加拿大住房危机的形成

在有望成为一场激烈竞争的联邦选举中，两党至少在一个首要政治问题上达成了共识：加拿大存在“住房危机”。

在自由，保守和新民主党领导人都用这些词来形容令人难以置信的房屋价格和说明来表征国家的房地产质量租赁选项缺乏。绿党同样呼吁为所有加拿大人提供负担得起的住房。

根据加拿大统计局的数据，曾一度主要局限于温哥华和多伦多周边地区的房价飙升已成为大流行期间的全国紧急情况，加拿大的平均房价在 2019 年 7 月至 2021 年 7 月期间上涨了 30% 以上。房地产协会。

同时，当前局势也让租房问题重新受到关注。一方面，省级居家令期间的驱逐威胁凸显了低收入租房者的困境，其中许多人在大流行的早期阶段受到失业的严重影响。另一方面，租赁选择的质量和可负担性也越来越成为中产阶级的问题，因为越来越多的潜在购房者感到永久无法拥有房屋。

领跑者都在大展宏图，承诺应对危机。自由党领袖贾斯汀·特鲁多 (Justin Trudeau) 周二公布了一项承诺，将在四年内建造或翻新 140 万套房屋。保守党领袖 Erin O'Toole 承诺在三年内建造 100 万套新房，而新民主党领袖 Jagmeet Singh 则希望在 10 年内建造 500,000 套经济适用房。这只是迄今为止各方对住房提出的许多政策建议的一个缩影。

但是，加拿大严重的住房问题是如何产生的呢?

虽然没有单一或简单的解释，但以下是专家在解释该国住房危机时指出的一些主要因素。

低抵押贷款利率

经济学家长期以来一直指出，低利率是加拿大房价上涨背后的一个重要因素。

十多年来，合格借款人的抵押贷款利率一直处于低个位数，这与加拿大人在 1980 年代和 1990 年代初期用于支付抵押贷款的两位数利率相差甚远。

低利率使加拿大人能够承担越来越大的抵押贷款，从而负担得起价格更高的房屋。根据加拿大银行经季节性调整的最新数据，2020 年 9 月，加拿大人的抵押贷款总额为 1.7 万亿美元。这比十年前大约 1 万亿美元的抵押贷款债务有所增加。

虽然在大流行之前抵押贷款利率已经很低，但在卫生紧急情况开始后，抵押贷款利率进一步下降，因为加拿大银行使用各种工具来降低借贷成本并刺激经济活动以减轻 当前局势 的影响。

除其他措施外，加拿大央行自 2020 年 3 月以来已将其关键利率维持在 0.25% 的历史低位。加拿大央行引领趋势的利率变动直接影响浮动利率抵押贷款。

但央行利率的变化也会影响新的固定利率抵押贷款的利息，特别是如果人们普遍预期这种变化将是持久的。

在房地产热潮中，加拿大央行一再将高水平的家庭债务列为令人担忧的问题。但它没有授权限制加拿大人的借贷量或保持住房负担得起。相反，央行影响利率的目标是保持低通胀和稳定，这是它在很大程度上独立于政府的目标。

随着经济活动现在加速和通胀上升，几位分析师认为加拿大央行将在 2022 年下半年的某个时候开始提高其关键利率。

CIBC 经济学家 Benjamin Tal 此前曾告诉 Global News，人们普遍预计加息将抑制房地产市场。

“即使是小幅加息，也足以让市场放缓，”塔尔说。

加拿大没有建造足够的房屋

许多分析师和业内人士还指出了另一个问题来解释飞涨的房价：没有足够的房子供每个想要拥有或租用的人使用。

几位专家表示，加拿大的住房供应没有跟上人口增长的步伐。

加拿大移民、难民和公民部 (IRCC) 的数据显示，虽然自 2020 年 3 月以来为限制 当前局势 的传播而对大多数移民关闭了国界，但在 2016 年至 2019 年期间，加拿大迎来了近 100 万新的永久居民。根据 IRCC 的数据，2017 年至 2018 年期间，净移民占该国人口增长的 80%。

道明银行集团高级经济学家 Sri Thanabalasingam 此前告诉全球新闻，这种增长可能有助于在大流行期间推动住房需求。在大流行的限制下，较低的抵押贷款利率和对更多居住空间的突然渴望引发了塔纳巴拉辛甘所说的住房需求的“拉动”，促使许多潜在的购房者扣动了购买的扳机。

国际学生入学人数的飙升也助长了住房需求。根据 IRCC 的数据，仅在 2019 年，加拿大就签发了超过 402,000 份新的学习许可。

经济学家迈克莫法特告诉全球新闻，由于加拿大容易获得永久居留权，这些学生中有相当多的人最终长期定居在这里。

安大略省南部是住房短缺的一个突出例子。据估计，在 2016 年下半年和 2021 年上半年之间的五年期间，大金马蹄地区的人口估计增加了 780,000 人，该地区横跨多伦多和安大略湖西端。Hemson Consulting 的分析。数据显示，与该地区在前五年期间增加的 510,000 人相比，增加了 50% 以上。

但在 2016 年至 2021 年的同一五年间，该地区可能仅增加了约 270,000 套新房，与前五年增加的约 214,000 套相比略有增加，Hemson Consulting 的合伙人 Russell Mathew 估计，该公司对数据进行了处理安大略省市政事务和住房部长。

说到住房，几代人也很重要。住房需求不仅与需要屋顶的人数有关，而且与达到主要家庭组建和购房阶段的人数有关。

马修指出，加拿大最多的千禧一代将在 2021 年年满 30 岁。

“那么他们 30 岁的时候在做什么?嗯，这是他们开始结对的地方，考虑要孩子，你知道，也许在郊区买房子，”他说。

加拿大的租金供应也长期短缺。根据加拿大抵押贷款和住房公司的数据，2020 年全国租赁空置率仅为 3.2%，2019 年低至 2%。

一些人将租金短缺归咎于租金控制政策，他们说，这些政策使企业建造新出租屋的利润降低，并阻止房东在维修和升级上支出。

然而，其他人将缺乏负担得起的租赁选择与在专为高密度开发设计的地区有利于公寓而不是专门建造的租赁的法规联系起来。