锁定2.0后房地产市场会是似曾相识吗

随着全国各地的封锁限制开始放宽，房地产市场是否会获得新的动力，类似于我们在去年延长封锁期结束时看到的情况?

进入最新的封锁期后，QV 房价指数显示，新西兰截至 8 月底的三个月滚动价值增长率连续第四个月下降。

在截至 8 月底的过去三个月期间，全国平均价值增长了 3.3%，低于我们在 7 月份看到的 4.3% 的季度增长，全国平均价值现在为 963,046 美元。这表示同比增长 26.6%，略高于上月的 26.4%。

在奥克兰地区，平均价值现在为 1,368,252 纽币，比过去三个月上涨 2.4%，年增长率为 24%，与 7 月份的同比增长率 23.7% 相比略有上升。

QV 总经理戴维·内格尔 (David Nagel) 说：“虽然在我们进入最新的封锁期间，价格仍在上涨，但与早期的峰值相比，增长速度明显放缓。”

“这是我们连续第四个月看到全国滚动三个月平均增长率下降，因此市场显然已经降温。有趣的是，价值增长率与我们在中期看到的水平非常相似2020 年新西兰解除了我们的第一次封锁。但去年延长封锁造成的被压抑的房地产需求，加上储备银行大幅削减 OCR 刺激了经济，导致房地产市场变得失控火车。”

但内格尔先生说这次会有所不同。“如果没有 2020 年所需的刺激措施，经济状况良好。利率除了上涨之外别无他法，这在锁定之前就已经发出信号，而且新建筑的速度处于历史最高水平。但最重要的是，房价上涨加上信贷供应减少，使许多新西兰人无法拥有房屋，”他说。

“很难看到房地产市场恢复到过去几年的增长水平。供需之间的差距正在迅速缩小，边境基本上关闭，新房以创纪录的速度开工。更多我们很可能会看到当前增长周期软着陆，市场将进入接近通胀率的新常态。”

过去三个月最强劲的价值增长来自基督城，价值增长 5.8%，低于上个月的 6.3%，紧随其后的是纳皮尔，增长 5.7%，从我们上个月报告的三个月增长 3.5% 反弹回来。

QV 监测的主要城市地区均未出现平均值下降，但马尔堡的增长率仍为 0.3%，而上个月的三个月增长率仅为 0.2%。

新西兰中部继续显示出最强劲的年增长率，四个增长最快的地区中有三个都位于北岛下游。Manawatu-Whanganui 地区的价值在过去一年增长了 36.7%，而大惠灵顿和霍克斯湾地区的年增长率分别为 33.5% 和 32.9%。

西海岸在南岛的年增长率最高，为 33.3%。年增长率最低的三个都在南岛，其中南地地区的年增长率仍为 20%，其中奥塔哥为 21.5%，塔斯曼为 23.5%。

奥克兰

在最新的 当前局势 警报级别 4 锁定几乎停止了一切发展之前，奥克兰地区上个月的房价上涨速度比上个月更快。

8 月份平均房价上涨 1.2% 至 1,368,252 美元，高于我们 7 月份报告的 0.4%。然而，QV 的三个月滚动平均值记录本季度房价增长略有下降——从 3.5% 降至 2.4%。

截至8月底的三个月，奥克兰所有地区的房价涨幅均低于前一时期。资本收益最大的是富兰克林区(6%)，其次是罗德尼(4.7%)、帕帕库拉(3.7%)和奥克兰西部地区(2.5%)。

尽管与之前的高点相比，今年冬天奥克兰的房价增长已大幅放缓，但该地区的平均房价($1,368,252)仍远高于去年同期(24%)，所有地区的房价涨幅均超过 20%过去 12 个月的增长。

当地 QV 高级顾问 Rupert Yortt 评论说：“奥克兰住宅市场在 8 月份继续保持低水平增长。8 月份的数据总体略有增长，这与我们看到的增长放缓有所不同在冬天的几个月里。”

他说：“当我们最终摆脱封锁时，我们预计首次购房者将因额外储蓄和更多时间来计划购买决定而变得活跃，而市场的其他领域将基本不受影响。”

“随着市场赶上失去的时间，未来几个月市场活动也可能相对稳定——尽管该地区的进一步封锁会给经济带来额外压力。不可避免的加息延迟也将保持市场暂时处于强势地位。”

北国

Whangarei 的住宅房地产市场在封锁前显示出进一步降温的迹象。

QV的三个月滚动平均值在截至8月底的三个月内录得房价仅增长2%——低于截至7月底的三个月的3.6%和截至6月底的三个月的7% .

在更广泛的地区，远北和凯帕拉地区的房价本季度分别平均上涨了 7.7% 和 3.4%。

陶朗加

陶朗加的平均房价在封锁前迅速上涨，8 月份增长 2.7%，本季度增长 5.1%。

该市的平均房价现在为 1,073,422 美元，比去年同期高出 32.5%。尽管如此，QV 房地产顾问德里克·特恩瓦尔德 (Derek Turnwald) 表示，市场整体正在降温——该市三个月的滚动价值增长率从 5 月份的 10.2% 减半至 8 月份的 5.1% 就证明了这一点。

他说：“统计数据显示，价值在以减少的方式增加，这有望带来更可持续的增长水平和更稳定的整体市场。”

但他警告说，封锁可能会在短期内给价格带来更大的上行压力。“锁定导致市场上的新上市数量减少，而该市场的库存数量已经非常低。这可能意味着短期内增加了过度的需求压力，从而对价值施加了更长时间的上行压力。”

与此同时，尽管在政府对 Brightline 测试和税收减免规则进行更改后，投资者购买者明显变得更加疲软，但在锁定期间在线拍卖的竞标仍然强劲。

怀卡托

上个月怀卡托地区的住宅价格增长率略有降温。

该地区的平均房价在 8 月份上涨 1.3% 至 827,969 美元，低于我们上个月报告的 2.5%。季度价值增长从 6.8% 下降到 6%，该地区的销售总数出现了月度下降。

在汉密尔顿，房价上月上涨 1.6%，本季度上涨 4.6%，分别略低于 1.7% 和 5.2%。现在的平均房价为 847,591 美元 - 尽管该市东北部的房价要高得多(977,214 美元)，而该地区的平均房价正在迅速逼近 100 万美元。

当地 QV 房地产顾问 Tom Schicker 评论说：“代理商仍然报告市场上缺乏优质房源，这可能会因锁定而加剧，因为代理商无法评估房产并且供应商无法为房产做准备销售。

“由于这种稀缺性，在入门级收到首次置业者的多个报价仍然很常见，并且通常针对具有任何开发潜力的房产。”

Schicker 先生预计春季会有更多股票上市，尤其是在 当前局势 警报级别进一步降低的情况下。

罗托鲁瓦

上个月罗托鲁瓦的房价平均上涨了 1%，几乎弥补了我们在 7 月份报告的相对较小的 1.1% 的跌幅。现在平均住宅价值为 690,840 美元。

当地房地产顾问德里克·特恩瓦尔德 (Derek Turnwald) 表示，房价上涨的速度明显放缓，QV 的三个月滚动平均值从 7 月份的 3.1% 下降到 8 月份的 1.9% 就证明了这一点。

“挂牌数量仍然很少，最新的封锁将进一步减少这一数量，因为代理商无法进行评估和追踪线索，而且潜在供应商无法准备待售物业。这可能会导致几个月来进一步减少供应，”他说。

“罗托鲁瓦住宅市场在冬天往往比较平静。然而，今年比往年更加戏剧化。一些经纪人报告说投资者重新产生了兴趣——尽管有一种感觉，他们正在寻找有时会出现在放缓的市场中的便宜货。”

尽管储备银行将官方现金利率 (OCR) 维持在 0.25 的决定让借款人得到了缓刑，但 Turnwald 先生表示，这可能只是短暂的，这取决于新西兰设法消除 Delta 链的 当前局势个社区。

“通货膨胀率更高，失业率低于预期，这使得利率上升几乎不可避免。这应该会降低整体市场的兴趣，同时降低贷款价值比 (LVR) 以及 Brightline 测试和税收减免规则的变化。所以我怀疑我们可能即将进入一个更可持续增长的阶段。”

塔拉纳基

塔拉纳基地区的房价继续上涨——尽管与之前的高点相比有所下降。

本季度斯特拉特福的房地产市场最为火爆，平均房价上涨 8.3% 至 481,418 美元。在新普利茅斯，本季度的价格上涨了 4.3%(略低于我们上个月报告的 4.5% 的涨幅)，而同期南塔拉纳基的价格上涨了 5.9%。

当地 QV 注册估价师 Danny Grace 评论道：“塔拉纳基住宅房地产市场的低端市场通常表现强劲，但高价值房产的销售持续强劲，并且对位置优越的空置部分的兴趣浓厚。”

“由于当前封锁时间的不确定性，当地房地产经纪人一直在报告说，供应商暂时推迟了他们的房产上市。这将继续给供应带来压力，因此我们预计将继续看到低水平的市场上的股票。”

霍克斯湾

上个月整个霍克斯湾地区的房价增长加速，三个月滚动平均值从 3.5% 上升到 4.2%。

尽管处于封锁状态，但 8 月份内皮尔的房价月度增长率也从 1.5% 上升至 2.2%，目前平均房价为 844,371 美元。在邻近的黑斯廷斯，平均房价上涨 1.1% 至 833,643 美元，高于前一个月的 0.7%。

QV 估值师达米安·霍尔 (Damian Hall) 表示，到目前为止，封锁对当地房地产市场几乎没有影响，除了开放房屋的数量明显减少之外，在较小程度上还减少了拍卖。“鉴于我们进入封锁仅两周多一点，全国大部分地区现在处于三级，现在看到直接影响可能还为时过早，”他说。

“如果该国能够早日恢复正常，我们预计在进入春季的未来几个月内情况会有所好转。不过就目前而言，这个市场上的买家最大的担忧似乎是缺乏房地产上市和利率上升的前景。”

同时，他说建筑材料成本的上涨继续给建筑业带来压力。他补充说：“目前的封锁正在造成更多延误，因为奥克兰将在至少两周内保持四级警戒状态。”

北帕默斯顿

北帕默斯顿的房价增长继续放缓，8 月份平均房价上涨 1.2% 至 742,336 美元。

这标志着 QV 的房价指数连续第四个月录得该市月度房价增长率下降——尽管价格仍比去年同期平均高出 37.3%。

QV 房地产顾问 Olivia Roberts 表示，高需求和低供应继续推动房价上涨，直到锁定为止。“在封锁之前，我们继续看到整个马纳瓦图地区的房地产价格上涨，尽管速度较慢，”她说。

“最近的 当前局势 爆发给经济带来了巨大的不确定性，我们尚未看到对房地产市场的影响。我们预计许多计划在春季上市出售的供应商现在要么推迟到在封锁限制完全放宽后，或者没有真正急于出售的供应商可能会采取观望态度。”

惠灵顿

在 当前局势 警报级别 4 锁定几乎完全冻结所有内容之前，8 月份整个惠灵顿地区的房价继续降温。

8 月份平均房价仅上涨 0.7% 至 1,037,127 美元，与该地区 4 月份单月上涨 4.5% 的峰值相去甚远。事实上，该地区最近三个月的房价平均增长率为 4%，低于我们上个月报告的 4.7%。

本季度资本收益最大的是波里鲁阿，那里的房价平均上涨了 5.1%，其次是上哈特 (4.5%) 和惠灵顿市 (4.4%)。

QV 高级顾问大卫康福德预测，封锁可能对惠灵顿地区的整体房地产价值几乎没有影响。“在封锁之前，价值增长放缓，未来几个月可能会继续，”他说。

“封锁让人们有足够的时间浏览房地产清单并考虑他们的下一次房产动向。一旦我们进入二级警报，市场上可能会有相当多的活动，但利率仍在上涨地平线，以及贷款标准的潜在收紧——这两者都可能抑制价值增长。”

他补充说：“随着该地区逐渐降低 当前局势 警报水平，我们可能会看到库存略有上涨。但是，库存可能会继续受到整体限制，预计需求将保持坚挺。”

纳尔逊

尼尔森房价在经历了四个月的增长放缓后，在 8 月份反弹，上涨了 2.7%(高于 7 月份的 1.1%)。

QV 高级房地产顾问 Craig Russell 表示，供应限制是该地区的一个主要问题，因为该地区进入封锁状态，可供出售的房地产数量在几个月内稳步下降。

“许多供应商原本计划在春季上市出售他们的房产。这些计划上市现在要么推迟到 当前局势 警报级别进一步降低，要么没有真正急于出售的供应商可能会等待-看看方法，”他说。

“现阶段全国封锁的真正影响尚不清楚。但储备银行已表示，OCR 的上涨只是由于 Delta 的原因才被推迟。当利率最终上升时，它可能会将房地产市场抑制在一定程度上。”

坎特伯雷

坎特伯雷住宅市场进入封锁状态，并有一定的上涨势头。

在基督城，最新的 QV 房价指数显示，三个月的房价增长从 6.3% 下降到 5.8%，目前平均价值为 676,727 美元。这意味着年增长率为 29%。

邻近的 Waimakariri 区的房价继续上涨，过去三个月平均房价上涨了 9.4%，达到 609,112 美元。塞尔温区遵循了类似的模式。其三个月的价值增长率从 7 月底的 7.7% 上升到 8 月底的 9.1%，平均房价为 736,316 美元。

当地 QV 房地产顾问 Olivia Brownie 评论说：“由于政府监管和供应减少，新建市场继续吸引投资者和首次购房者，这反过来又提供了对房屋和土地套餐的需求，并显着增加了坎特伯雷地区的土地价值。

“这在 Waimakariri 和 Selwyn 区外围地区以及基督城西南部的持续价值增长中最为明显，那里的许多新建活动正在进行中。”

她补充说：“随着 当前局势 的爆发和进一步的封锁可能会扰乱市场，现在仍然存在一些不确定性，但在春季到来之前，我们预计房地产市场的活动将会回暖。”

但尼丁

上个月但尼丁的房价上涨了 1.2%，此前 当前局势 警报级别为 4 的封锁阻止了大部分活动。

QV 区域经理蒂姆·吉布森 (Tim Gibson) 表示，当该地区进入封锁状态时，对土地和住宅物业的需求很高，“打勾”。现在，他预计随着南岛警报级别的降低和整个国家进入春季，这种趋势将继续下去。

“去年我们第一次解除 Covid 封锁后，我们观察到由于不确定性，在之前的持续增长期之后价值增长停滞不前。没过多久，正常的市场状况就重新出现，从那时起就出现了有据可查的价值增长， “ 他说。

“这一次，随着我们进入春季，传统上这是我们看到更多房地产交易发生的时期，我们预计但尼丁市场将继续像最近的封锁之前一样。”

但尼丁的平均房价目前为 685,167 美元，比去年同期高出 22.1%。

皇后镇

皇后镇的住宅房地产市场目前存在很大的不确定性，8 月份平均房价小幅下跌 0.7% 就证明了这一点。

这一小幅下跌是在我们 7 月份报告的 3.5% 的大幅上涨之后出现的，QV 的三个月滚动平均在 8 月底录得 2.9% 的整体增长。皇后镇住宅物业的平均价值现在为 1,425,821 美元。

当地 QV 房地产顾问 Greg Simpson 评论说：“最近的 当前局势 爆发可能会对当地经济产生中短期内普遍的负面影响。房地产市场状况将受到很大的变化潜力以及市场的不确定性。”

同时，他警告说，虽然储备银行暂时保持官方现金利率(OCR)不变，但大多数经济学家仍预计今年晚些时候会上升。他补充说：“一旦 当前局势 疫情平息，房主应该会看到一系列加息，抵押贷款利率可能会增加 2.5%。”

因弗卡吉尔

因弗卡吉尔本季度的平均房价上涨了 3.5%，其中仅 8 月份就上涨了 1.4%，达到 455,845 美元。

当地 QV 房地产顾问安德鲁·罗纳德 (Andrew Ronald) 指出，与我们上个月报告的 1.3% 和 3% 的季度房价增长相比，这略有增长。“有利的借贷利率仍在鼓励买家进入市场，刺激市场活动，”他说。

“我们看到对大多数房产类型的需求持续强劲——尽管与 2021 年初相比，买家询价和开放房屋数量有所下降，而且吸引多个报价的房产也有所减少。最近几个月投资者活动减少，首次置业的需求强劲买家和对整个因弗卡吉尔地区建筑工地的强烈需求。”

省中心，北岛

怀卡托区本月在我们的北岛省中心名单中名列前茅，其平均房价在截至 2021 年 8 月 31 日的三个月内上涨了 13.8%。对于季度房价涨幅，紧随其后的是豪拉基 (10.1%) 和卡韦劳 (9.9%) )。

然而，当谈到年增长率时，Opotiki 以惊人的 49.6% 处于自己的联盟​​中。Horowhenua (39.6%) 和 Hauraki (37.7%) 是紧随其后的北岛省中心。

省中心，南岛

在南岛，怀马特在季度房价增长(10.9%)方面领先所有省级中心，其次是格雷(10.1%)和韦斯特兰(10%)。Gray 和 Waimate 也分别以 38.7% 和 36.5% 的年度房价增长率位居榜首。

对于所有媒体查询，请联系我们的传播经理 Simon Petersen：电子邮件 simon.petersen@qv.co.nz 或致电 09 361 7216。

QV HPI 使用基于销售协议日期的三个月滚动销售数据收集。情况一直如此，并确保使用大量销售数据样本来衡量价值随时​​间的变化。这确实意味着该措施对近期市场走势的反应较小，但随着时间的推移提供了非常平稳的趋势。此外，由于包含代理和非代理销售，该指数提供了最全面的长期物业价值变化衡量标准。