千禧一代的房地产FOMO大行其道

这里有一个词要添加到您的投资词汇中：Dungers。破旧、摇摇欲坠的房屋一词来自新西兰，它正处于惊人的房地产繁荣时期。该国在 6 月份成为全球最难以负担的住房市场，在彭博经济研究的风险雷达中名列前茅。从1 月份以 180 万新西兰元(130 万美元)的价格售出的粪坑来看，质量不是障碍——价格也不是障碍。

这是各地政策制定者都应该密切关注的事情。不是因为新西兰存在系统性风险，而是因为全球房地产市场以类似的方式火爆。一开始是由刺激推动的对更好生活质量的追求，已经演变成一种由害怕错过(FOMO)驱动的狂热，当兴奋冷却时，它可能会回击买家，同时使住房变得更难以负担。

某种与大流行相关的房地产反弹是意料之中的。在全球5.4 万亿美元的额外储蓄推动下，真正的经济复苏正在进行中。有抱负的“升级者”正在寻找空间和长期金融投资，尤其是在看到有机会超越富有的婴儿潮一代先辈的老龄化千禧一代中。房地产顾问莱坊的全球价格追踪显示，2021 年第一季度，在 150 个城市中，有 128 个城市的价格同比上涨，其中 43 个以两位数的速度增长——是前一年的两倍多。

但也有被压抑的投机热情，甚至绝望，因为千禧一代在错过多年机会后跳上住房阶梯。综合结果是价格超出了买家能够负担(并愿意支付)的历史平均水平。彭博经济研究估计，包括美国、英国、法国、德国和瑞士在内的 20 个房地产市场相对于租金或买家收入或两者而言均高于其长期平均价格。

我的彭博新闻同事编撰的关于过度的令人震惊的故事包括澳大利亚半废弃房屋的竞标战以及深圳的潜在买家被要求转移 100 万元人民币(154,706 美元)并提交个人信用报告才能出价。

新西兰是正在发生的事情的恰当典范，而不是像纽约或香港这样人口稠密的全球大都市。这个岛国的孤立和创纪录的当前局势吸引了硅谷的准备者和国内投资者，一名妇女在一年内购买了五套房屋。即使在总理杰辛达·阿登 (Jacinda Ardern) 政府对房地产投机实行限制之后，较不富裕的人仍在竞相跟上。那些未能登上房产阶梯的人会感到羞耻。“人们说我们错过了这条船，”一位人士说。

看看上次房地产大繁荣的一些受益者——“避风港”城市中心发生的事情，谈论错过的船只是具有讽刺意味的。伦敦、香港和纽约等全球城市的优质房地产价格下跌，而更远的地方则更宽敞。(提醒一下，价格并不总是上涨，从气候变化到政治变化的破坏者可能会受到伤害。)

在伦敦，英国退欧的影响在大流行之前就已经很明显了：各区的 Zoopla 价格数据显示，该市一些最中心的地区自 2017-18 年以来价格已经下跌。也就是说，经过几十年的增长，这些城市对于普通买家来说仍然远非负担得起。

现在做空大城市和做长郊区可能有充分的理由，甚至可能有充分的理由为梦想中的房子多付一点钱。但目前的很多押注似乎都是由短期压力驱动的。如果大流行后的“正常”最终看起来更像是超大城市主导的过去，而不是我们的预期，那么推动这一冲刺的趋势很容易逆转。与此同时，投机的诱惑正在吸引美国的炒房客到澳大利亚。

可能倾向于让糖业热潮继续的政策制定者应该保持警惕。什么开始是一种感觉良好的趋势，基于每个人都可以通过令人窒息的媒体报道迅速致富和怂恿的期望，可以转变。民众对负担不起的住房的愤怒引发了对并不总是奏效的生硬政策的呼声，例如租金管制。建造更多的住房本身并不能解决问题，但应该做更多的工作。城市规划专家 Laurent Chalard 认为，随着公司减少办公空间，增加供应的一个简单机会就会出现。

至少，监管机构应该关注对借款人的慷慨。根据抵押贷款银行家协会的数据，抵押贷款标准开始略微放松，即使它们仍然比大流行前的标准更严格。金融公司 StoneX 的策略师 Vincent Deluard 的研究表明，如果美国四大银行要恢复到疫情爆发前 80% 的贷存比，那将意味着 2.1 万亿美元的新贷款。如果其中一些流入住房，那就是市场果汁的另一个来源。

可能是这种狂热在变得危险之前就失去了动力。但是为了确定起见，让我们密切关注那些地窖。