业而言，在减少和移动办公室占地面积方面需要采取平衡措施。尽管在家工作的员工数量增加可能意味着办公室的座位更少，但有些人现在将办公桌间隔开以适应 Covid 社交距离。许多科技公司正在采用美国标准，将办公室减少到以前容量的 30%。

就业蔓延

在 AMP，布莱尔·弗农 (Blair Vernon) 表示，随着企业喜欢他的迁出，他可以看到对 CBD 的影响。AMP Wealth Management 的员工预计每两周只能到最近的办公室与同事会面一次。子公司 AdviceFirst 的 90 名员工来得更频繁，因为他们为客户提供面对面的服务。

“我们没有运行老式网络，我们基本上只需要一个互联网连接，你就可以在那里工作。所以，实际上，它更像是一个物理磁盘和存在，而不是需要一个网络来连接，”他说。“这是变革性的。”

他希望权力下放将有助于郊区和区域经济，因为咖啡馆等服务会跟随分散的上班族，但他也承认对大型中央商务区的不利影响。

“它变成了循环，不是吗?我们的人只是偶尔出现在城里，这意味着他们不是咖啡馆、美发师、干洗店或零售店的顾客。

“CBD 面临着巨大的挑战。牙医、理疗师和干洗店依赖于 CBD 的受众——我们在当地社区获得了所有这些服务，所以我不确定你为什么要进城去做。

“同样，我们发现我们的员工不想在镇上的招待场所闲逛。所以中央商务区必须重新考虑他们的目的。”

“离开奥克兰的能力只会更大——这是积极的。当然，这必须平衡我们在奥克兰周围看到的一些挑战。所以从我的角度来看，这是一件好事。”